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복잡한 규제정책 속 수도권 현장은 어떻게 반응하고 있을까요?
월부학교 봄학기 10반이 알아보는 수도권 시장 분위기!
1급지부터 비규제 지역까지 수도권 전역을 살펴본
[갱얼쥐시리즈 🐶 규제 속 수도권 시장 분위기 알아보기]를 시작합니다!
안녕하세요
매일매일 성장하고 싶은 성장하는루틴입니다.
5월 9일 다주택 규제 이후 수도권 시장이 어떻게 움직이고 있는지
3급지 영등포구의 현장분위기를 확인해보았습니다.
영등포구는 서울 내 3급지로
서울의 3대 일자리 중 하나인 여의도 업무지구를 가지고 있으며
지역 내 15억대를 넘은 단지들이 많지만 일부 15억 미만인 단지도 남아 있는 지역입니다.
이 지역 내에서 확인해보고자 했던 내용은 이렇습니다.
① 15억 이상: 호가가 올라가는가? 가격 조정이 있는가?
② 15억 이하: 매수자들의 문의가 있나? 계약이 성사되나?
다주택 규제 이후 영등포구 현장은 어떤 분위기인지 대표단지 3단지를 선정하여 확인해보았습니다.
시작하겠습니다.
1. 당산센트럴아이파크
(20억 이상) 영등포구 내 대장 단지의 분위기는?
재건축을 추진하고 있는 시범아파트와 주복을 제외한
아파트 중 대장 단지인 당산세트럴아이파크 단지를 먼저 가져와 보았습니다.
84㎡는 최근 실거래 22.4억 대비 24억부터 매물이 나오고 있습니다.
가격이 살짝 반등했나 싶지만 25. 2월 전에 거래된 내역을 보면 24억선에서 거래가 되고 있었던 것을 확인할 수 있습니다.
59㎡는 최근 실거래 19.5억이었는데요
현재 나오는 매물은 22억으로 2억 이상 높은 가격으로 나오는 것을 알 수 있습니다.
전월세는 갱신이 압도적으로 많았습니다.
- 84㎡ 전세: 11억대
- 59㎡ 전세: 7~8억대
당산센트럴아이파크의 84㎡와 59㎡ 매매 흐름은
25. 10.15 규제와 26. 5. 9 규제 속에 매매거래가 활발하지 않은 모습이었습니다.
실제 현장의 분위는 어떨까요?
현장에서는 5월 9일 규제 전이나 후에 분위기 변화가 크지 않다고 하였습니다.
매수 문의가 전 · 후에 많지 않았다고 하며, 다주택자 물건도 많지 않았다고 합니다.
매도자의 경우 기다리면 오를거라는 기대 심리에 가격 조정이 어렵다고 했습니다.
또 한편에서는 갈아타기를 위해 매도를 준비하는 분들은
상급지의 가격 상승으로 본인 집 또한 가격 조정을 할 수 없는 경우도 있다고 합니다.
분위기를 정리하면
- 20억 이상 고가 단지의 경우 강력한 주담대 한도 제한으로 거래가 많지 않음
- 가격 상승의 기대 심리에 따른 가격 조정 어려움
2. 문래자이
(15억대 이상) 여기도 15억 이상인데 20억대랑 비슷할까?
사람들이 나름 선호하는 생활권의 선호 단지입니다.
문래자이 역시 대출 15억 초과 단지인데요.
20억대와 비슷한 흐름인지 확인해보았습니다.
84㎡는 최근 실거래 18.2억에 거래되었으며 호가도 실거래가와 비슷한 수준입니다.
그렇다면 매매와 전월세 거래는 어떨까요?
전세는 26. 04.월 최고가를 갱신했으며, 갱신계약도 보이며 신규계약은 월세계약이 많은 것으로 보입니다.
- 84㎡ 전세: 7억 후반~8억대
문래자이의 84㎡ 매매 흐름 역시 당산센트럴아이파크와 비슷해보입니다.
25. 10. 15일 규제 전엔 거래가 활발하였으나 규제 이후의 매매가격이 상승하며 거래는 활발하지 않은 모습입니다
실제 현장의 분위는 어떨까요?
현장에서는 5월 9일 규제 전이나 후에 분위기 변화가 크지 않다고 하였습니다.
당산센트럴아이파크와 마찬가지로 매수 문의는 간간히 오지만 매물 예약은 많지 않았으며
매도의 경우 상급지 갈아타기를 희망하지만 상급지 가격 상승에 따른 가격 조정 어려움과
기다리면 가격이 오를 거라는 기대심리로 가격 조정이 어려운 시장이라고 합니다.
분위기를 정리하면
- 15억 이상 단지들도 20억 이상 고가 단지와 비슷하게 강력한 주담대 한도 제한으로 거래가 많지 않음
- 가격 상승의 기대 심리에 따른 가격 조정 어려움
3. 신길삼환
(15억대 이하) 15억 이하 대출 가능 구간은 어떻게 움직일까?
신길뉴타운에 있는 구축 역세권 대단지로 나름의 선호도가 있는 단지입니다.
84㎡는 최근 실거래 12.5억(저층 제외)으로 거래되었으며 호가는 거의 2억이 상승했습니다
59㎡는 최근 실거래 12.5억이었으며 현재 호가는 실거래가와 비슷한 가격대임을 알 수 있습니다.
84대비 59가 가파르게 상승하다 현재는 59 가격이 정체되었으며 84가격이 상승하려고 하는 모습을 볼 수 있습니다.
그렇다면 매매와 전월세 거래는 어떨까요?
전 월세는 갱신계약도 보이며 신규월세계약이 많은 것으로 보입니다.
- 84㎡ 전세: 6억대
- 59㎡ 전세: 5억 중반대
신길 삼환의 경우 위 두 단지에 비해 10.15 규제 이후 거래가 활발한 것을 볼 수 있었습니다.
특히 59㎡가 84㎡ 보다 먼저 가격이 반등하였으며 84㎡는 가격이 주춤주춤 상승하는 모습을 보였는데요.
26. 3월 이후 59㎡와 84㎡가 비슷한 실거래가였다가 현재 84㎡ 의 호가가 상승한 것을 알 수 있습니다.
실제 현장의 분위는 어떨까요?
급한 물건들은 5월 9일 이전에 거의 거래가 되었으며 다주택자 물건이 있었지만 현재는 없다.
그 전까지 59㎡ 가격이 먼저 반등하며 가파르게 상승했으며 84㎡와의 차이가 크지 않아 84㎡가 쌌다.
그래서 싸기 때문에 가격 조정이 어렵다.
분위기를 정리하면
- 15억 미만 단지들은 10.15 규제 이후 15억 이상 단지들에 비해 거래가 활발했음
- 59㎡가 먼저 반응하며 가파르게 상승하였고 그만큼 84㎡ 가격이 저렴했음
- 84㎡가 쌌던 만큼 가격 조정은 어렵고 최근에 계속 실거래가보다 높게 거래되고 있음
# 영등포구 결론
(15억 이상 고가 단지)
- 주담대 한도 제한 등의 허들로 10.15 규제 이후부터 현재까지 매수가 활발하지 않음
하지만, 가격이 상승할거라는 기대심리로 호가는 1억 단위로 높게 형성됨
(15억 미만 단지)- 15억 미만 단지의 경우 59㎡가 먼저 반응하며 가파르게 가격을 높이며 거래됨
- 눌렸던 84㎡ 가격이 이제 상승하려고 기지개를 펴고 있음
이상으로 규제 속에서도 영등포구 시장 분위기였습니다.
다음 갱얼쥐 시리즈도 많은 기대 부탁드립니다! 🐶
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