소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

다들 언젠가, 서울 아파트

사고 싶으시지요?

지금은 지방투자로 자산을 불려오는 분들도,

아니면 하나뿐인 내 집을 갈아타실 분들도,

혹은 아직 무주택이지만 관심갖는 분들도

결국 부동산 투자의 종착지는 서울,

끝판왕은 강남, 그런 것 같습니다-

내가 어디에 거주하는지와 상관 없이

투자는 서울에도 충분히 할 수 있다는걸

내집마련 중급반 1강에서

너나위님께서 제대로 알려주셨어요

(before)

내가 살 집 하나 있으면 됐지,

어떻게 내 집을 두고 세를 살아?

그럴순 없네...! 😶

(after)

실거주는 원래 살던곳에서

전세나 월세로 거주하고,

투자는 더 좋은곳 상급지에 해야지!

투자물건의 전세상승분이 현금흐름이 되어

나와 함께 맞벌이를 해줄테니까~ 🥰

그리고 이번 1강 과제를 통해

내가 가진 돈으로 진짜 살 수 있는 집을

뽑아볼 수 있게 해주셨습니다!

양식, 파일로 나눠주시고

예시, 다 들어주시고

설명, 충분히 해주시고

우리는 그저 과제를

하기만 하면 됩니다!!!!!!

(내마중 퀄리티 만세!!!!!! )

저는 투자길을 걷기로 한 투자자이지만

결국엔 챗수를 정리하고 서울투자를

언젠가 할 수도 있기 때문에,

제가 지금 무주택자라고 생각하고

제가 살 수 있는 서울시내 가장~ 좋은~

단 하나의 집을 찾으러 떠나봅니다

저는 무슨 집을 사게 될까요

함께 가보시죠 ^____^

■ 1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기 (첨부 양식 참고)

내마중 퀄리티가 왜 미쳤냐면...............

나위님께서 매달 트래킹하시는

서울 전수조사 양식을

그대로 다 나눠주셨거든요............................

나눠주신 해당 양식에

제가 사는 지역구의 모든 단지를 리스트업 하고

현재시세 / 전고점 / 전저점을 채워넣었습니다

오메... 그런데

소형/ 대형 제외하고 국민평수 위주인데다가

200세대 미만은 넣지 않았는데도

칸이 상당히 많아지더라고요~~

그래도 의지를 갖고! 끈기있게!

요렇게 리스트업을 쭉 해봅니다!!

저는...

그릿 있는 투자자니까요!!

▼ 우선 내가 사는 동네, 지역구 시세조사 ▼

전고점 대비 20% 이상 빠진 단지는 붉은글씨 표시되도록,

25% 이상 빠진 단지는 맨 끝에 Y (Yes를 의미) 불이 들어오도록 해봤어요!

오... 그런데

Y에 불이 들어오는 단지가 의외로 있습니다요?

서울 이 땅에,

다들 반등했다고들 하는 이 시점에도

전고점보다 25% 빠진 단지가 ~ 있습니다~~~

유뤠카~~~~~~~~~~~~~~~~

역시 괜히 하라고 하신게 아니었어요~

처음엔 과제라서 시작했는데

하다보니 점점 하락폭 발견하는 재미가

쏠쏠해지기 시작합니다 🥰

그래서 두개구를 추가로 전수조사!!!!

심지어 2번, 3번 지역구는 1번 구보다 단지수가 두배, 세배!!!!!!!

그러나 다시 그릿 불태우면서 전수조사를 했고,

그 결과 더 많은 단지 현황을 볼 수 있었습니다

이대로라면 서울 주요11개구 다봐야 할것같은데

그러다 1주차를 마무리 못하면 안되니께

일단 3개구 선에서 과제를 해봅니다

셋 다 제가 너무 살고싶은 동네고,

다 좋은 단지가 많아서 충분했어요 :)

▼ 1, 2, 3번 지역구 단지 시세 전수조사 ▼

퍼런 박스는 마치 시계열처럼 하락 많이 한 곳,

붉은 박스는 하락이 덜한 곳을 의미합니다 🥰

■ 2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

그럼 이 많은 단지들 중에서 누가 나의

스트라이크 존에 들어오는지를 골라봐야겠죠?

내 예산을 고려할 땐 대출을 포함하게 되는데요,

여기서 대출가능금액이 얼마인지 궁금해하실 분들도 많으실 것 같습니다

예산... 대출... 어렵지만....

어렵지 않게 다 풀어주셨어요!

이 또한 나위님께서

'매월 저축액의 2/3 까지만 원리금 상환액으로 납부' 하는 것이 적절하다고

기준 딱 잡아주셨습니다 ✨

그리고 우리 소중한 동료 명랑님께서

요 대출 계산기까지 만들어주셨기에,

고대로 활용했습니다. 명랑님 감사합니다 ^_^

▼ 명랑20님의 대출 계산기 양식나눔 ▼

제가 뽑은 최고의 단지는 말이죠 (feat. 내마중 1주차 과제, 양식첨부) [내마중5픈 1급지 알선 서포터즈 명랑20] (weolbu.com)

https://weolbu.com/community/561227

이렇게 해서 정리된 내 예산

N억을 사용하는 방법은 총 두가지입니다!

세 낀 물건을 매수하거나,

그 금액으로 살 수 있는 단지를 찾거나! 요렇게요

전자, <세낀물건 매수하기>는

내 예산 전부를 매매-전세 차익에다가 채우는 것이기 때문에

아마 훨씬 더 좋은 동네, 좋은 단지를 살 수도 있을겁니다

하지만 전세를 계속 줘야 하는 물건이니,

내가 들어가서 살 수는 없겠죠 (나~중엔 살겠지만요)

여기서 내 예산은,

[ 현금성 종잣돈 + 깔고 앉아있는 전세보증금 + 대출가능금액 - 내가 어디선가 실거주할 전세보증금 ]

이렇게 계산하게 됩니다

즉, 내가 실제로 입주할 수 없는 집이니

내가 어딘가에서 전세든 월세로든 거주비를 따로 들여야 하는거구요,

내가 모을 수 있는 모~든 원기옥 금액 중에서 나의 임차료를 제외한 돈을 예산으로보았습니다

후자, <내 집 매수하기>는

내가 제 값 다 주고 집을 사는 것이기 때문에

예산에 딱 맞는 단지를 골라야 할겁니다

하지만 온전히 제 것이기 때문에 제가 들어가서 살아도 되어

거주안정성을 톡톡히 누릴 수 있을거에요

여기서 내 예산은,

[ 현금성 종잣돈 + 깔고 앉아있는 전세보증금 + 대출가능금액 ]

모든 원기옥을 모은 금액을 예산으로 봤습니다

둘 다 장단점이 있는데, 아마 여기부턴 가족들과의 협의도 중요할 것 같아요~

우선은!

이 예산을 투자금으로 활용해 <세낀물건 매수하기>에 써볼게요

전 실거주는 임차인으로 살아도 전혀 무방하고, 등기는 더 좋은 곳에 가지고 싶으니까요 (욕망)

제 예산은

[ 현금성 O원 + 현재 전세보증금 O억 + 대출가능금액 O억 - 제가 어딘가에서 실거주할 전세보증금 -O억 ] 으로 계산했고요,

앞에서 전수조사한 3개 지역구에서

매매-전세 차익이 제 예산 안에 들어오는 모든~ 단지를 리스트업하니..

너무 많더라고요.......

그런데 이 안에는 그닥 사고싶지 않은 (^^;) 그런 단지까지 싹 다 포함입니다

오직 투자금이 예산 이내인 단지만 뽑아본거라

쓰러지기 직전인 단지들까지 다 걸려들어서요 ...

그 다음 우리의 할일은 모다?

여기서 제일 좋은 단지를 하나 뽑는거돠~~~~~

▼ 투자금 범위에 들어오는 오만가지 단지들 ▼

이 많은 단지들중에 제일 좋은 단지는

과연 어디일까요?

확인하기 위해 '비싼 순서로 정렬'을 해봅니다

아니 그런데, 놀라운 사실을 발견합니다!

현재 매매가 기준으로 정렬할 때의 TOP10과

전고점 기준으로 정렬할 때의 TOP10이

완.전.히. 다른것 아니겠습니까-?!?!

이것을 어떻게 생각하면 좋을까요

서울수도권은 전고점이 곧 성적표라 하셨으니

전고점 높은 단지가 사람들의 선호도가

좀 더 높다고 볼 수 있을 것 같은데,

그에 비해 지금 호가는

뒤죽박죽 순서로 나오고 있다고 생각되었습니다

즉, 전고점 더 높았던 단지가

상대적으로 싸게 호가가 나오고 있고,

전고점이 더 낮았던 곳들도

야망호가 (?)를 부르는 곳도 많아보였어요-

이야,,,,, 요거이 정리하면 할수록

신통방통한 시트가 아닐 수 없습니다

다시한번 나위님 정말 감사합니다 💖

▼ 가격 순서로 정렬하니 어디가 더 좋은 단지인지, 지금 상대적으로 싼지 볼 수 있었습니다 ▼

3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

여기까지 확인하니 대략,

어떤 범위의 단지들이 후보 안에 들어오는지가 가늠되기 시작합니다

여기서 +1억을 추가해서

그 범위를 살짝 넓혀보았는데요,

왜냐면 가격이 혹시 더 싸져서

더 좋은 단지가 내 투자금 안에 들어오는 기회를 놓치지 않아야 하기도 하고,

요즘같은 매수자 우위 시장에서는

더 좋은 단지도 네고/협상을 통해 충분히

매력적인 가격에 살 수도 있기 때문입니다

그렇게 해서 한번 더 단지리스트를 뽑아보고,

다시 한 번 TOP10 단지를 정리해봅니다

아까보다 투자금 1억을 더 추가했을 뿐인데,

아까보다 훨씬~ 더 좋은 단지,

사고픈/살아도 좋을 단지들로 대거 채워졌어요

얼른 더 모아서 더 좋은 단지 사고싶기도 하고,

지금같은 황금 기회의 시장에서 협상을 통해

더 좋은 단지를 사고픈 마음이 드릉거립니다 :)

내마중 과제 ...... 너무 좋으네요

투자자의 마음에도, 서울에 등기 치고 싶다는

씨앗을 심어주셨습니다 💖

▼ 예산 +1억으로 투자금을 올리니, 훨씬 더 좋은 단지들이 대거 추가됩니다! ▼

■ 4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

마지막 단계까지 왔습니다!!!

이렇게 해서 추려진 투자가능 단지들 중에서

선호도가 높은 아파트 3순위 까지 뽑아봅니다

선호도의 기준은 여러가지가 있을거고,

나위님께서도 일단 해당 단지들에 다 방문해보길 추천해주신 만큼

여기부터는 발품과 느낌이 더해지는 것 같아요

단순히 가격이나 그래프로만 파악할 수 없는

선호도에 대해! 다각도로 생각한 결과!

저는 아래 3개 단지를 TOP3로 뽑았습니다 -

▼나름대로의 기준으로 뽑은 1~3순위 단지▼

전고점 순서로 줄을 세운다음,

하나씩 선별했습니다

무조건 전고점이 높은 3개를 뽑지는 않았고,

입지와 선호도그리고 '저라도 살만한 곳인가?'

대중적인 수요를 골고루 생각해보려고 했어요!

그래서 몇몇 패스한 단지도 보입니다

뽑은 단지와 탈락시킨 단지들에는

저 나름대로의 이유를 달아봤어요

저는 이 과정이 참 중요하다 생각했습니다

내가 왜 이 단지를 1등으로 뽑았을까?

내가 왜 이 단지를 탈락시켰을까?

이유를 찾아가야 내 투자기준이 선명해지고,

앞으로 더욱 출렁일 가격들 속에서도

이리흔들 저리흔들 하지 않는 투자를

해낼 수 있을거라고 믿으면서요 -!

단순히 좋다, 안좋다의 기준으로 볼 순 없으니

나름대로 입지 요소별 등급도 슥- 추가해봅니다

서울수도권에서 가장 중요한 직장/교통,

전통적인 전세수요를 뒷받침하는 학군과

그 중요성이 커지는 것 같은 환경까지 고려하여

1, 2, 3순위를 뽑고나니........

속이 다 후련~ 합니다 🥰🥰🥰

이제 이 단지들 더 추적하면서

앞으로 투자기회가 가까워지는지

지켜보고 기회를 잡는 일만 남았습니다!!!

솔직히 매달 앞마당 늘리며

시세트래킹 한다고 하고는 있는데,

약간 형식적인 느낌도 있었고...

진짜 투자에 어떻게 적용하는지 잘 몰랐는데,

내마중 과제를 통해서

정말 감정이입해서 단지들 찾아봤어요

서울 이 좋은 단지들이 이만큼 빠졌었구나?

하는 것도 다시 깨달을 수 있었고,

지금 호가는 상당히 뒤죽박죽이며

이 안에서 옥석을 가리는 눈,

즉 좋은 단지를 알아보는 실력이 꼭 있어야

다음 수도권 상승장에서

확실한 기회를 잡을 수 있다는 것을 배웠습니다

아낌없이 다 퍼주신, 진짜 다 떠먹여주신

나위님 감사합니다 !!!

단지들 계속해서 업데이트 하면서

좋은 단지로, 좋은 투자로 후기 남길 수 있을 때까지

화잇팅 하겠습니다 :)

너무 잘 만들어주신 내마중 강의,

내 집 사기에 정말 짱입니다!!!!! 🥰🥰🥰

서포터즈 짜아아아앙 💖