안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)
서울투자기초반을 수강 중에 있는데요.
'강의 Only'이지만 감사하게도
운영진을 병행하고 있습니다.
훌륭한 강의에 감탄하며
6기 분들과 함께 수강 중인데요.
최근 놀이터에서 나온 질문 중
많은 고민을 하게 해준 질문이 있습니다.
'서울투자기초반 강의를 들으면서
자산을 불릴 수 있겠다는 생각도 하지만,
한편으로는 정말 가능할까라는 생각도 듭니다.'
'갑작스럽게 상승한 자산 시장에서
과연 앞으로 투자를 해내갈 수 있을까'
라는 의문에서 시작하신 고민인데요.
'과거를 공부하면 미리 선택할 수 있다'
는 격언처럼 과거를 분석해서
앞으로 어떻게 판단하면 좋을지
같이 생각하는 글을 적어 보려고 합니다.
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전세/매매상승률
4/4분면
지난 상승장인
'14년~'21년을 분석하겠습니다.
1차 상승기인 '14년~'17년
2차 상승기인 '18년~'21년
그리고
누적 상승으로 '14년~'21년
을 살펴보겠습니다.
[1사분면]
과거 상승기 동안
전세와 매매상승률이
가장 높았던 구역입니다.
이 구역을 '인기'지역으로 정의하겠습니다.
[2사분면]
과거 상승기 동안
전세상승률은 높았지만
매매상승률은 낮은 지역입니다.
실수요가치는 높지만
매수수요는 붙지 않은 지역으로
전세가율이 높을 확률이 높습니다.
이 지역을 '저평가'로 정의하겠습니다.
[3사분면]
과거 상승기 동안
전세,매매 상승률이
모두 낮은 지역입니다.
'비인기'지역으로 정의합니다.
[4사분면]
과거 상승기 동안
전세상승률은 낮지만
매매상승률은 높아서
전세가율이 낮아진 지역입니다.
실수요가치 대비 매수 수요가 컸기에
'고평가'지역으로 정의하겠습니다.
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1차 상승기
'14년~'17년
강남3구 / 양천(목동) / 분당 등
이름만 대면 알 것 같은 지역들이
매매가가 먼저 상승하면서
전세가와 격차를 벌립니다.
광명시의 급상승도 눈에 들어옵니다.
수도권 외곽 대부분이 저평가시기였고
마포,영등포(여의도) 지역이
인기가 많았습니다.
단지 vs 단지로 살펴볼 때
조금씩 다른 결과가 있지만
대략적으로는 비슷한 결과입니다.
매매가가 먼저 튀어오른 것으로 보였던
강남/송파/광명 모두
매매가가 전세가에 비해
많이 오른 모습니다.
(광명의 경우 단지마다 정말 달랐습니다.)
14년 9월 상승장 초입에 입주한
마포래미안 푸르지오는
입주와 동시에 거의 변동폭 없이
매매/전세 3억씩 오른 모습입니다.
통계에서 나온대로
실수요와 가수요 모두 높은
인기 지역이었습니다.
그러나 아직도 저평가인 지역이 많습니다.
전세가는 올랐는데
매매가는 오르지 않아서
투자기회를 준 지역들의 반격이
다음 상승기에서 시작됩니다.
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2차 상승기
'18년~'21년
2차 상승기는 우리가 강의에서 배운
수도권에서 오랫동안 저평가였던
지역들이 일제히 빛을 보는 시기입니다.
강남 1시간 접근성이 있지만
고양시라는 다소 먼 선입견이 있던 덕양구
강남 접근성이 좋고 직장도 좋지만
난개발과 낙후 선입견이 있던 영통구
평촌의 배후지 역할만 할 것 같은 의왕
이 외에도 구로 수지 부천 등
가치는 있지만 저평가된 지역이
일시에 최고의 인기 지역으로
급상승하기 시작합니다.
해당 권역에서 역세권이면서 동시에
생활권 수준은 높지 않은 단지들입니다.
이런 단지들도 상승장 끝에서
좋은 기회를 맞아서 상승곡선을 보여줍니다.
대장급 단지들은 전세가도 상승하면서
인상적인 모습을 보여주기도 했습니다.
[교훈]
수도권은 거대한 핵이기에
상급지가 먼저 오른다면
반드시 하급지에 기회가 있다.
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누적 상승
'14년~'21년
누적 상승기로 따지면
수도권이 하나의 핵이라는
사실은 자명합니다.
긴 상승장 속에서
모든 지역이 인기지역이 되었습니다.
전세가가 모두 지난 8년의 상승장에서
40% 정도 상승을 했고,
매매가는 60% 이상 상승했습니다.
물론
과천처럼 원래부터 인기가 많은 지역은
상승률 자체가 더디긴 했습니다.
(해당 차트를 인기/비인기로만
구분 짓기 어려운 근거입니다.)
우리가 이 그래프를 통해 배울 교훈은
투자의 기회는 언제나 있다는 것입니다.
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2채로 10억 달성한
투자자 A 이야기
여기 14년부터 시작한 상승장을 놓친
투자자 A라는 사람이 있습니다.
'15년 10월, 그가 놓친 단지는
강남 도곡동 더블역세권 초품아 도곡렉슬
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'16년 10월, 그가 놓친 단지는
성동 옥수동 명품단지 래미안옥수리버젠
이 투자자 A는 상승장에서 좌절하지 않고
10개월 정도를 열심히 발품 팝니다.
그래서 10개의 앞마당을 만들어냅니다.
비교평가를 하기 시작합니다.
놓쳐서 아쉬운 마음에 도곡렉슬을 쳐다보고
옥수리버젠보다 신축을 검토하기도 하고
서울수도권 하급지인 은평구와 부천시까지
단지들을 열심히 돌아다닙니다.
'17년 10월 종자돈 1.5억 정도가 있는
투자자 A는 어떤 결정을 할 수 있었을까요?
이미 놓친 단지들은 놓아주고
감당가능한 선에서 은평구와 부천의 단지를
하나씩 매수합니다.
물론 이 시기 더 많은 앞마당이 있었다면
다른 지역 검토도 충분히 가능했지만,
투자자 A는 할 수 있는 투자를 합니다.
전고점을 기준으로
투자 현금 1.5억
+
은평구 아파트 6억 상승
+
부천 아파트 3억 상승
총 순자산 10억을 달성합니다.
투자 기회를 놓쳤다고
슬퍼하는 게 아니라
행동을 했기 때문에 가능했습니다.
/
물론 우리가 앞으로 할 투자는
과거의 투자금으로는 힘들 수 있습니다.
왜냐하면 인플레이션이 있기 때문이죠.
서울에서 딱 중간 정도 하는 아파트가
'13년에는 1.1억으로
'18년에는 2.1억으로
비슷한 전세가율에서 다른 투자금으로
투자 가능했는데
이는 인플레이션 때문입니다.
기회는 좋은 곳에만 있지 않고
그 아래에서도 있다는 것을
과거의 데이터에서 확인했습니다.
지방에서 벌어서 와도 좋고
돈을 조금 더 모아서 수도권 외곽부터
벌어서 올라와도 좋습니다.
가장 중요한 것은 포기하지 않고
투자라는 행위를 쌓는 것입니다.
모두모두 꿈을 이루는 그날까지
함께 힘냈으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
