칼럼 #09 매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈 part 3-4 [새벽보기 199-200]

2025.05.04

https://blog.naver.com/dawnsee1/223855052045

✅ 본 것

7. 매도 관점에서 호재는 큰 기회이다

• 호재가 가격에 영향을 미치는 순간은 3개로 발표될 때 / 착공할 때 / 개통할 때 이다.
• 매도 시점도 3가지 시점에 맞춰 매도하면 미래가치가 반영된 가격으로 매도할 수 있다.
• 투자자가 할 수 있는 가장 안정적인 선택은 호재가 없다 생각하되 시장의 기대감이 부푼 시점에 매도하는 것이다.
• 매도에 호재는 절호의 기회이고 같은 값이면 호재를 품은 지역에 투자하지 않을 이유는 없다.
• 단, ‘같은 값’이라는 전제를 기억하고 호재값을 온전히 받기보다 일부만 받는것 (까치밥) 을 잊지 말라

8. 매도호가 기술은 상황마다 다르다

• (1) 가장 낮게 내려 놓는 것 : 내 물건을 최소 해당 생활권 1등으로 만들어놔야 한다
• (2) 뒤에 숨어있다가 앞으로 치고 나가기 : 급하지 않을 때 2개 호가 정도 위로 내놓는 방법
• 여기에도 기본적인 전제 조건이 있는데
• 해당 단지(생활권)의 최저가 물건 수준을 명확히 알아야 한다
• 사장님들에게 호가는 높게 광고해주되 살 사람이 있으면 내 물건을 추천해달라고 100번 말해야한다.
• 상황 파악과 가격을 명확히 알아야 살 사람이 나타났을 때 과감히 네고해 매도할 수 있고 사장님의 신뢰를 잃지 않는다. 

9. 로얄동, 로얄층은 비교평가만큼이나 너무 중요하다.

• 매술할 땐 몰랐지만 매도할 땐 로얄동, 로얄층이 매우매우 중요하다.
• (1) 그래프에 보이지 않는 선호도 : 비교평가할 때는 아실 그래프만 보기에 물건 간 선호도 차이가 보이지 않는다.
• (2) 실거주 주도 시장에서 떨어지는 환금성 : 실거주자들은 경쟁력있고 수리된 동향보다 남향, 심지어 저층남향을 선호한다.
• (3) 적용점 : 현재 새벽보기님의 기준은 경쟁력 있는 가격에 RR을 사는 것이다.
• 단지 선호도를 조금 낮추더라도 기왕이면 실거주가 살만한 단지를 사려고 한다.
• 싸다는 이유로 선호도가 확연히 떨어지는 물건을 사는 걸 주의하라

10. 수리는 확실히 의미있다

• 실거주는 수리의 심리적 문턱이 높다
• 수도권에서 8년 이상 보유할 거라면 차라리 매수 시 수리하고 보유기간 스트레스 받지 않는 것이 좋다. 

✅ 깨적

• 매도를 해본 적이 없기 때문에 매도가 어렵다는 것이 피부로 와닿지는 않는다.
• 하지만 확실히 선배의 인사이트를 통해 내가 어떤 스텐스로 어떤 어려움을 겪게 될지 알 수 있어서 좋다.
• 매수할 때는 어떻게든 내 투자금에 맞는 최선의 단지를 선택하려고 하는데,
• 더 길게 보유와 세입자 맞추기, 매도까지 고려하면 더 RR의 중요성도 있다.
• 물론 용맘튜터님의 경험으로는 RR이라고 꼭 매도가 잘 되는 것도 아니라고 했다.
• 하지만 사람들의 선호를 더 받는 단지와 생활권 선호도를 인지하고 있다면, 이 또한 경험으로 쌓아가야 하는 영역으로 보인다.
• 적용점 : 1호기를 항상 매도할 수 있다고 생각하고 가격과 선호도를 알아두기 (내 물건의 장점 파악해두기)

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