안녕하세요 케익교환권입니다.

오늘은 대장아파트라고도

불리우는 랜드마크 아파트에 대한

이야기를 해보려고 합니다.

🍰

랜드마크 아파트의 의미

​

서점에 가면

자연스럽게 베스트셀러들이 보입니다.

​

실제 yes24에서 가져온

베스트셀러 목록입니다.

​

이 책들을 보면서

어떤 생각이 드시나요?

​

어떠세요?

​

세이노의 가르침 나도 읽었는데

사람들도 좋아하는구나...

​

엇! 돈독모에서 읽었던 퓨처셀프!

여기서 보니 또 반갑네

​

주식투자 단타?!?!?!?!?!?!?!?

요즘은 단타가 유행인가?!?!?!?!?

​

한국사 능력검정시험... 토익...

아직도 최태성쌤 잘나가네~

라떼도 강의 참 열심히 들었는데 말이야

우리 청춘들 여전하네..... 껄껄

​

이런 생각이 들지 않으시나요?

내가 관심이 있는 책도 있고

관심 있었던 책도 있고

내가 관심이 없는 책도 있지만

​

여튼 사람들의 많은 관심을

얻고 있는 책들임에는 분명합니다.

​

베스트셀러는 분야별로 매기기도 하고

전체적으로 매기기도 하죠

그리고 한 해가 끝나면

총 결산을 하면서

월별 베스트셀러들을 정리하며

한 해의 키워드를 정리해보기도 합니다.

​

랜드마크 아파트도 똑같습니다.

그 지역에서 사람들이

현재 선호하는 아파트​를 알려줍니다.

내가 그 아파트를 좋아하고 안좋아하고를

판단하기 이전에

​

랜드마크 아파트를 보면서

아.. 이 지역 사람들은 이 아파트에

많은 돈을 지불하는구나!

그만큼 많은 돈을 지불하는 걸 보니

이 아파트를 좋아하는가보다!

라고 생각할 수 있겠죠.

​

그리고 연도별 랜드마크 아파트를

조사해보면서

사람들의 선호도가 어떻게 바뀌었는지

시세가 어떻게 바뀌었는지를

알 수 있습니다.

​

​

​

🍰

랜드마크 아파트

확인하는 방법

​

​

아실에 들어가서

(1)순위분석->(2)지역선택->

(3)평형선택->(4)기간선택

이 순서대로 하시면 됩니다.

그러면 해당 기간동안에

가장 비싸게 거래된 아파트가

조회가 됩니다.

​

보통

평형은 84㎥로 설정하시고

(주로 33~34평)

기간은 6개월에서 12개월로

설정하시는 것을 추천드립니다!

​

거기에서 동별로 조회를 해보시면

동별 랜드마크를 알 수 있습니다.

🍰

현재 선호하는 아파트

​

위의 방법으로 해보니

동별 랜드마크를 알 수 있었습니다.

이렇게 지도에 올려서 보니

여의도동의 시범아파트가

연식이 오래되었는데 가격이 높네요.

​

알고보니 재건축 이슈가 있네요!

그리고 전체적으로

역세권 신축 아파트가

대장의 역할을 하고 있습니다.

​

그리고 당산동에서 멀어질수록

대개 가격이 내려간다는 것도

알 수 있습니다.

그러면서 당산동이 중요하구나!

라고 생각하면서 이전에 내가 확인했던

입지요소들과 맞춰서 생각해봅니다.

​

당산동에 뭐가 있었지?

아하! 당산동에 9호선과 2호선이 다니는

더블 역세권 당산역이 있고,

영등포 2등 중학교인 당산서중이 있지!

임장할 때는 평지였어!!!

​

💡

사람들이 역세권과 환경을 좋아하는데

역시 신축, 학군, 평지를 좋아하는구나~

라는 생각을 할 수 있습니다.

여기에서 한 걸음 더 들어가볼까요?

🍰

선호도가 어떻게 바뀌나?

첫번째로는 기간을 고정해놓고

장소를 바꿨다면

이번에는 장소를 고정해놓고

기간을 바꿔보겠습니다.

​

읍/면/동이라고만 두고

아래 기간만 바꿔보겠습니다.

​

저는 5년 간격으로 정해서

조회해보았습니다.

그러면 5년 안에 높은 가격으로 거래된

단지를 확인할 수 있습니다.

​

​

2006년에서 11년까지는

재건축 단지들과 01년~04년

단지가 순위 안에 많이 있었습니다.

그 연도 기준 초신축인 2010년식인

당산동 반도유보라가 8위를 차지했네요.

입지좋은 구축인 삼성래미안과 문래자이,

당산효성타운2차도 함께 있습니다.

​

12년~17년에는

재건축 단지들이 순위에 많이 올랐고

그 연도 기준 초신축인 2017년식

당산역롯데캐슬프레스티지가

9위를 차지했습니다.

하지만 역시나 당산삼성래미안은

계속 10위 안에 랭크되어 있습니다.

​

18년~23년,

재건축단지들이 여전히 많은 반면

17년, 20년에 지어진 신축 단지들이

순위가 많이 올라와있었습니다.

특히나 입지가 좋은 당산이 아닌,

신길뉴타운의 대장인

래미안에스티움이 한 자리를 차지했습니다.

당산삼성래미안 사랑 역시 굳건하네요.

​

​

5년씩 잘라서 본 시장의 랜드마크를

조사해보니

​

💡

재건축 단지들은 역사적으로

가격이 높았고,

신축에 대한 선호도가 높아졌다는

점을 알 수 있게 되었습니다.

​

​

가격의 흐름이 어떤가?

​

이번에는 조금 딥하게 들어가보겠습니다.

준비 되셨나요?

​

바로 직전에는 랜드마크를

5년 단위로 끊었다면,

이번에는 시장의 성격대로

​

랜드마크 기간을 설정해보도록 하겠습니다.

수도권 시장의 흐름을

중요 이슈와 함께 7개로 나눌 수 있습니다.

​

아래 그래프는 도곡렉슬인데요

해당 설명은 제가 두개의 글로

적어보았으니 관심있으신 분들 읽어보세요!

​

​

이렇게 7개까지로 나눌 수 없지만,

해당 구의 시세를

시장 분위기에 따라 나누는 것입니다.

​

영등포구의 시세를 가져왔습니다.

영등포구의 시세를

대략 크게 5부분으로 나누어보았습니다.

디테일한 연도는 구마다 다를 수 있습니다.

​

1. 하락장 중반(09년~15년 말)

2. 투자적기(16년~17년 중순)

3. 상승초기(17년중순~19년말)

4. 상승중~말기(20년~22년말)

5. 상승 후 횡보(23년~현재)

저는 하락장 중반부터

랜드마크물건을

분석해보겠습니다!

​

​

​

1️⃣

하락장중반부터

투자 적기까지

​

​

하락장 중반에서 투자적기가 되면서

재건축 단지는 시세 흐름이 오지 않았는데

선호도 높은 기축단지는

하락장에 비해서 투자적기에

가격이 더 올랐습니다.

​

그럼 궁금해지죠 대체 왜일까?

랜드마크는 가장 비싼 단지이고

시세의 흐름을 리딩해야 하는데

왜 가격이 움직이지 않았을까?

​

​

​

당산 삼성이 기축단지이고

여의도 시범이 재건축단지입니다.

​

이 때 잘 보시면

2016년 투자 적기가 올 때 까지

당산 삼성은 전세가가 매매가보다도

더 빨리 올라서 투자금이

2.2억에서 9500만원으로 줄었습니다.

매매가가 2013년보다 올랐다 해도

투자금 자체가 적어졌기 때문에

투자 수요가 과거보다 많이 올랐겠죠.

혹은, 전세가와 매매가의 차이가

예전에 비해 줄어들다보니

실거주 수요도 몰렸을 것 입니다.

​

​

하지만,

여의도 시범은 매매가만큼

전세가가 올라서 투자금예

계속 5억이었습니다.

실거주도 투자자도 진입하기에

부담스러울 뿐 입니다.

​

특히나 이렇게 심리가 죽어있는

하락장 시장에는

재건축 아파트에 투자하기에는

많은 용기가 필요하겠지요..!

​

​

💡

하락장이 이어지다가

상승장이 오기 직전에

기가막힌 투자기회를 줄 때는

재건축 단지들 보다도

기축 단지들의 가격이

더 많이 올랐다는 것을 알 수 있습니다.

다음 시기로 가볼까요?

​

​

2️⃣

상승초기부터

말기까지

​

상승초기를 보니

재건축단지들 바로 아래로

입지좋은 신축이 올라와있고

신길뉴타운이 새롭게 들어오면서

신축축 단지들이 사랑을 받았습니다.

​

신길 뉴타운은

서울시 뉴타운 중에 2번째로 크고

여의도, 강남, 가산디지털단지로

출퇴근을 하는 사람들의 거주지로

성장하고 있습니다.

입지 좋은 대장 준구축 당산래미안

입지가 떨어지는 신축 신길뉴타운

​

신길뉴타운을 처음 갔을 때

너무 좋아서 박수가 절로 나왔습니다.

👏👏👏👏👏👏

너무 좋더라고요......

​

상승 초기에는 이 가격이

신축빨을 받은건가????

싶기도 했지만

​

​

💡

상승장이 무르익었을 때

끝에 끝을 가서도

어느정도의 규모를 갖춘 신축이

선택 받았다는 것을 알 수 있었습니다.

​

1. 입지가 조금 떨어져도

신축단지들이 규모있게 들어오면

사람들이 좋아한다.

뉴타운 자체가 입지!!!

신길뉴타운

​

​

2. 이미 규모를 갖춘 초선호 입지에

들어온 신축 아파트도 사랑받는다!!

​

당산 센트럴 아이파크와 아크로타워스퀘어아파트

​

​

​

4️⃣

쉬는타임?

​

올해 초에 가격이 하락한 후에

추석까지 가격이 오르는 듯 하다가

현재는 다시 주춤하고 있습니다.

​

그런데 랜드마크 아파트를 들여다보니

하락장과는 반대의 모습이 보였습니다.

재건축 단지들이

이 시장에 가격이 올랐습니다.

​

심지어 전고점 이상으로

오른 단지도 있습니다!

​

기축 단지들은 아직도 회복을 못한 단지들이

있다는 것이었습니다.

심지어 신길뉴타운의 대장단지인

래미안 에스티움은 전고점대비

-21%나 하락해 있었습니다.(싸다)

​

그래프를 보니 더 와닿습니다.

재건축단지인 시범아파트는

횡보장을 힘차게 거슬러오르고있네요.

​

당산삼성래미안과

래미안에스티움보다도 더 빨리

상승장으로전환했고

오르는 속도 또한 파워풀합니다.

​

다시보니 상승초기부터 꼭대기까지

기축 단지와는 비교할 바 없이

재건축 단지가 상당히 가파르게 올랐고

​

​

💡

시장 분위기가 좋지 않아

기축단지가 횡보할 때

기대감을 품은 재건축 아파트의 가격이

나홀로 올라갔음을 알 수 있습니다.

재건축 단지가 먼저 상승하고

시세를 리딩한다는 것을

실제로 체감할 수 있었습니다.

​

​

이번 글에서는

1️⃣ 랜드마크를 동별로 확인해보고

->동별 선호요소르 알아보기

2️⃣ 시간을 등분하여 랜드마크 조회하여

->선호도 변동 알아보기

3️⃣ 시장의 흐름에 따라 랜드마크 조회하여

->단지 특성별 가격의 흐름 알아보기

이렇게 3가지를 알아보았습니다.

​

이런 내용들을 임장보고서에

차곡 차곡 담다보면

지역에 대한 이해와

아파트 가격흐름을 크게크게

이해할 수 있을거에요!!

​

저는 이렇게 정리합니다!

​

​

​

여러분들의 지역 이해에

조금이라도 도움이 되었기를 바랍니다!

유독 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다!