안녕하세요.~~~

수요일은 써니데이~~~~~

칼럼 읽고 경제적 부로 다가가는 즐거운 수요일이 돌아왔습니다.^^

오늘은 여러분들이 지금과 같은 하락장에서 저평가를 쉽게 파악할 수 있는 방법을 알려 드리겠습니다.

입지와 선호도를 제대로 알고 있는 지역과 단지가 많으면 비교가 충분히 가능하겠지만 그렇지 않은 분들도 많으니 직관적으로 파악하는 방법을 알려 드릴께요.

ㅣ구별 위상 변화

예전 글에서도 서울의 구들을 평단가에 따라 군으로 묶어 놓은 것을 보셨을겁니다.

긴 상승장이 지속되면 사람들의 선호와 입지가 오롯이 반영되어 가격의 외곡없이 순서대로 위계가 명확해 집니다.

하지만 하락장이 지속되면 될 수록 이런 위계가 무너지고 가격이 뒤섞이는 모습을 보입니다.

그러기 때문에 우리가 상승장에서의 구별 위상을 알고 현재의 모습과 이를 비교해 보면 현재 어느지역이 상대적으로 저평가 되어 있는지 파악할 수 있습니다.

표에서 왼쪽은 상승장에서의 위계 순위이고 오른쪽은 현재의 평단가 순위입니다.

기존보다 순위가 하락한 지역들을 살펴보면 상대적으로 저평가된 단지들을 찾을 수 있습니다.

특히나 특별한 이유가 없는데 일시적 공급이나 지역내 안 좋은 소식으로 단계가 많이 하락했다면 더 좋은 기회라 할 수 있습니다.

주기적으로 평단가를 체크해 보시고 단계가 많이 하락한 지역이 나온다면 그 지역을 주의깊게 보시기 바랍니다.

ㅣ지역간 비교

지역간에 입지가 비슷한 단지를 비교하는 것이 저평가된 단지를 찾을 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

내가 단지별 입지를 정확히 알고 있다면 가능하겠지만 입지가 비슷한 단지를 많이 알기는 생각보다 경험이 많이 쌓여야 가능한 일입니다.

그것만큼 정교하지는 못하지만 비슷한 군끼리(1~5군중에서) 전고점을 기준으로 정렬을 하여 전고점이 비슷한 단지들을 많이 비교해 보면 상대적으로 저평가된 단지를 찾을 확률이 높아집니다.

전고점이 비슷한 단지들을 구별로 모은 다음 그 단지들의 실제 가격을 비교해 보면 됩니다.

물론 전고점이 같다고 해서 두 단지의 입지가 반드시 같다고는 할 수 없고, 입지를 잘 알아야 좀 더 디테일한 비교가 가능합니다.

하지만 특별한 입지의 변화가 있거나 상승장에서 일시적 호재로 인해 해당단지가 고평가 된게 아니라면 가격은 다음 상승장에서도 비슷하게 흘러갈 가능성이 높습니다.

내가 구별로 비슷한 전고점의 단지들을 많이 알고 있고 비교를 하다보면 위에서처럼 상대적으로 저평가된 단지를 찾을 수 있습니다.(위의 단지는 예시인거 아시죠?^^)

전고점이 비슷했던 단지들이 현재 1억까지 차이나는 단지도 있습니다.

ㅣ지역내 비교

위에 것이 너무 어려우면 지역내에서서 비교하는 방법도 있습니다.

아까 평단가 위상에서 봤던 강동구로 한번 가보겠습니다.

우선 지역내에서 전고점을 가지고 단지들의 위상을 매깁니다.

이 위상을 머리속에 기억하고 그 단지들의 가격을 주기적으로 살펴봅니다.

위 단지의 위상은 고래힐->롯데캐슬퍼스트->둔촌푸르지오-> 선사현대->성내삼성이라 순서를 매기고 현재 가격을 살펴봅니다.

선사현대는 둔촌푸르지오와 전고점은 5천 정도 차이가 났는데 현재 가격은 1.7억의 차이를 보이고 있습니다.

또한 성내삼성 보다 선사현대가 전고점이 더 높았음에도 가격은 7천만원 정도 저렴하게 나오고 있습니다.

이렇게 비교를 해보면 상대적으로 저렴한 단지들을 많이 찾을 수 있습니다.

이러한 현상은 하락장이 지속될수록 더 심화되는 모습을 보입니다.

단지간 위계가 무너지고 가격이 비슷해지는 경우가 생길때 내가 지역내에서의 위계를 알고 있다면 저평가를 판단하는데 도움이 되겠죠?

오늘은 여러분들이 입지를 잘 모르는 상황에서도 저평가를 판단해 보는 방법을 말씀 드렸습니다.

입지를 정확히 아는 단지가 많아야 좀 더 디테일하고 정확한 비교가 가능합니다.

하지만 위의 방법이라도 참고하셔서 단지를 선택하신다면 위계가 무너진 하락장에서 상대적으로 더 좋은 단지를 찾으실 수 있으실겁니다.

물론 입지와 선호도를 아는 상태에서 위의 방법을 사용한다면 더 정확하게 판단할 수 있겠죠?

긴 겨울이지만 하락장에서 좋은 단지 많이 투자해서 꽃피는 봄날을 웃으며 기다립시다.

모두 화이팅 입니다^^

다음주에 다시 만나요.

감사합니다.

블로그에서도 소통해요!!

https://blog.naver.com/sweetfm3

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀