안녕하세요 후추보리입니다 :)
2021년 뜨거웠던 부동산 시장 분위기 속, 부동산 지식이 거의 없던 상태로 '더 이상 뒤처지면 안 된다'는 생각에 경기도에 내 집 마련을 했었습니다.
2023년 하락장을 맞아 당황했지만 오히려 기회라고 생각했습니다. '결혼하면 본격적으로 부동산 공부 해보자' 던 약속을 지켜 월부 정규 강의를 수강했고, 그 결과가 2024년 서울 갈아타기였습니다.
부동산은 비싸다고 엄두도 못내던 저였는데
어떻게 처음 투자를 눈을 뜨게 되었는지부터
천천히 서울 투자 과정을 돌아보았습니다😊
돈이 없어
못 산다고 믿었던 시절
대리 시절 팀장님이 "돈 벌면 집부터 사야 한다"고 하실 때마다 "사고 싶어도 돈이 없다"고 말했습니다. 사실은 통장에 얼마가 있는지도 몰랐고, 서울 아파트만 사야되는 줄 알았어요. 회사 선배들이 이야기하던 ‘요즘 필수’ 앱, 호갱노노를 설치하는데 그쳤습니다.
2020년 봄, 친구가 분당에서 신혼집을 마련하는데 계약 당일 5천만원이 올라 다퉜는데 그 집이 반년 만에 1억이 더 올랐다는 이야기를 들으며 관심을 갖게 되었습니다. 마침 코로나로 집에 머무는 시간이 길어지며 재테크 유튜브와 호갱노노를 오가다, 월부에서 저평가 특강을 듣고 2021년 경기도에 첫 집을 마련했습니다.
상승 사이클 후반부였기에 이후 다가온 하락장에서 매수가보다 낮은 가격으로 떨어지기도 했지만, 당시 몇 안되는 비교했던 단지들 중 가장 가치 있는 단지였으며, 단기간에 가격을 회복해 3억 가까이 올랐습니다.
돌이켜보면 매수 직후 하락장이 온 것이 오히려 다행이었습니다. 2023~2024년처럼 사기만 하면 오르는 절대적 저평가 시장에서 투자를 시작했다면, 운을 실력으로 착각했을 겁니다. 오히려 가격이 한 단계 올라산 시장에서 비교평가를 거쳐 매수한 경험이, 가치를 중심으로 하는 투자의 중요성을 체감하게 해주었어요.
시야가 좁았던 초보 투자자
2024년 초, 실거주 집은 그대로 두고 종잣돈으로 지방 투자를 검토했습니다. 이때 월부 매물코칭에서 빈쓰 튜터님으로부터 “해당 물건에 투자해도 좋지만, 최근 수도권 전세가가 빠르게 오르고 있으니 수도권 투자나 실거주 갈아타기도 함께 고려해보라”는 조언을 들었습니다.
하지만 당시 수도권 앞마당이 부족했고, 실거주 집은 구축이라 아직 전세가 상승을 체감하지 못했습니다.
초보였던 저에게 눈앞의 물건이 너무나 매력적으로 보였고, 그동안 지방을 다닌 노력의 결실을 맺어야 한다고 생각했으며, '1년 안에 1호기를 하기로 했는데 서울 앞마당은 또 언제 늘리나' 하는 조급함이 더해져 갈아타기 방향은 적극적으로 고려하지 못했습니다.
이때는 1주택이냐 다주택이냐를 이분법적으로 나누어 생각했고, 돈을 많이 벌려면 다주택으로 가야 한다고 여겼어요. 하지만 목표를 ‘돈’이 아니라 ‘실력’에 두고, 방법과 무관하게 내가 할 수 있는 가장 가치 있는 자산을 쌓아가다가 보면 결과는 자연히 따라온다는 걸 이후에 깨달았습니다.
환경에 머무르며
실력을 쌓다
지방 투자 이후, 1채로는 목표 자산에 도달할 수 없기에 투자를 필연적으로 오래 해야 한다는 것을 알았습니다. 내집마련중급반, 서울투자기초반, 열반스쿨실전반 등 기초·실전 강의를 반복하며 환경에 계속 머물렀습니다.
그러던 중 주변에서 서울 투자를 했다는 소식을 하나둘 접하게 됐고, 실거주 집도 뜸했던 실거래가 찍히며 '이 집을 팔면 얼마가 나올까'라는 계산이 서기 시작했습니다.
2024년 중반부터는 서울 앞마당을 본격적으로 늘리고 투자코칭을 받으며 갈아타기를 준비했습니다.
2024년 가을에는 처음으로 월부학교 과정을 수강했습니다. 서울 투자를 적극적으로 권장하던 시기였고, 투자에 의미 있는 지역을 임장지로 배정받아 월부학교 커리큘럼에 따라 앞마당 전수조사, 비교평가, 매물임장, TOP3 발표를 매달 반복했습니다. 담당 튜터님의 지도 하에, 투자금을 살짝 벗어나더라도 판단이 흐릿한 지역이나 단지가 있으면 다시 매물임장을 나가 정리했습니다.
이 시기 매물임장을 100건 이상 진행하며 여러 부동산 사장님을 만나 가격과 조건을 조율하고 물건을 만들어보는 경험을 쌓았습니다. 평일 임장을 통해 지도 앱 '길찾기'로는 알 수 없는 현실 출퇴근길의 혼잡도, 거주민들의 생활 모습, 밤 시간대 상권의 분위기를 직접 확인할 수 있었고, 현장 경험이 입체적으로 쌓이면서 단지 선호도와 투자 우선순위를 더 뚜렷하게 세울 수 있었습니다.
발품이 만들어낸
투자 기회
2024년 12월 기준, 서울 앞마당은 강남/광진/강동/영등포/서대문/동대문/성북/구로구였습니다.
그해 여름부터 2-3급지에는 불장 분위기가 감돌았고, 지난 장과 같이 전세가율이 먼저 붙을거라는 예상과 달리 전세가보다 매매가가 더 크게 오른 상태였습니다.
원하던 급지와 단지의 가격이 잘 조정되지 않아 어려움을 겪었지만, 사실 돌아보면 투자금 3억대로 검토할 수 있는 단지는 충분히 많았습니다.
주로 매매가 8~9억대 단지가 후보에 들어왔고, 투자금 4억대, 매매가 10억 이상까지 임장지와 앞마당을 폭넓게 살피며 매물 임장을 다녔습니다.
그러던 중 시세 대비 저렴한 조건 좋은 물건을 발견했습니다. 해당 지역 1등 생활권의 선호 단지이며, 수리 상태가 좋아 하락장에도 시세 대비 높은 전세로 계약된 세안고 물건이었습니다. 매수 시점이 임차인의 계약갱신청구권 사용 시기와 맞물려 2년 뒤 5% 상한이 아닌 시세대로 전세를 다시 맞출 수 있는 물건이기도 했습니다.
더 상급지의 후보 단지들은 좋은 물건 위주로 먼저 거래되고 저층·비선호 라인·수리 안 된 물건들이 남아 있었는데, 사실 지금 돌아보면 이런 물건도 조건을 조율해 충분히 매수를 시도해볼 수 있었습니다.
다만 당시 조건부 전세대출 규제로 전세 세팅을 보수적으로 접근했었고, 전세를 직접 빼본 경험이 없어 '수리비를 얼마 들이면 전세가를 얼마 더 받을 수 있는지' 가늠하기 어려웠습니다.
시간의 축적에서 나온 확신,
최종 투자 의사 결정까지
실거주 집 매도를 동시에 진행해야 했는데요, 매도를 내놓았을 때 특올수리를 포함해서 단지 내 10개 이상의 물건이 매물로 나와 있었습니다.
그중 저희 집이 수리와 관리 상태가 가장 좋았고 갈아타기 의지도 명확했기 때문에 적극적으로 집을 보여주고 가격을 조율해 가장 먼저 매도할 수 있었고, 저희 집이 거래되자 나머지 물건들도 대부분 실거주 매수로 빠르게 소진되었습니다.
매수한 물건은 매도자가 일시적 1가구 2주택 비과세를 받기 위해 내놓은 것이었는데, 마침 계엄령 사태로 시장 분위기가 차가워진 시점이었습니다. 가격이 조정되기 전 매수 의사를 보였던 분들은 이미 주변에서 전세 계약을 마친 상태였고, 부동산에서는 2천만원 조정 가능하다고 브리핑했지만 저는 8천만원을 깎아달라고 부동산에 찾아갔습니다.
"이렇게 좋은 물건을 이 가격에 팔면 나 여기서 장사 못 해" 라며 곤란해하셨지만 결국 집주인과 스피커폰으로 가격을 말씀해주셨고, 집주인은 한참 말이 없었습니다. 사장님도 민망해하시며 긴 실랑이 끝에 최종적으로 5천만원을 조정했습니다.
잠시 부동산 사무실을 벗어나 침착하게 저환수원리를 다시 따져보았고, 더 우선순위였던 단지에서 이미 할 수 있는 만큼 시도해봤다는 판단이 서면서 투자금 3억대로 매수를 결정할 수 있었습니다. 지금은 전세가가 많이 올라서 다가오는 만기 시점에 2억 이상의 투자금을 회수할 수 있을 것으로 예상됩니다.
서울 투자 후 2년,
그동안 깨달은 점
첫째, 주변에 누가 있느냐, 환경이 중요합니다.
돈이 없다고만 생각했던 저에게 구체적인 방법을 보여준 것은 너나위님의 저평가 특강이었습니다. 이 강의를 듣지 않았다면 지금도 몰랐을 거예요. 처음 월부를 소개해주신 지인께 감사한 마음입니다. 첫 투자 이후에도 환경에 남아 강의를 계속 들었기에 시장 분위기와 흐름을 놓치지 않고 갈아타기까지 이어갈 수 있었습니다.
둘째, 최고의 선생님, 시장에 머물러야 합니다.
제 물건을 보유한 채로 지난 하락장을 경험한 덕분에 상승이 당연한 것이 아님을 알게 되었고, 지금까지의 성과가 실력보다 운의 비중이 크다는 것도 알 수 있었습니다.
2024년은 좋은 것과 안 좋은 것이 같은 가격에 눌려있어 가치 판단이 중요한 시기였다는 것, 가치 있는 자산은 살 수 있을 때 사는 것이라는 것도 시장을 경험하며 와닿았습니다.
2026년 현재도 상승장이긴 하지만 제가 FOMO로 매수했던 2021년 정도는 아니라는 것을 경험적으로 느낄 수 있습니다.
셋째, 투자에 대한 생각을 다듬으며
실력을 쌓아야 합니다.
앞마당을 만들면서 지역과 단지에 대한 생각, 투자 의사결정 시 스스로 고민하고 판단해보는 과정 자체가 투자 근육을 키워준다는 것은 매수해보신 분은 다 아실 것 같습니다.
단, 한 건의 매수를 잘 한다고 해서 내가 원하는 목표에 도달하기는 어렵습니다.
매수 이후 보유하는 중에도 당시 시장/단지/나의상황에 대한 판단을 곱씹고 그때와 지금의 생각을 비교하고 놓친 부분을 점검하며 실력을 쌓아야 합니다. 이미 다녀온 지역이라도 현장을 다시 방문하고 매물을 보면서 시장의 분위기가 몸에 남고, 그 과정에서 인사이트를 얻게 됩니다.
2023년부터 꾸준히 공부하고 매수하고 보유하며 투자에 대해 깨달은 점을 한 줄로 정리하면,
'얼마나 돈을 벌었느냐' 보다 중요한 것은
‘좋은 사람들과 시장에 오래 살아남아 좋은 투자를 반복할 수 있는 실력을 쌓는 것’이었습니다.
제 곁에서 항상 투자와 성장을 도와주신 멘토·튜터님들, 긍정적인 언어로 응원해주신 동료분들 진심으로 감사드립니다❤️
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
