안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
최근 재건축 아파트들의 ‘분담금’ 관련 기사가 많아지고 있는데요
그 중에서도 눈에 띄었던 기사 중 하나를 가져와보면
40년 넘게 산 대치동 ‘은마 아파트’에서도
재건축 진행 시 분담금을 4.6억 가까이 내야 한다는 소식에
매도 고민을 하는 집주인들이 생겨나고 있다는 기사입니다.
왜 오래 살았는데도, 대치동인데도 몇 억씩 내야 하나요?
이 기사를 보고 처음 든 생각은
이렇게 오래 살았는데도,
그리고 대치동 은마 아파트인데도
이 정도 비용을 부담해야 하는 이유였는데요,
이는 지금 시장의 ‘재건축 초과 이익 환수제 ’ ( 재초환 ) 때문입니다.
재건축 초과 이익 환수제는
재건축을 통해서 새 아파트가 되면서 생기는 ‘이익’에서
정상적인 집값 상승분, 공사비, 개발 비용 등을 제외한 ‘초과 이익’을 산정하여
국가에 일부를 재건축 부담금으로 내는 제도로
2018년 1월 1일 이후 관리 처분 인가를 신청했거나
현재 진행중 ( 조합설립인가 ~ 관리 처분 인가 ) 인 단지는
모두 여기에 해당됩니다.
은마 아파트도 이 기간에 해당되면서
추후 새 아파트가 되면 80억이 된다는 가정하에
거기서 발생하는 초과 이익에 대한 부담금을 계산하다보니
4.6억이라는 분담금 수준까지 나오게 된 것이죠
근데 이게 지금 내 집 마련과 어떤 상관이죠 ?
근데 이런 기사를 보면 어차피 대치동 은마는
내가 사려고 하는 곳과 당장에 갈아탈 곳과
먼 이야기인데 어떤 상관이 있을까?라는 생각이 들 수 있는데요,
사실은 이 이야기의 진짜 핵심은
이렇게 대표적인 아파트들 조차 만약 분담금 이슈로
진행이 더뎌 진다면 수도권의 ‘공급’이 점점 더 쉽지 않을 수 있다는 점입니다.
지금 현재 정부는 가뭄과도 같은 수도권 공급 시장 상황 속에서
3기 신도시 진행, 재건축, 리모델링 등을 통해서 아파트를 공급할 수 있는 상황인데
3기 신도시의 경우, 얼마 전 토지 보상 공사 지연 등으로
기존 예상 일정보다 늦어진다는 소식이 들리고 있고
재건축 역시도 이런 분담금 이슈로 진행이 더뎌지게 된다면
사람들이 살 수 있는 새로운 집의 공급이 줄어들게 되는 겁니다.
중요한 건 새로운 집이 없는 지금 이 상황에서도
당장의 전월세로 살 집이 부족하다는 것입니다.
지난달 평촌역세권의 15평 아파트는
전고점을 경신하면서 6억의 가격에 거래되었는데요
방 2개와 화장실 1개인 복도식 아파트의 가격이
올해초에는 4억초에서 어느새 2억 가까이 오르게 된 겁니다.
이런 현상이 일어나는 이유는 단 하나
살 수 있는 집이 없다보니 더 외곽으로 밀려나거나
안에 있으려면 평형을 줄여서라도 살기 위한 ‘생존 매수'를 해야하기 때문입니다,
그렇다면 지금 우리는 어떻게 생각해야 할까요?
가격이 빠지면, 청약이 되면..기다리다 산다는 것의 숨겨진 함정
강남도 그래도 몇 억씩 빠진다니까,
금리도 조금 더 오른다니까 가격이 조정될 것 같아서
아니면 주변에 그래도 신축 분양이 되면서 청약이 가능하니까
그걸 기다린다고 한다면 여기서 빠지지 말아야 할 함정이 하나 더 있습니다.
바로 그 기다림의 대가입니다.
미래의 언젠가 더 나을 수 있는 선택보다
당장 그리고 앞으로 1년간 겪어야 하는 전월세 시장이 쉽지 않습니다.
내 집 하나 없이 계속 밀려나가거나, 방 수를 줄여가는 선택을
나의 자의가 아니라 상황에 밀려 하게 된다면
그게 더 나은 선택이라고 볼 수 있을까요?
만약 여러분이 그런 기대감으로 기다리고 있으시다면
잘 되었을 때의 시나리오 뿐 아니라
가장 최악의 시나리오가 된다면 어떤 것인지
그리고 그때 감당해야 할 것이 정말 감당 가능한지
한번 더 스스로 생각해보시고
지금 할 수 있는 최선의 선택은 무엇인지
다시 그려보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
