안녕하세요!
👣 돈 되는 곳은 어디든 간다! 돈죠앙입니다!
「발로 뛴다」 시리즈의 두 번째 지역
대장 아파트의 소름 돋는 비밀 ←클릭
지난 글에서 “안산”이라는 도시를 조금 넓게 살펴봤습니다.
안산의 위치는 어디인지, 어떤 일자리가 있는지,
그리고 제가 안산에서 중요하게 봤던 중앙역과 고잔신도시까지 하나씩 살펴봤는데요.
이번편에서는 조금 다르게 안산을 바라보려고 합니다.
바로 수도권 외곽의 중요한 교통 호재! 가 들어오는
신안산선을 따라 직접 발로 걸어보는 것입니다.
현 시점, 우리가 중요하게 봐야할 교통호재에 대한 이야기는 아래의 글을 꼭! 읽어봐주세요!!
2026년 교통호재, 진짜 호재 vs 가짜 호재를 구분하는 3가지 기준
결론부터 말씀드리면, 교통 호재를 바라볼 때 우리가 중점적으로 살펴야 할 사항은?
- 착공이 되었는가?
- 업무지구를 지나가는가?
- 도보로 역 이용이 가능한가?
이 세가지 인데요,
다행스럽게도 우리가 살펴 볼 신안산선은
1.착공이 되었고, 2. 업무지구 = 여의도를 지나는 노선입니다. 그래서 이번에는 제가 현장을 돌아보면서 중점적으로 살펴보기로 한 것은,
“신안산선을 도보로 역 이용이 가능한 곳이 어디일까?"
입니다. 신안산선의 진짜 호재를 누릴 단지들이 어느 곳인지! 정말 궁금하지 않으시나요?!
자, 그럼 출발해보시죠!
🚇 가장 먼저 도착한 곳, 중앙역
안산에 도착해서 가장 먼저 눈에 들어온 곳은 중앙역이었습니다.
안산의 중심이라고 하면 역시 중앙역을 빼놓기 어렵죠.
직접 와보니 역 주변으로 상권도 형성되어 있고, 사람들의 이동도 꽤 많았습니다.
무엇보다 중앙역에는 이미 4호선, 그리고 수인분당선이 지나가고 있습니다.
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이미 기존 노선이 있는 상황에서
“ 여기에 신안산선이 또 들어오면 어떻게 달라지는 걸까?” 라고 잠시 고민해봤어요.
물론 교통노선이 하나 더 생긴다는 것은 분명 좋은 일입니다. 하지만 투자자의 입장에서는
단순히 “역이 하나 더 생긴다”에서 끝내면 안 될 것 같다는 생각이 들었어요.
이미 교통이 좋은 곳에 새로운 노선이 추가되는 것과
기존에 교통이 불편했던 곳에 새로운 교통망이 생기는 것은 그 의미가 다를 수 있으니까요.
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조금 더 자세히 단지를 살펴보기로 했습니다.
중앙역을 도보로 이용이 가능한 곳은 다음과 같은 단지들이 나왔는데요,
중앙역 윗편으로 보이는 힐스테이트와 안산센트럴푸르지오는 8-9억대의 시세를 형성하고 있는데요,
도보로 이용가능하지만, 살짝 떨어진 안산파크 푸르지오 같은 경우에는 같은 연식임에도 불구하고 힐스테이트 중앙과 2억 차이가 나는 현상을 발견할 수 있습니다.
⭐ “확실히 역과 가까운 단지에 대한 선호도가 높아보이네요”
중앙역 아래쪽에는 윗쪽처럼 신축단지가 없고, 01년~03년식의 주공 단지들이 모여있습니다.
안산고잔푸르지오 3차는 03년식임에도 불구하고 7.1억의 시세를 형성하고 있네요.
안산파크푸르지오가 18년식인데 7.45억이고,
지도로 보면, 둘 다 역을 도보로 이용할 수 있는 권역으로 보이는데요,
이게 어찌 된 일일까요?
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왜 15년이나 차이나는데 가격은 비슷할까?
연식만으로 가격이 결정되지 않기 때문이라는 것을 보여주는 사례입니다.
지도상에서는 중앙역을 중심으로 가까워 보이지만, 사실 안산파크푸르지오는 성포동의 신축 단지이거든요.
즉, 안산고잔푸르지오3차는 고잔신도시 생활권 안에서 학교·상권·공원 등 이미 형성된 생활 인프라를 누리는 단지이고, 안산파크푸르지오는 성포동의 신축급 대단지 상품성이라는 서로 다른 장점을 가지고 있는데요,
아무리 오래된 아파트라도 사람들이 선호하는 생활권에 있고, 교통과 학교, 상권 등 생활에 필요한 요소를 잘 갖추고 있다면 ? 가격에서 그 가치를 인정받을 수 있다는 것을 익히 알고 있죠.
반대로 신축에 가까운 아파트라고 해서 무조건 더 높은 가격을 받는 것도 아니라는 것도 확인해 볼 수 있었어요.
결국 안산에서는 ‘무조건 신축 아파트인가’만 보는 것이 아니라, 사람들이 실제로 어떤 생활권을 선호하는지를 함께 봐야 한다는 생각이 들었습니다. ^^
🤔 그러면 사람들이 더 좋아하는 고잔신도시 쪽으로 가보자!!
중앙역에서 조금 벗어나 아랫쪽으로 내려오면요,
고잔신도시를 만날 수 있습니다.
영상으로 봐도, 아까 중앙역 상권이랑은 정말 다르죠? 정말 쾌적함 그 자체 였습니다! 아이들도 바글바글~ 했구요!
1편에서 말씀드렸다시피,
고잔신도시의 신안산선은 정말 그 의미가 큰데요,
그 이유는 모든 것을 다 갖췄는데, 단 한가지! 아쉬운 점이 교통! 이었는데, 그런 교통의 불모지에 업무지구로 바로 꽂아주는 노선이 들어오기 때문입니다!
더 좋아질 일만 남은 곳이네요!
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그런데, 이런 대장 아파트가 생각보다 낡았다는 사실 아시나요?
바로 2016년식이라는 사실이예요. 무려 10년이 된 준신축 단지랍니다.
👀 안산에는 왜 신축 아파트가 많지 않을까?
안산을 임장하면서 의외였던 점이 하나 있었습니다.
고잔신도시라고 하면 아직도 ‘신도시’라는 느낌이 드는데, 막상 가보니 생각보다 오래된 아파트가 많았다는 것입니다.
그 이유를 찾아보니 안산이라는 도시가 만들어진 시점 자체가 꽤 오래되었더라구요,
안산은 1970년대 후반, 수도권에 부족한 산업용지와 주거공간을 함께 확보하기 위한 도시로 개발이 시작되었는데요,
1977년 안산신도시 1단계 개발에 착수했고,
1992년에는 고잔·초지·사동·이동 일대를 포함한 2단계 개발에 들어갔어요. 우리가 고잔신도시라고 부르는 2단계 지역은 당시 약 282만 평 규모에 14만 명을 수용하는 도시로 계획됐습니다. 한 번에 큰 규모의 주거지가 만들어진거죠.
그러다 보니 지금의 안산은 도시의 상당 부분이 한꺼번에 만들어진 지 20~30년 가까이 된 도시가 된 거예요.
즉, 안산에 신축이 적은 이유를 단순히 ‘개발할 땅이 없어서’ 라고 보기보다는,
도시의 주요 주거지가 대규모 택지개발을 통해 비교적 오래전에 조성되었고, 이후에는 그 기존 주거지를 중심으로 시간이 흘러왔기 때문이라고 보는 것이 더 정확한 설명이예요.
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“아파트가 오래됐다는 이유만으로 이곳의 주거 가치가 떨어지는 것은 아니구나.”
오히려 이미 만들어진 생활권 안에서 사람들이 어떤 곳을 더 선호하는지가 중요하다고 앞서 말씀드렸는데요,.
자~ 그럼 이제 다시 신안산선이 새로 생기는 호수역!을 걸어서 이용할 수 있는 단지들을 살펴보았어요!
레이크타운푸르지오 16년식 10.6억이라는 압도적인 가격을 형성하고 있네요.
하나도 빠질 것이 없는 이 단지는,
대단지, 평지, 뻥뷰, 학교/학원/병원/초역세 등 모든 것을 다 갖춘 곳입니다.
아마 아이를 키우는 분이라면 안산에서 꼭 살고 싶어 하는 곳이죠. 가격이 말해주네요 ㅎ
그 외에 구축들은 5억을 형성하고 있고,
푸르지오1차와 호수공원대림은 6억대의 시세를 형성하고 있어요.
막상 걸어보면, 레이크타운 푸르지오와 푸르지오1차는 바로 붙어 있고, 양지초/양지중을 같이 보낸다는 점에서 푸르지오 1차도 가격이 탄탄하게 받쳐주는 모양입니다
🚶♀️ ‘역세권’이라고 다 같은 역세권은 아니었다
신안산선 역이 들어오는 곳을 직접 찾아가 보면서 제가 계속 확인했던 것은 하나였습니다.
“이 노선이 이 생활권에 사는 사람들에게 주는 영향력은 얼마나 될까?”
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중앙역 아래쪽은 고잔신도시이지만,
위쪽으로 가면 사진에서 살펴볼 수 있는 성포역이 있어요.
1990년대 초 조성된 선부역과 성포역. 지금의 다이아몬드광장을 중심으로 주변에는 주공아파트와 연립주택이 대거 들어섰어요. 당시에는 이곳에 주거와 상업시설이 함께 들어서면서 하나의 생활권을 만들어갔던 곳이구요.
현재의 성포역은 기존 생활권에서 더해서 신안산선과 서울 접근성 개선을 함께 기대할 수 있는 곳이긴 한데요.
하지만 너무 오래된 구축 비중 / 소형 위주의 주거상품의 한계 / 기존의 떨어지는 선호도를 생각하면 아쉬운 생활권이라는 생각이 들어요. 직접 걸어보면, 너무도 옛스러운 풍경들이 느껴진답니다.
같은 교통의 불모지에 들어오는 신안산선 고잔신도시의 호수역과는 다른 느낌이죠?
결론적으로 말씀드리고 싶은 것은,
신안산선 수혜를 판단할 때 ‘역이 생긴다’ 하나만 보면 안 된다는 거예요.
교통의 불모지에 생긴다고 해서 무조건 투자적으로 의미있다는 것은 아니라는 말씀입니다.
역세권 / 사람들이 선호하는 주거환경 / 좋은 상품 / 적절한 가격 등이 모두 성립이 되었는지를
잘 살펴봐야 하겠습니다.
<이 글을 읽으신 독자분들은 이제 더이상 호재만 보고, 싸다고~ 덜컹! 사버리는 실수를 하지 않으실꺼죠?>
🔎 그래서 안산에서 어떤 곳을 봐야 할까?
현장을 직접 돌아보고 나니 제가 봐야 할 기준이 조금씩 정리되었어요.
예를들어, 신안산선이 닿지 않는 그랑시티자이라는 단지는요,
20년에 들어온 안산에서 보기 드문 신축 단지이구요,
옆에 사이언스밸리등 일자리들도 함께 품고 있는 곳이예요.
실제로 단지 내부를 걸어보면,
초등학교와 영유아 아이들이 많이 보이구요,
단지는 정말 좋다~~는 말이 절로 나와요.
하지만, 역과의 거리가 너무 멀다는 점에서 아무리 신축이어도 입지가 다소 떨어지는 안산에서는 고민을 많이 해봐야할 것 같다는 생각이 들었어요.
⭐ 결국 제가 찾는 곳은 ‘호재가 있는 곳’이 아니었습니다.
처음에는 신안산선이 들어오는 곳이면 다 좋아지는 줄 알았는데요.
그런데 직접 발로 걸어보니 생각이 조금 달라졌어요.
같은 안산이라도 기존 교통이 좋은 곳과 교통이 부족했던 곳은 신안산선이 주는 영향력부터 달랐고,
같은 역세권이라도 실제로 단지에서 걸어서 이용하기 편한 곳과 지도에서만 가까워 보이는 곳은 또 달랐습니다.
그리고 신축이라고 무조건 좋은 것도 아니었고, 구축이라고 무조건 나쁜 것도 아니었습니다.
15년의 연식 차이가 나는 두 단지의 가격이 비슷한 것을 보면서, 결국 사람들이 돈을 지불하는 것은..!
단순히 ‘몇 년 된 아파트인가’가 아니라
어떤 생활권에 있고,
어떤 교통을 이용할 수 있고,
어떤 상품성을 가지고 있는가라는 생각이 들었습니다.
그래서 신안산선을 볼 때도
저는 이제 단순히 “여기에 역이 생긴대!” 에서 멈추지 않으려고 합니다.
즉,
① 신안산선 역세권인가?
② 기존 교통에 비해 개선 폭이 얼마나 큰가?
③ 이미 사람들이 선호하는 생활권인가?
④ 실제로 단지에서 걸어서 이용할 수 있는가?
⑤ 혹시 호재가 늦어져도 지금의 수요로 버틸 수 있는가?
이 다섯 가지를 함께 봐야하지 않을까? 하는 생각이 들었습니다.
결국 제가 찾는 곳은
‘신안산선이 들어오는 곳’이 아니라,
신안산선이 들어오면 더 좋아질 수 있는 ‘이미 좋은 곳’이었습니다.
호재가 그 지역의 가치를 처음부터 만들어주는 것인지,
아니면 이미 사람들이 좋아하던 곳의 가치를 한 단계 더 끌어올려주는 것인지. 이 차이를 직접 발로 걸어보니 조금 알 것 같았습니다.
이번 안산 임장을 통해 저는
교통 호재를 보는 눈도 결국 ‘현재의 수요’에서 시작해야 한다는 걸 배울 수 있게 되었습니다. 👣
👣 다음 편 예고
다음 편에서는 이번 편에서 눈에 띄는 6개 단지를 직접 비교해보려고 합니다.
🥇 레이크타운푸르지오 : 안산 최상위 주거상품. 왜 10억을 주고 살까?
🥈 안산고잔푸르지오3차 : 2003년식인데 7억대. 생활권의 힘
③ 푸르지오1차 : 레이크타운 바로 옆 구축. 신축 옆 구축도 가격을 받는 이유
④ 호수공원대림 : 2001년식 대단지. 오래된 단지도 살아남는 이유
⑤ 안산센트럴푸르지오 : 중앙역 신축급. 교통/상권/상품성
⑥ 안산파크푸르지오 :2018년식. 신축인데도 고잔과 가격 차이가 나는 이유
신축과 구축,
역세권과 비역세권,
고잔신도시와 중앙역, 성포동까지.
같은 안산인데 왜 가격은 이렇게 다를까요?
직접 발로 뛰어보니 단순히 교통! 단순히 연식!이 아닌,
사람들이 계속 찾는 ‘생활권’의 이유가 뭘지?!
과연 안산에서 사람들이 가장 선호하는 곳은 어디인지?!
다음 편에서 하나씩 비교해보겠습니다. 👣
마지막 안산편도 기대 많이 해주세요!
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👣 발로 뛴다 시즌 2 👣
1편. 규제 이후, 싸다고 덥석 사면 큰일납니다... 수도권 외곽 투자의 진짜 핵심
2편. 인천편(1) 서울 20분대인데 7억도 안 된다고? ‘이곳’을 직접 가봤습니다.
3편. 인천편(2) 서울 20분대, GTX-B호재까지 1억대로 투자 가능한 곳은?
