안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
요즘 부동산 기사 보면서 마음이 복잡하신 분들 많으시죠?
그중 눈에 띄는 기사가 있었습니다.
“경기 상급지 이동 수요에… 분당 상승률 1위”
와… 수도권 선호 지역들이 일주일 만에 이렇게 올랐다고요?! 😳
특히 내 집 마련을 준비하시는
분들이라면 이런 생각이 드실 것 같습니다.
“분당은 너무 비싸서 포기했는데, 군포까지 오른다고?”
“지금이라도 빨리 사야 하나?”
“조금 더 기다리면 내가 살 수 있는 곳이 없어지는 거 아니야?”
그런데 저는 이 기사를 보면서 조금 다른 궁금증이 생겼습니다.
“분당도 오르고 군포도 오른다는데, 정말 같은 시장일까?”
궁금한 건 못 참는 해적왕!
그래서 국토교통부 아파트 실거래 자료를 직접 내려받아 분석해 봤습니다! 😁
같은 상승률인데… 거래되는 아파트 가격은 완전히 다르다고?!
최근 12개월간 거래된 아파트의 가격대를 살펴봤습니다.
📊 지역별 가장 눈에 띄는 거래 가격대
- 분당 : 15억원 초과 거래 49.1%
- 군포 : 6억원 이하 거래 74.9%
- 영통 : 6억원 이하 거래 48.8%
- 동탄 : 6~9억원 거래 46.6%
어라?!
분당과 군포는 비슷한 상승률을 기록했지만
실제 거래되는 아파트의 가격대는 완전히 달랐습니다.
분당은 15억원을 초과하는 거래가 절반 가까이 되는 반면,
군포는 6억원 이하 거래가 약 75%를 차지했습니다.
영통은 비교적 다양한 가격대에서 거래가 이루어졌고,
동탄은 6~9억원대 거래 비중이 높았습니다.
물론 거래가격만으로
매수자의 소득이나 나이, 매수 목적을 정확히 알 수는 없습니다.
또한 거래가 많은 가격대가
반드시 가장 많이 오른 가격대라는 의미도 아닙니다.
하지만 한 가지는 분명해 보였습니다.
같은 수도권 상승 지역이라고 해도,
실제 거래되는 주택의 가격대와 시장의 성격은
상당히 다르다는 것!
그렇다면 우리가 내 집 마련을 준비할 때도
단순히 어느 지역이 많이 올랐는지만 보고 판단해서는 안 되겠죠?
지역이 오른다고 내가 사고 싶은 아파트도 오르는 걸까요?
데이터를 분석하다
조금 더 흥미로운 점을 발견하였습니다.
이번에 분석한 자료에서는 지역별 거래량 변화도 서로 달랐습니다.
2026년 46월과 79월의 거래량을 비교하면
- 분당 : -47.1%
- 군포 : +3.2%
- 영통 : -22.2%
- 동탄 : -87.0%
상승률은 모두 상위권인데 거래량은 상당히 다른 모습입니다.
물론 9월은 아직 실거래 신고가 완료되지 않은 거래가 있을 수 있고,
토허제의 영향이 가장 클 것으로 예상이 됩니다.
따라서 이 숫자만으로 시장의 좋고 나쁨을 판단할 수는 없습니다.
다만 분명한 것은
“집값이 오른다”는 기사 한 줄만으로
실제 시장의 모습을 모두 이해할 수는 없다는 사실입니다.
같은 지역에서도 생활권마다 선호도가 다르고,
같은 생활권에서도 아파트마다 가치가 다릅니다.
역에서 가까운 단지와 먼 단지
학군과 생활환경이 좋은 단지와 그렇지 않은 단지
대단지와 소규모 단지
그리고 내가 감당할 수 있는 가격대까지!
우리가 실제로 살 집은 결국 그중 한 채입니다.
지역 전체가 얼마나 올랐는지보다
내가 살 수 있는 가격대에서
어떤 아파트가 움직이고 있는지가 더 중요하지 않을까요?
내 집 마련에서 가장 중요한 질문!!
바로 이것입니다.
“그래서 나는 얼마짜리 집을 살 수 있는데?”
분당이 좋다는 사실을 알아도
내가 감당할 수 없다면 당장 선택할 수 있는 집은 아닙니다.
반대로 군포가 상대적으로 저렴하다고 해서
무조건 좋은 선택이 되는 것도 아닙니다.
예를 들어 보겠습니다.
A 가족은 6억원까지 감당할 수 있고,
B 가족은 10억원까지 감당할 수 있으며,
C 가족은 15억원 이상도 가능한 상황입니다.
이 세 가족이 찾아야 할 집은 당연히 다르겠죠?
그런데 모두가 똑같이 분당 상승률 1위라는
기사를 보고 조급해진다면 어떨까요?
누군가는 무리해서 대출을 늘릴 수도 있고,
누군가는 자신의 예산으로 충분히 좋은 집을 살 수 있는데도
비싼 지역만 바라보다 기회를 놓칠 수 있습니다.
내 집 마련은 남들이 많이 사는 집을 따라 사는 것이 아닙니다.
나의 자금과 생활에 맞는 선택지 중에서
가장 가치 있는 집을 찾는 과정이라고 생각합니다.
어떻게 내 집을 찾아야 할까요?
여기서 제가 월부에서 배운
내 집 마련의 절차를 다시 떠올려 봅니다.
✅ 첫째, 내가 감당할 수 있는 목표가격부터 정하기!
집을 먼저 고르고 돈을 맞추는 것이 아니라,
내 자산과 소득, 대출 상환 능력을 먼저 확인하고
감당 가능한 집값을 정하는 것!
현재 보유한 자산은 얼마인지?
대출을 얼마나 받을 수 있는지?
매월 원리금을 상환하면서도 우리 가족의 생활을 유지할 수 있는지?
이 기준이 먼저입니다.
✅ 둘째, 내 예산으로 갈 수 있는 최선의 지역 찾기!
목표가격이 정해졌다면
그 가격으로 선택할 수 있는 지역을 찾아봅니다.
직장까지 출퇴근 시간은 어떤지?
아이들의 학교와 교육환경은 어떤지?
교통과 생활환경은 어떤지?
그리고 무엇보다 사람들이 오래도록 선호할 만한 지역인지 확인해야겠죠.
내가 살 수 있는 곳 중 가장 가치 있는 지역을 찾는 것!
✅ 셋째, 지역 안에서 가장 좋은 단지 TOP3 선정하기!
지역을 정했다고 끝이 아닙니다.
같은 지역 안에서도 단지마다 가치와 가격이 다르니까요.
단지의 입지와 상품성을 비교하고,
최근 실거래가격과 현재 매물을 확인하고,
내 예산으로 살 수 있는 후보 단지 TOP3를 선정해 봅니다.
이때 중요한 것은 단순히 저렴한 아파트를 고르는 것이 아닙니다.
같은 돈으로 더 가치 있는 아파트를 선택하는 것!
✅ 넷째, 충분히 비교한 뒤 매수 결정하기!
마음에 드는 아파트가 나타났다고 바로 계약하지 않습니다.
실제 매물을 확인하고, 다른 후보 단지와 비교하고,
내가 생각한 목표가격에 부합하는지 다시 점검합니다.
필요하다면 내집마련코칭이나 매물코칭을 통해
이 분야의 가장 전문가들!
거인의 목소리를 레버리지 하는 것도 강추합니다.
이렇게 준비한 사람은
가격이 오른다는 기사가 나와도
무작정 달려가지 않을 수 있습니다.
왜냐하면 이미 자신이 살 수 있는
최선의 집과 적정한 가격을 알고 있으니까요.
집값 상승 기사보다 중요한 것은 나의 기준입니다!
저도 부동산 공부를 하면서 느끼는 것이 있습니다.
시장이 오르면 조급해지고,
시장이 떨어지면 더 떨어질까 봐 무서워집니다.
그런데 시장의 방향을 정확하게 맞히는 것은 정말 어렵습니다.
반면 내가 감당할 수 있는 가격을 정하고,
좋은 지역과 단지를 비교하는 것은
공부하고 준비하면 할 수 있는 일입니다.
그리고 우리가 내 집 마련을 공부하는 이유도 여기에 있다고 생각합니다.
가격이 오른다는 뉴스에 흔들리지 않고,
내 가족이 오래 살 수 있는 좋은 집을 스스로 선택하기 위해서!
물론 시장이 빠르게 움직일 때는 결단이 필요할 수도 있습니다.
하지만 그 결단은 조급함이 아니라 충분한 준비에서 나와야합니다.
🎯 오늘의 결론
“분당도 오르고 군포도 오르는데, 지금 내 집 마련을 서둘러야 할까요?”
저라면 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
“서두르기 전에 내가 감당할 수 있는 가격부터 정하고,
그 가격으로 살 수 있는 가장 가치 있는 집을 찾아보세요!”
오늘 기사에서 우리가 봐야 할 것은
분당이 1등이고 군포가 2등이라는 순위가 아닙니다.
같은 상승장에서도 지역마다 거래되는 가격대가 다르고,
우리가 선택할 수 있는 집도 다르다는 사실입니다.
① 내 자산을 정확히 파악하고
② 감당 가능한 목표가격을 정하고
③ 그 가격으로 갈 수 있는 최선의 지역을 찾고
④ 지역 내 단지 TOP3를 비교한 뒤
⑤ 전문가인 튜터님들과 충분히 검토하고 매수하기!
이것이 제가 배우고 실천하려는
내 집 마련의 기본 원칙입니다.
내 집 마련은 남보다 빨리 사는 경쟁이 아니라,
나와 가족에게 가장 좋은 집을 선택하는 과정입니다.
그리고 마지막으로 꼭 기억하고 싶은 말!
“정확한 가치를 알고 사야,
흔들리는 시장에서도 내 집을 지킬 수 있습니다.”
오늘도 조급함보다는 준비된 실력으로!
우리 모두 경제적 자유라는 원피스를 찾아
한 걸음 더 항해해 봅시다! 🏴☠️
