안녕하세요?

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다!

모두 항상 건강하시고

행복하시면 좋겠습니다!

지방을 많이 보신 분들,

수도권을 많이 돌아다니신 분들

모두 신축 보시면 어떤 생각이 드시나요?

‘너무 살고싶다 or 갖고싶다…’

생각 드시지 않으신가요?

저 역시도 그런 감정이 자연스레 듭니다!

왜냐하면 지역을 불문하고

‘새 거주 공간에서 살고 싶은 건

인간적인 본능’

이기 때문입니다.

모든 사람이 갖고 싶은 신축아파트는,

역설적으로 모든 사람이 관심 있기에

투자 기회를 짧게만 주고

바로 가격이 올라갈 수 있습니다.

종로에 있는 15년식 신축아파트인데요.

167세대 소형단지임에도

투자금 1억 이내 투자기회를

2~3달만 주기도 했습니다.

저는 이렇게 신축이나 좋은 단지들이

투자범위에서 사라진다면,

수도권에서 구축이라도

투자할 수 있다면 과감하게

투자할 수 있어야한다고 생각을 합니다.

그런데 늘 고민이 되실 거 같아요.

"구축은 다 비슷하게 생기고

다 별로인 것 같은데..."

"출퇴근은 나쁘진 않겠지...

그래도 투자로 여기가 맞는거야?"

오늘은 이런 고민을 풀어드리는

시간을 가져보려고 합니다

사람들이 선망하는 좋은 단지들이

가격이 먼저 올라갔을 때,

남은 구축 사이에서 어떤 투자가

우리에게 유효한지

'더 버는 구축투자 방법'에 대해서

말씀을 드려보겠습니다 ^^

수도권 투자의 본질

가장 먼저 수도권 투자의

본질에 대해서 이해를 해야합니다.

수도권 투자의 목적은

장기보유를 통한 전세금 상승분 회수

혹은

혹은 더 좋은 자산이 나올 때

갈아타는 투자를 해야합니다.

(비싼 구간이고 충분한 수익을 보면

팔아야하는 지방투자와 다른 점이죠)

그런데

강남을 1시간 정도 이내로

접근할 수 있는 대부 아파트는 가치가 있습니다.

그래서 땅값의 인플레이션을 받으면서

구축이여도 긴 시계열로 보면

대부분 단지들의 가격이 오르게 됩니다.

하지만 이런 모든 단지들이

전세가가 유의미하게

오르는 것은 아닙니다.

시장을 한번 살펴볼까요?

아래 자료는

KB주간시계열 전세지수를

가공한 자료입니다 ^^

거시적인 지표를 봐도

모든 지역이 전세가가

비슷한 비율로 오른 것은 아닙니다.

10% 정도 오른 지역

20% 정도 오른 지역

30% 이상 오른 지역

등 지난 10년 간 지역 별로

다르게 가격이 오른 것을

명확히 알 수 있습니다.

여기서 30% 이상

오른 지역들의 특징을 보겠습니다.

마포구 강서구 영등포구 성북구 노원구

동작구 은평구 구로구 수지구

등

직전에 전세지수가 정말 저렴했거나

확정된 교통호재 혹은 뉴타운 계획

등이 있는 지역들이 많이 올랐습니다.

생각을 하나 정리해보겠습니다.

아! 일단 전세가가 다른 지역 대비

낮은 상황이었다면 많이 오르는구나

(역시 싼게 중요)

하지만 비슷한 수준이라면

확정된 교통 호재가 있는 곳이나

재건축, 리모델링 등의 개선 호재는

매매가 뿐만 아니라 전세가도

오르게 만드는 요인이구나!

그러나

KB시세는 언제까지나 참고사항입니다.

저희는 데이터를 보고 투자하는 사람이 아니라

단지 단위에서 의사결정을 하는 사람이기 때문에

단지단위까지 보는 것이 무척 중요합니다.

저는 이것을 위해서

서을 25개구 내 애매한 구축단지 2개씩

그리고 서울과 비교해볼법한

경기도 9개 지역의 구축단지 2개씩 도합

70개 정도의 구축단지의 전세시세를

10년 단위 / 임대차 전후 기준으로 살펴봤습니다.

다 건너 뛰고 핵심을 말씀드리자면

가치가 있는 서울수도권 아파트들 답게

10년 기준으로는 대부분 전세가가

많이 오르는 경향이 있었습니다.

그러나

임대차 전과 23년 1월 부근

분위기가 바닥인 시점을 보면

인플레이션+선호도 효과가

제대로 있었는지를 볼 수 있었습니다.

이 과정에서 임대차 전후 기준

10% 정도 상승이면 의미가 있는

상승으로 분석을 했었는데요.

반대로 이야기하면

4~5년동안 10%도 안오르는

단지도 많았습니다.

2년마다 5% 갱신해야하는데...

라는 관점에서 이런 단지는

조금 조심하는 게 맞다는

생각이 들었는데요.

임대차법 전후 비교 시

단지 개별성을 더 잘 볼 수 있어서

이 기준으로 살펴보겠습니다 ^^

본격적으로 시작해볼게요.

[주요 질문]

가장 많이 나오는 질문 3가지를

먼저 정리해보도록 하겠습니다 ^^

Q1. 방 2개는 무조건 투자하지 말까요?

Q2. 서울수도권 방3개는 무조건 OK인가요?

Q3. 구축84 투자 시 어떤 게 더 좋은가요?

위 질문들에 대해서 공감 되실까요?

평형대 별로 많이 나오는 질문에 대해서

하나씩 투자 기준을 살펴볼게요!

Q1.

방 2개는 무조건

투자하지 말까요?

저는 이 질문에 대해서

사례를 직접 찾아서 검증을 해봤는데요.

우선 방 2개는

보수적으로 보는 게 맞습니다.

대부분 단지들이 전세가가 오르는데

한계가 있어서 장기보유 시

물음표를 짓게 하는 단지들이 많았습니다.

그러나 분당/구리/부천 등

구축들이 많은 지역에서

다른 조건이 다 별로여도 역세권

다른 조건이 다 별로여도 상대적 학군지

다른 조건이 다 별로여도 좋은 환경

등 한가지 뾰족한 장점이 뚜렷하다면

투자를 하더라도 충분한 시세차익과

전세가를 올려받을 수 있었습니다.

방 2 구축단지 투자 시,

그 단지를 생각하면

떠오르는 뚜렷한 강점이 있다면

투자를 해도 괜찮습니다!

Q2.

서울수도권 방 3개는

무조건 OK인가요?

"방 3개 정도면 3인가구도 살 수 있고,

서울수도권이면 다 괜찮은 거 아닌가?"

라는 생각이 드실 수도 있어요.

그런데 전세가는 항상

실사용 가치임을

꼭 기억하시면 좋겠습니다.

사람들이 거주할만한 요소가

하나도 충족되지 않는다면

그게 분당이어도, 서대문이어도

아니면 가성비 좋은 1기신도시라도

전세가가 정말 안오를 수 있습니다.

저라면 방3개를 기준으로 보기보다는

정말 여기가 사람들이 살만한 곳인지

지역 안에서 사람들이 이동하는 곳인지

이것들을 면밀하게 따져볼 것 같아요.

속한 땅이 아무리 좋아도

단지선호도가 후순위라면

먼저 보지는 않을 것 같습니다.

또 연식이 00년대 초중반으로 좋더라도

주변과 완전히 단절되어 있고

'사람 살만한다'는 느낌이 적다면

먼저 보지 않을 것 같습니다.

그리고 단지 상태가

주변 신축빌라와 비슷하거나

동떨어진 느낌을 줘서

입지요소에서 불만족스럽다면

투자를 조심스럽게 볼 것 같아요.

아무리 방 3개여도요!

이런 작업을 통해서 우리는

결국 사람들이 좋아할만한 단지를

투자해야하는 거구나

를 제대로 느껴보셨으면 좋겠습니다.

Q3.

구축 전용84는

어떤 특징을 봐야해요?

우선 가장 전용84(32~34평)을 떠올릴 때

거기 사는 사람들을 먼저 떠올려보세요.

보통 3~4인의 완성형 가족,

즉 아이 공부시키는 가족들이

떠오릅니다.

그래서 대체적으로 84투자는

학군지에서 더 유효합니다.

그런데 여기서 한발 더 나아가볼게요.

"학군지에서 전용84 좋은 건 알겠어.

왜냐하면 아이들 공부를 시켜야 하니까!"

"그런데 서울 학군지가

그래도 나은 거 아닌가?"

"학군지가 아무리 좋아도

서울 1,2군에서 선호하는

단지가 훨씬 나은 거 아니겠어?"

우리가 흔히 강의에서 나오는

'군'의 함정에 빠질 때 나오는 질문입니다.

아래를 살펴볼까요?

강사님들이 정의해주신 '군'은

소위 지역을 이해할 때는 굉장히 유효합니다.

체급과 가격대를 이해할 수 있거든요.

하지만 강사님들이 그 다음 강조해주시는

'단지 단위'까지 생각할 수 있어야 한다.

이 말을 꼭 명심하셔야 합니다.

구축 84에서 투자를 하더라도

군이 높은 학군지에 할 게 아니라

역세권 세대수 위치 등

사람들이 선호할 만한 것을 봐야합니다.

분당은 2군이고 동작구는 3군이지만

동작구의 학군아파트 대방대림은

강남/판교 접근 이 쉬운 분당 학군지보다

서울 3대업무지구 접근성이 모두 용이합니다.

그래서 군을 뛰어넘는 투자가 될 수 있습니다.

또 비슷한 체급의 2군 분당/성동구라면

역세권과 학군적인 것을 더 갖춘

분당이 더 나을 수도 있습니다.

그리고 1군의 도원삼성래미안과

3군의 동작삼성래미안 중에서는

주변 구축들과 함께 비교적 큰 생활권을

갖춘 동작삼성래미안인 '전세' 측면에서

우리에게 기회를 줄 유효단지일 수 있습니다.

구축84 학군지라면

무조건 유효한 투자라기 보다는

업무지구 접근성도 좋으면 좋고

이왕이면 주변에 많은 사람들이 거주해서

주변 수요를 끌어당길 커뮤니티를 만드는

그런 생활권이 더 좋은 투자일 수 있습니다.

한마디로

사람들이 더 좋아할 요소를

많이 갖추고 있어야 합니다.

그런 단지들은

전세가를 더 유의미하게

올려받을 수 있으며,

장기보유하면서 돈이 우리를 위해

일하게 만들어줄 것입니다.

지금까지 작성한 한 것을

한번 정리해보겠습니다.

조금 도움이 되셨을까요?

나중에 서울수도권에서

좋은 물건을 날리더라도,

가성비 있는 물건을

잘 매수할 수 있겠다는

생각이 들진 않으신가요?

글을 읽고 궁금하신 점이 있으시면

댓글로 남겨주세요 :)

대댓글로 꼭 답변 드리겠습니다!

좋은 하루 보내세요.

읽어주셔서 감사합니다 ^^

지방의 구축을 보는 방법 관련해서는

아래 글을 참고해보시면 좋겠습니다!

선호도가 떨어지는 구축아파트를 구분할 수 있는

4가지 방법(체크리스트 첨부) [진심을담아서]