수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
호재라이언입니다.
최근 서울/수도권, 지방 모두 매매가가 저렴한 상황이 오면서
기존에 지방에 투자한 물건들을 매도하고
서울/수도권에 갈아타기에 관심을 갖고 있는 분들이 많이 있습니다.
저 역시 지방에 보유한 물건들을 매도하고
서울/수도권에 갈아타기 할 준비를 하고 있는데요,
어떻게 갈아타기를 준비해야 하는지 막연함을 갖고 있는 분들에게
도움이 되셨으면 하는 마음이 글을 쓰게 되었습니다.
첫번째. 갈아타기 할 물건의 상황을 알아야 합니다.
갈아타기를 준비하기 위해서는
무엇보다 내가 보유한 물건의 상황을 잘 아는 것이 중요합니다.
현재 내가 보유한 물건이 저렴한 상황인지 아닌지,
앞으로 공급에 따라 어떻게 시장이 변하게 될 수 있는지 알고 있을 필요가 있습니다.
시장을 예측하는 것이 아니라, 이렇게 될 수도 있다는 것을 알고 준비를 할 필요가 있습니다.
예를 들어, A물건의 상황을 보도록하겠습니다
현재 이 단지는 매매가와 전세가가 모두 크게 하락한 상황입니다.
이 단지가 공급 상황에 따라 매매가 전고점을 회복하는데 걸렸던 기간
전전고점과 전고점을 회복하는 기간을 통해서
앞으로 이 단지의 매매와 전세가 어떻게 변할 것인지 알아 볼 수 있습니다.
이 단지의 경우 지난 시장을 돌아보면
매매와 전세가 바닥이었을 때, 전고점을 회복하는데 2년 3개월, 2년 1개월 정도의 기간이 걸렸습니다.
현재 이 지역의 공급은 앞으로 부족한 상황이기 때문에,
이를 근거로 앞으로 2년 정도 후면 전고점을 회복하고 매도할 수 있는 기회를 줄 수 있지 않을까?
라고 생각해 볼 수 있습니다.
이 물건을 매도할 시점과 투자금, 그리고 그동안 내가 모을 종잣돈을 합하여
갈아타기 시뮬레이션을 해볼 수 있습니다.
두번째, 갈아타기할 단지를 선정한다.
갈아타기 할 단지를 선정해야 합니다.
보유한 물건의 전고점과 매매가가 붙었던 단지들을 리스트업 합니다.
이런 단지들이 향후에도 매매가 차이가 줄어들 수 있을 수 있다고 생각해보고 준비하기 위함입니다.
이렇게 내가 보유한 물건의 전고점과
서울/수도권 단지 중 매매가가 붙었던 단지들을 군별로 리스트업을 합니다.
그리고 이 단지들의 매매가와 전세가가를 트레킹합니다.
예를 들면,
이렇게 현재 시점의 매매가와 전세가
그리고 2025년, 2026년 전세가를 예상해볼 수 있습니다.
현재 보통 단지들은 2011년~2012년의 전세가율 모습을 보이고 있습니다.
전세가는 10년간 2배가 오른다고 가정하고,
1년간 10%씩 오를 수도 있다는 것을 준비하고 트래킹합니다.
물론 이렇게 될 수도 있고, 이렇게 되지 않을 수도 있습니다.
하지만, 시장상황을 꾸준하게 트래킹하고 앞으로 올 수 있는 시장상황에 준비하는 것이 중요합니다.
투자금 별로 가장 저평가 되어 있는 물건들을 리스트업하고
이 단지들의 전세가와 매매가를 꾸준히 트래킹하면서
기회를 보는 것이 중요하다고 생각합니다.
저도 꾸준히 시세를 보면서 갈아타기 준비를 해 나가도록 하겠습니다.
우리 모두 좋은 자산을 갖게 되는 그날까지 화이팅입니다 :)
안녕히 계세요!
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