[갱얼쥐시리즈 🐶 규제 속 수도권 시장 분위기 알아보기] 4급지 동대문구

복잡한 규제정책 속 수도권 현장은 어떻게 반응하고 있을까요?
월부학교 봄학기 10반이 알아보는 수도권 시장 분위기!

1급지부터 비규제 지역까지 수도권 전역을 살펴본
[갱얼쥐 시리즈🐶규제 속 수도권 시장 분위기 알아보기]를 시작합니다!

안녕하세요,

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

이번 봄학기 훌륭한 동료분들과 함께

1급지부터 5급지, 그리고 비규제지역까지 

5/9일 양도세중과 시점이후에 어떻게 움직이는지

살펴보려고 합니다.

이번 편은!

동동 동대문을 열어라~

4급지에서 관악구 다음으로 

강남과의 물리적위치가 가까우며

GTX, 동북선 등의 다양한 교통호재 등

교통 핵심지역으로 변화할 동대문구입니다.

입지요소 中 교통이 가장 중요한 4급지,

“매물이 잠겼다는데~”

“15억대 이상과 이하가 다르다는데~”

이러한 기사들이 나오는 현 상황에서

동대문구는 5/9 양도세 중과이후 어떤 모습을 보일까요?

생활권별 대표단지들을 통해 알아보겠습니다!

① 동대문구 분위기

② 15억대 이상 단지 분위기

③ 15억대 이하 단지 분위기

④ 최종정리

토지거래허가지역이 된 후로 지금까지의 동대문구의 분위기는?

현재 토지거래허가구역인만큼 서울의 거래량은 아실보다

토지거래허가건수를 보는 것이 좀 더 빠른 파악에 용이합니다.

토지거래허가구역이 확산된 1015 이후부터 서울의 토지거래허가건수를 살펴보면,

양도세 중과이전인 26년 4월에는 모든 지역에서 최대치를 기록했습니다. (노원구 무엇..)

즉, 양도세 중과 유예에 대한 기대치가 사라진지 오래

그럼에도 거래가 활발하게 이루어지는 것을 본 시장참여자들은

올라간 가격에도 최초로 매수하기 시작하고(생애최초)

해당 집을 매도한 참여자는 상급지로 갈아타는 등의 모습들이

활발하게 이루어진 결과라고 볼 수 있습니다.

거래량이 줄었기 때문에 하락세가 올까요?

거래량만큼이나 중요한건 매물량입니다. 

동대문구는 5월9일이후로 4급지중에서 매물량이 가장 많이 줄어든 것을 알 수 있습니다.

즉, 매물이 늘어나 하락세로 전환되는 것이 아닌 매물이 잠기고 있다는 걸 의미하는데요

동대문구의 대표단지로 알아본 매물잠김의 원인을 3가지정도로 정리해보겠습니다
 

15억대 이상 대장 단지들의 분위기 (래미안크레시티, 래미안라그란데)

2개 단지는 동대문구의 답십리 / 이문 생활권의 대장아파트들로

이미 올해초부터 15억이상을 형성한 단지들입니다.

1~2월에만해도 17억이던 물건들이 16억,, 심지어 15억까지도 급매가 나오던 시기였습니다.

이 때, 나왔던 기사들은..

서울 상급지 하락세 전환과 같은 하락장을 예고하는 것들이 나오기도 했죠..

조금 더 디테일하게 이야기하면 중고가(15억)이상의 아파트들에서는 거래가 잠시 멈추며

매수자들의 눈치싸움이 시작되어 

“더 떨어질거야”라는 심리가 퍼지기 시작했습니다.

하지만, 그러한 사람보다 수요자가 더 많았습니다.

다주택자 급매들이 소진되고, 매물이 줄어들면서 현재는 17.5억 입주물건이 최저가이며

이 물건은 수리가 안된 기본물건입니다.

정리해보면

매수인들은요,

15억대 이상의 단지들에서는 최대 4억대출이라는 허들이 여전히 있으며

5월 9일 이전 봐왔던 급매들이 더 이상 없는 시장을 마주하고 있었습니다.

즉, 없어진 매물 높아진 가격에 대한 적응기간으로 보여졌습니다.

심지어 그 물건도 동층향이 좋은 물건이 아니기 때문이에요.

반면 매도인들은요,

이미 2월부터 세금에 대한 계산을 마치고 “안 팔리면 보유”라는 기조를 갖고 있었고

5월 9일까지 팔리지 않은 집을 거두는 모습을 나타내고 있습니다.

즉, 15억대 이상의 단지들에서는 급매를 찾기 어려웠습니다.

추가로 임대사업자 물건을 빼내려고 한 정부의 의도와 다르게

다주택 물건마저 들어가며 “매물잠김”의 현장이 나타나고 있었습니다.

15억대 이하 선호하는 구축 (전농SK, 답십리청솔우성)

전농SK와 답십리 청솔우성은 청량리역, 답십리역 모두 접근하기 애매한 비역세권입니다만,

동대문구에서 이러한 대단지들이 없기에 선호도가 있는 구축입니다.

15억대 이하의 선호단지들은 어떤 모습인지 현장 분위기를 살펴보았습니다.

15억대 이하, 대출이 6억이나오는 구간..

이 구간에서는 다양한 모습들이 보였습니다.

전세만기가 오면 나가야한다는 두려움으로 인해 집을 사는 세입자,
급매는 없지만 지금이라도 감당가능한 집을 사야겠다고 하는 무주택자

상대적으로 접근하기 용이한 곳이면서 선호하는 구축이다보니

거래가 여전히 활발했고 매수 대기자들이 많았습니다.

하지만, 15억대이상의 단지들과 마찬가지로

세금계산이 완료된 매도인,

세입자와 약속해 더이상 팔기어렵다는 매도인, 

제값에 팔고 이사가려고 하는 매도인

3박자가 맞아 매물이 잠기거나

나와있는 매물들은 1~2월의 가격보다 2억이나 높게 나와있습니다.

그럼에도 불구하고, 여전히 이 가격대에 보러오는 사람들이

주말에 꽉 차있다고 합니다.

심지어 12억초반물건들은 매도진행이 안되는 물건인데요

“우선 방문할게요”라고 하는 대기자들이 많다는 점이

15억대이하 단지들의 특징이었습니다.

동대문구 분위기 총정리

제가 본 2월의 동대문구와 많이 바뀐점이 있습니다.

15억대 이상과 15억대이하의 분위기가 상당히 차이가 있었던 그때(2월)과 달리,

지금은 유사한 점이 있습니다.

바로 매도자들의 심리, 그리고 이로인한 호가인데요.

2월에는 다주택자 양도세 중과에 대한 불편함때문에 

팔고자 하는 매도인들이 많았고, 그와동시에 세낀물건이다보니

더 저렴한 가격에 내놓아야만 팔 수 있었습니다.

심지어는 매수인도 지금 입주를 하지않아도 되고,

무주택자이어야 하는 조건까지 더해지니 더 싸질 수 밖에 없었죠..

하지만, 이제는 15억대 이상이든 15억대 이하이든

매물을 거두기 시작했다는 점이 공통점입니다.

양도세 중과에 대해 익숙해졌고,

그렇기에 급해지지 않은 다주택자

계속해서 제값에 팔고자하는 1주택자

이러한 상황들로 인해 매물이 줄어들고 가격이 높아지고 있는 분위기였습니다.

이는 아실의 주택가격심리지수에서도,

매수심리가 약해졌던 2~3월과 달리 

다시 100을 향해 달려가고 있는 데이터를 통해서도 확인할 수 있습니다.

# 동대문구 총정리

★ 동대문구 전체적으로 “다주택자 매물은 없음”

★ 15억대 이상과 이하는 대출여력에 따라 거래형성 (급매시장X)

★ 급매를 찾는 매수자, 제값에 팔려는 매도자 (매도자우위)

★ 매물잠김 원인 ① 매매 → 임대수요(전월세)로의 전환

★ 매물잠김 원인 ② 세낀물건 상태로 보유 의사결정

★ 매물잠김 원인 ③ 세입자들의 매수수요전환 

→ 매도자 우위, 매물잠김으로 인한 가격상승의 흐름

# 하몰이 POINT

① 1~2월의 가격보단 현재가격에 집중하기

② 기사,데이터보다 현장에서 분위기 파악하기

③내집마련 타이밍 “감당가능한” 그 시기

④ 본인의상황(대출여력,보유주택수) 철저히 미리 파악해두기

월부학교 봄학기 10반 갱얼쥐들의 수도권 급지별 분위기 시리즈!

아직 6개의 편이 남아있으니 재밌게 읽어주세요! 

감사합니다.

↓ ↓ 하단의 링크를 참고하세요 ↓ ↓

📍1급지 강남구 [꼼다]

📍2급지 성동구 [기린G]

📍3급지 영등포구 [성장하는루틴]

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📍4급지 동대문구 [하몰이] https://weolbu.com/s/Nq9BxOFXeI 

📍4급지 강서구 [카이] https://weolbu.com/s/Nq2YpERq0o 

📍5급지 노원구 [잇츠나우]

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📍5급지 은평구 [잠구르미] https://weolbu.com/s/Nq2ZaSODiI 

📍경기 규제지역 수지구 [피핑1] https://weolbu.com/s/NtozWdbVoE

📍경기 비규제지역 구리/다산 [부총]