<갈아타기 타임라인>
4월 30일 목요일 : 매도 광고 (목표 매도가 +5천)
- 목적 없는 매도 광고 (광고 안될 수 있음을 인지)
6월 3일 수요일 : 전세입자의 퇴거 날짜 통보 (-2천 = 목표 매도가 +3천)
- 전세입자와의 소통
=> 여기까지의 이야기 : https://weolbu.com/s/OyyeGQTU8A
6월 5일 금요일 : 매도 부동산 방문 (-3천 = 목표 매도가)
- 1등 브리핑 vs 광고 가격에서 네고 거의 불가
6월 9일 화요일 : 전세 퇴거 대출 발견
- 이틀간 35명에게 문자+전화로 대출 문의
6월 12일 금요일 : 대출 자서 작성
- 대출 금리 및 조건 확인
7월 3일 금요일 : 첫 매수 조건 협의
- 매수자1 (투자자): 3.8까지 흘려보는 사장님 → 4억 고수
- 매수자2 (실거주): 잔금 길게 요청 + 계약금 4천, 중도금 3천 조건 → 다른 물건과 비교
7월 4일 토요일 : 매도 가계약
- 가격 협상 후 매도 -300
7월 6일 월요일
- 투자 후보 매물 매임 후 매코 신청
7월 7일 화요일 : 매수 가계약
- 매코 통과 매물 협의 결렬 (중도금 문제)
- 매수 물건 가계약금 500
7월 8일 수요일 : 매도 계약 예정
- 잔금 전 인테리어 특약 추가
7월 16일 목요일 : 매수 계약 예정
안녕하세요. 3년차 투자자 검파입니다.
1년에 1채 투자한다는 월부 가이드라인에 따라 어느덧 3호기 투자를 진행하는 과정에 있습니다. 갈아타기는 처음이다보니 그 과정에서 감정 기복이 상당했는데요. 그래서 당시 상황 / 저의 판단과 액션 / 따끈따끈한 감정을 중심으로 복기를 해볼까합니다.
#가격: 자기꺼 브리핑 못해~
수요일 밤에 퇴거 날짜가 정해진 후, 목요일에 부사님과 통화를 하고서 광고 가격을 2천 내렸습니다. 뭐… 욕심은 버렸다지만, 아직도 내 매물과 비슷한 매물들이 실제로 시장에서 거래되고 있는 가격을 제대로 파악하지 못했고 받아들이지 못한 탓이었습니다. 동시에 마음도 상당히 혼란했습니다.
갈아타기 할 수만 있다면 지금 매도하는 게 새로운 임차인 끼고 4년 지내는 것 보다 좋은 건데…
+ 4억보다 조금 더 받을 수 있으면 좋겠는데, 설마 내 물건이 3억 후반 매물 수준인거야?
+ 매매고 전세고 간에 뭐든 먼저 나가는 방향으로 리스크 헷지가 우선인건가?
(1) 브리핑이 되게 하기
여전히 가격을 더 깎아야 한다는 사장님의 말을 받아들이지 못한 저는 아무튼 얼굴을 보고 이야기를 하면 좀 나아질까 싶어 금요일 퇴근 후에 사장님을 찾아갔습니다. 사장님께서는 ‘이놈의 매도자 현실 감각좀 깨우쳐 줘야겠다’하는 마음이셨는지, 실거주 목적으로 방문하신 손님과 함께 수리가 썩 잘되어 있고 가격은 제것보다 싸게 나온 매물을 보게 해 주셨습니다. 그 와중에도 ‘누수가 있었나요? 천장에 얼룩 뭐죠?'를 시전하고 왔지만, 아무튼 저의 가격이 터무니 없다는 걸 제 눈으로 똑똑히 보았고 인정할 수 밖에 없었습니다.
여기에 더해 누가 판을 짜기라도 한 듯, 그날 저녁 사무실에는 두 팀이나 가계약금을 넣으려고 대기하고 있었습니다. 결국 한 팀은 제 물건과 같은 동네의 같은 평형 3층을 3.6억에 매수하셨고, 다른 한 팀은 역시 같은 동네의 같은 평형 구축 중층을 3.8억에 매수하셨습니다. 물론 사장님의 가격협상 퍼포먼스를 눈 앞에서 보면서 ‘깎는거 너무 좋아하신다…’하는 아쉬움도 있었지만, 내 물건이 3억 후반 물건들과 경쟁해야 한다는 사장님의 브리핑이 틀리지 않았다는 걸 다시 한번 확인할 수 있었습니다.
그렇게 두 팀의 가계약을 마치고, 실장님도 퇴근 하신 뒤 저와 부사님 둘만 남아 다시 매도가 이야기를 시작했습니다.
(사장님) 그래서, 얼마로 내놓을꺼야?
(나) 확실히 지금 가격은 좀 높은 게 맞는데, 가격을 많이 낮출 수가 없어요… 수익이 제대로 안날 것 같으면 차라리 전세를 하고 말지…
(사장님) 그래서~ '가격'이 얼마냐고?
(나) 4.1억은 안될까요?
(사장님) … 오늘 자기 보고온 수리된 집이 4.2억이야. 여태 설명 다 해줬잖아~ 이러면 나 자기꺼 브리핑 못해
… 지난한 실랑이 끝에 …
(나) 4억이요. 앞에 3 달고는 안파는 게 나아요. 전세를 하고 말지… 그러면 혹시… 4.05하고 4억에 깎아 팔면 안될까요?
(사장님) … 뭘 그렇게 해..?? 그럴거면 처음부터 4억에 내 놔~
그렇게 사장님이 설득이나 회유를 하셨다기보다는 거의 혼나가며 가격 설정을 마쳤습니다. 그렇게 사장님과 늦은 시간까지 함께 이야기를 나누며 가격을 정하고 사무실을 나서는데 썩 홀가분한 마음은 아니었습니다. 일단 제 매물이 브리핑이 되도록 합리적인 가격을 만들기는 했지만, 한편으로 추가 조정이 불가능한 수준으로 광고를 올려두었다는 생각 떄문이었죠.
(2) 매물 가격 뜯어보기
내 매물 가격이 괜찮은 수준인가? 정말 추가 조정을 해야만 하나?하는 막막한 마음을 해소하는 데에 가장 좋은 방법은 구체적으로 매물 가격을 트레킹하는 것이었습니다. (루시퍼홍님의 부동산 매물리스트 다운로드) 감사하게도 준비대장 리리안님이 루시퍼홍님의 나눔글을 공유해 주셨지만 어쩐지 저는 프로그램이 실행되지 않더군요… 그래서 그냥 제 마음대로 양식을 만들어서 매물 현황을 파악하기 시작했습니다. ㅋㅋㅋ
- 날짜 : 해당 매물을 네이버 부동산에서 확인하고 당일 날짜를 기입합니다. 어느날 해당 매물이 네이버 부동산에서 안보이면, 해당 매물을 광고한 부동산에 연락해서 거래에 대해 물어봅니다. 매물을 거둔건지, 거래가 된건지, 얼마에 거래되었는지, 거래 협상은 어떻게 진행되었는지 이야기를 듣고 내용을 기록해 둡니다. 이렇게 네이버 매물 현황을 1~2일마다 꾸준히 체크를 했습니다. 여러 부동산을 통해 실시간으로 거래 되는 동네 상황을 들으니 지금 내 매물이 어느 수준인지, 거래 분위기가 어떤지 감을 잡기 용이하더라고요.
- 단지 정보 (가격/단지명/면적/동/층/향/구조) : 현재 시장에서 어떤 스펙의 매물이 잘나가고 있는지 매물의 객관적인 정보를 파악합니다.
- 정보/입주여부 : 부동산에서 다릉 매물을 어떻게 설명하는지 파악합니다. 설명 중에 내 매물에 적용할 건 없는지, 광고 올린 부동산에 현황 토크토크 하면서 새롭게 어필해 볼 우리집의 특장점은 없는지 아이디어를 구해보는거죠. 사실 이것보다 더 중요하다고 생각한 건 입주일자 체크였습니다. 제 매물은 9월 이후 공실로 언제든 수리 후 입주가 가능한 상황인데, 내년에나 입주 가능한 매물과 비슷한 대우를 받으면 안되니까요. 이번 매도 과정에서 느낀 바로는 “가격 > 입주 일자 > 동/층/향”의 순서로 사람들이 신경쓴다고 느껴질 정도로 입주 일자는 중요한 요소였습니다. (물론 이런건 시장 상황/동네 분위기/손님 셩향에 따라 달라질 수 있겠지요.)
매도 단지와 인근 단지를 대상으로 매물 현황을 꾸준히 체크를 하고 거래 상황을 직접 기록으로 남기는 일은 확실히 막연했던 불안감을 잠재우는 데 큰 도움이 되었습니다. 내 매물이 모든 손님에게 1등은 아닐지언정, 긴 잔금을 바라거나 9월 이후 입주를 원하는 사람에게는 괜찮은 선택지임을 스스로 믿을 수 있게 되었으니까요. 동시에 앞으로 시간이 더 지나면 수리 상태가 양호한 매물이 입주 가능권에 들어서게 된다는 위기도 분명하게 보였습니다.
그래서 매도를 위해 도입한 매물 현황 시트를 매수 후보 단지에도 적용했습니다. “이 가격에 자기꺼 안팔려~”라는 말이 매도인의 막연한 불안을 자극하는 것처럼 “가격이 높아져도 거래가 금방금방 된다고~”하는 말은 매수인의 막연한 불안을 자극하니까요. 정말 그 말이 맞는지, 그러면 얼마나 “금방금방 높은 가격에” 거래가 되고 있는건지 매물 단위로 뜯어보면 불안을 잠재우고 부사님의 말에만 휘둘리지 않겠다는 생각이 들었습니다. 실제로도 유용했고요. (이 이야기는 매수편에…)
(3) 적용할 점
투자 결정을 앞두고 있다면 매수든 매도든 시장에 딱 달라 붙어있어야 한다
월부생활 3년차가 되다보니 전임이든 워크인이든 얕보이면 어쩌나, 실수하면 어쩌나 하는 두려움이나 걱정은 이제 없는 편입니다. 그래서 이번 갈아타기 과정에서 매임만큼이나 워크인을 많이 할 수 있었고요. 그 과정에서 저는 이번에 ‘현장에 답이 있다’는 말 속의 “현장”이 어쩌면 꼭 물건지가 있는 물리적인 ‘동네’만을 의미하는 건 아닐 수 있다는 생각을 했습니다. 그보다는 물건이 거래되는 ‘시장’을 의미하는 게 아닐까 생각해 보았습니다
물론 그 시장 속에서 거래를 진행하는 주체가 부동산 사장님들이니, 사장님과 이야기를 하는게 중요하죠. 또 전화 임장으로도 대화를 할 수 있지만 진정성과 간절함을 보여주기엔 현장 방문만한게 없긴 합니다. 하지만 간절함만 가지고 사무실에 방문하여 사장님을 감화시키겠다는 전략은 그다지 현명한 방법은 아닙니다. 우리는 사장님의 인간성에 기대어 거래를 부탁을 하는 사람이 아니라, 매물 가치에 버금가는 가격으로 거래 성사를 의뢰하는 사람이 되어야 하니까요. 사장님 못지 않게 현재 동네의 거래 현황을 파악하고 있다거나, 최소한 네이버에 올라온 정보에 대해서는 정확하게 알고 있어야, 아니면 최소한 사장님에게 그런 인상을 남기기라도 하는 게 필요하다고 생각합니다. 이를 위해서 매수/매도 후보 단지라면 매물 단위로 시장 현황을 파악하려는 노력이 필요하겠습니다.
지금 보유하는 2호기 역시 1호기처럼 장기 보유할 물건은 아닌지라 빠르면 내년 하반기부터 갈아타기를 준비하게 될 것 같습니다. 그리고 그때는 이번 1호기와 달리 거주지와 거리가 상당하기 때문에 자주 방문 하기란 거의 불가능합니다. (기차역에서도 버스타고 한참을…) 그래서 이번과 같이 매물 단위로 정리하고 거래 현황을 전임으로 파악하는 노력이 더욱 유용하고 중요한 일이 되겠다는 생각이 드네요. 다음 갈아타기에서도 활용해야겠습니다.
#대출: 전국에서 단 한명의 상담사만 찾으면 된다
수요일에 세입자에게 퇴거 일자를 통보 받고, 금요일에 부동산 사무실에 방문해서 늦은 밤까지 가격을 조정했고. 이제 주말이 지나, 월요일부터 제 손에 남은 가장 중요한 일은 공실 조건을 만들기 위해 전세입자 퇴거자금을 대출 받을 수 있는 은행을 찾는 것이었습니다. 저는 “우리동네대출상담사”라는 사이트를 이용했습니다. (누가 추천을 해주신건가, 월닷의 나눔글을 읽었던건가, 네이버에 검색을 했었나… 알게된 경로는 벌써 가물가물합니다.)
(1) 문자 문의
월요일부터 해당 사이트를 통해 대출 문의를 공장처럼 찍어냈습니다. 처음에는 은행을 바꿔가며 제일 상단에 뜨는 분과 직급이 비교적 높아 보이는 분들을 골라서 연락을 했습니다. 같은 은행이면 똑같은 규정에 따라 안내가 나올 것이라고 생각했거든요. 하지만 함께 월학을 하고 있던 야유요 부반장님께서 “그렇지 않다, 개인 재량의 영역이 분명 존재한다”고 알려주셨고, 통화를 끊자마자 ㄱ,ㄴ,ㄷ 순으로 샅샅이 털어버리겠다는 마음으로 문자를 돌리기 시작했습니다.
상담사 번호로 저의 보유 주택 현황과 근저당 대상 주택에 대한 간략한 사항을 문자로 복붙하며 연락했습니다. 간혹 문자가 아닌 통화를 요청하는 경우도 있었지만, 부사님하고 통화하는 것 만으로도 충분히 눈치가 보였기에 가능하면 상담사님과는 문자로만 소통을 했습니다. 그렇게 문자를 한참 돌리던 와중, 어느 상담사님을 통해 “대출이 가능할 것 같은 상담사가 있는데, 소개시켜주겠다”는 연락을 받았습니다. 아하! 개인 재량이라더니 이렇게 지인 소개도 가능한 것이구나! 싶은 순간이었습니다.
소개 받은 상담사님과 연락하며 “현 2주택자, 수도권에 위치한 매도 예정 매물의 전세퇴거자금용 대출”이 가능하다는 사실을 바로 확인받았습니다. 정말 너무 감사한 순간이었습니다. 이로써 전세입자가 퇴거하는 9월 초에 공실을 만들 수 있게 되면서 기본집이라 상태가 좋진 않아도 조건은 괜찮은 매물이 되었으니까요.
(2) 자서 및 대출 상품 안내
그러나 문득 의아하다는 생각이 들었습니다. 남들이 다 안된다는 대출을 된다고 하신 이 분은 정작 “우리동네대출상담사” 사이트에서 찾은 상담사가 아니라 소개를 받은 분이었으니까요. 나름대로 찾아보니 협회에 등록된 대출상담사인지 확인하는 사이트가 따로 있더군요 (대출성 금융상품판매대리/중개업자 통합조회) 그래서 상담사님에게 금융협회 등록번호를 물어보아 등록 상담사임을 확인하는 과정까지 마쳤습니다.
서명 일자는 3일 뒤에 하기로 했고, 상담사님이 직접 사무실까지 방문하시기로 했습니다. 준비물은 상담사님께서 문자로 전달해 주셨는데요. 우선 신분증 / 근저당 매물의 소유권 증빙 서류 / 근로 소득 증빙 서류로 그 목록이 좀… 어마무시하게 길었습니다…빠지지 않고 챙기도록 전날부터 미리미리 챙기고 또 챙겼습니다. 워낙 덤벙대는 성격이거든요.
상담사를 만나 서류에 서명을 하는 날, 상품 설명을 좀 더 제대로 들을 수 있었습니다.
- (대출 기간) 30년 만기 주담대
- (대출 이자) 자서일 기준 4.09%이나 실행일 기준 한달 전 확정 (8월 7일)
- (중도상환 수수료) 0.61%는 확정
알고보니 정부 정책상 대출을 규제하고는 있지만, 영업 이익을 채워야 하는 은행 입장에서는 모객을 해야 하는 상황이 있더라고요. ‘수도권 부동산 소유주의 비거주 주택 주담대를 불허’한다지만, “한시적/매도 조건"이라는 단서 조항이 조금이라도 더 이익을 내야 하는 은행 입장에서는 대출 실행의 여지가 되어 준 게 아닐까 생각해 봅니다. (= 대출도 건by건이다)
*본격 협상 이야기는 다음편에 시작됩니다
