안녕하세요. 가애나애입니다!
임보 결론을 쓸 때마다
빠지지 않는 단골 고민이 있습니다.
'입지 좋은 구축 vs. 입지 떨어지는 신축'의 선택입니다.
이때 많은 분들께서 이렇게 판단하곤 하십니다.
"장기적으로 입지 좋은 구축이
땅의 가치가 좋으니까 당연히 좋지.
하지만, 나는 싱글 투자자고
1년에 모을 수 있는 종잣돈이 많지 않아서
전세 상승분을 기대하면 신축이 유리하지."
저 역시 과거에 이렇게 판단했던 순간이
참 많았는데요.
최근 시장 흐름을 복기하고
이번 월부학교 4강을 수강하면서,
생각이 정리된 점이 있어 글로 남겨봅니다.
정말 신축은 전세 상승 면에서
무조건 유리할까?
수지 동천 생활권에 위치한
두 단지를 예로 들어보겠습니다.
많은 지역에서 이와 비슷한 조건의 단지들이
우리를 고민에 빠뜨리곤 합니다.
- 신분당선 역세권 구축 동천현대홈타운
- 멀세권 신축 더샵동천포레스트
약 1년 반 전인 2024년 말로 돌아가 보겠습니다.
당시 두 단지의 매매가는 거의 비슷했습니다.
반면, 전세가는 연식이 훨씬 좋은 더샵이
5천만 원 정도 더 높게 형성되어 있었죠.
이때 싱글 투자자는 이런 생각을
할 수 있었을 겁니다.
'수지에서 교통 가치가 매우 중요한데,
구축이라도 신분당선 역세권인
동천현대홈타운이 더 가치가 좋은 것 같아.
더샵동천포레스트가 연식은 더 좋지만
버스 환승해서 출퇴근 하는게 불편하니까.
대신, 앞으로 운용하면서
전세가를 올려 받는 관점에서는
더 좋은 선택일 수 있겠다.'
저도 당시에 역세권 구축인 동천현대홈타운의
가치가 더 좋다고 생각은 했지만,
같은 생활권에 위치한다는 점,
연식 차이가 많이 난다는 점에서
둘의 가치 차이는 근소하다고 생각했습니다.
그렇다면 지금, 두 단지의 가격은 어떻게 변했을까요?
1년 반 전만 해도 매매가가 비슷했던 두 단지는
현재 2억 가깝게 매매가 격차를 벌렸습니다.
당시에 두 단지의 가치 차이가 근소하다고 판단했던
제 예상을 빗나간 결과였습니다.
더 놀라운 건 전세가의 변화입니다.
신축의 전세가가 5천만원이나 높았던 게 무색하게
지금은 두 단지가 거의 비슷한
전세가를 형성하고 있습니다.
심지어 최근 실거래를 보면
동천현대홈타운의 전세가가 7억 원까지 거래되며,
멀세권 신축 더샵의 전세가를 넘어서는
흐름을 보이기도 합니다.
신축이 주는 ‘쾌적함’이라는 가치보다
매일 출퇴근길에 버스를 갈아타야 하는 불편함이 컸고,
결국 신분당선 역세권이라는 가치가
전세가마저 밀어 올린 것입니다.
만약 1년 반 전, 초기 투자금이 조금 더 들더라도
신축 대신 역세권 구축을 선택했다면 어땠을까요?
투자 당시에는 신축보다 더 들어가는
초기 투자금이 아쉽고 부담스러웠을지 모릅니다.
하지만 불과 2년 만에 전세금 상승분을
고스란히 돌려받아 투자금을 회수했을 것이고,
매매가도 신축보다 2배 이상 상승했을 것입니다.
이 복기 과정은 저에게 두 가지 교훈을 남겼습니다.
1. 수지에서 신분당선 역세권의 가치는 매우 큼
2. 신축이라고 무조건 전세가가 더 빨리,
더 많이 오르는 것이 아님.
(가장 중요한 것은 단지 가치)
물론, 아직 상승장이 끝까지 진행된 것이 아니므로
현재 가격이 두 단지의 가치를
100% 대변한다고 볼 수는 없습니다.
다만, 실제 시장에서
실거주자들이 어떤 선택을 내리고,
그것이 가격에 어떻게 반영되는지를
추적하는 일은 매우 중요합니다.
과거에 내가 내린 판단에서
놓친 점은 무엇인지 치열하게 깨닫고,
채워 나가는 이 복기의 과정이야말로
우리를 진짜 실력 있는 투자자로 만들어준다고 믿습니다.
당장 투자금이 적게 든다는 이유로,
혹은 단기적으로 전세를 빠르게
올려 받을 수 있을 거라는 막연한 기대감으로
'가치'를 양보하고 있지는 않은지 늘 경계해야겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다🤍
