매매가는 5.6% 올랐습니다. 그런데 같은 기간, 전세가는 7,700만 원이 빠졌어요.
불과 2년 전, 부산 도심의 한 신축 대단지에서 실제로 있었던 일입니다.
집값은 올랐는데, 이때 전세 만기를 맞은 집주인은 세입자에게 7천만 원이 넘는 돈을 돌려줘야 했던 거죠.
단지가 낡은 것도, 동네에 무슨 일이 생긴 것도 아니었습니다.
달라진 건 주변이였어요.
불과 1년 남짓한 사이, 바로 옆 동네들에 4천 세대가 넘는 대단지가 두 곳,
2천 세대가 넘는 대단지가 한 곳 들어왔습니다.
합쳐서 1만 세대가 넘는 새 아파트가 한꺼번에 쏟아지자, 전세 수요가 그쪽으로 빠져나간 겁니다.
만약 이 시기에 집을 팔아야 했다면 어땠을까요?
전세는 안 맞춰지고, 매수자는 신축으로 눈을 돌리고, 계획했던 매도는 1~2년씩 밀렸을거예요.
이게 지방투자에서 공급을 면밀하게 봐야하는 이유입니다.
그리고 지방투자를 할 때 꼭 기억해야 할 문장이 하나 있습니다.
지방투자는 '매도'해서 수익을 불려올 징검다리 자산
서울·수도권 핵심지는 오래 들고 가는 자산이 될 수 있지만,
지방 투자는 결국 적절한 시기에 팔아서 수익을 실현하고,
그 돈으로 다음 단계로 넘어가는 것이 목적인 경우가 많습니다.
그래서 지방에서는 '언제 살까' 만큼 '내가 팔고 싶을 때 팔 수 있을까'가 중요합니다.
그리고 그 매도를 가로막는 가장 큰 변수가 바로 '공급'이에요.
🔎 왜 지방에서 공급이 더 무서울까요?
- 첫째, 지방은 빈 땅이 많습니다.
서울처럼 재건축·재개발만 기다릴 필요 없이 빈땅이 많아 아파트를 빠르게 지을 수 있어요.
공급량이 서울보다 훨씬 빠르게 늘고 줄어든다는 뜻입니다.
둘째, 부동산 가격에서 가장 중요한 건 결국 '수요와 공급'입니다.
셋째, 지방에서 수요는 곧 인구, 공급은 곧 새 아파트를 짓는 속도예요.
- 넷째, 인구는 한정적인데 새 아파트는 빠르게 지을 수 있습니다.
- 이게 가장 지방에서 공급의 가장 큰 리스크예요. 서울이나 경기도 핵심지역은 워낙 대기수요가 많으니 공급이 들어오더라도 일시적으로 조정 받았다가 해소되는 기간이 짧아요.
- 그러니 지방은 내가 2년 뒤 팔려고 계획했는데, 하필 그때 주변에 대단지 입주가 몰려 전세가와 매매가가 같이 밀리는 상황이 온다면 원하는 시기에 매도를 하기가 어려워져요.
이게 바로 지방투자에서 '목표 수익률 100%' 달성을 어렵게 만드는 가장 큰 리스크예요.
🏗️ 공급은 이 3단계로 봅니다
공급을 볼 때는 이 세단계로 나눠서 보면 되는데요.
① 수요가 어디로 움직이는지 확인하고,
② 그 수요 이동 때문에 앞으로 대응해야 할 리스크를 숫자로 확인하고,
③ 마지막으로 현장에서 검증합니다.
이번 1편은 그 첫 단계, '수요의 이동' 입니다.
👨👩👧👦 공급을 보기 전에, 먼저 '수요가 어디로 움직이는지'를 보세요.
공급을 분석할 때 많은 분들이 내가 보는 지역의 입주물량만 봅니다.
그런데 수요는 행정구역 경계를 지키지 않아요.
옆 동네에 좋은 신축이 들어오면, 그것도 가격이 비슷하거나 더 싸다면 사람들은 넘어갑니다.
그래서 첫 번째로 던져야 할 질문은 이거예요.
내가 보고 있는 이 지역에는 없는데, 옆 지역으로 넘어갈 요소가 있나?
심지어 가격이 비슷하거나 더 저렴하다면?
✅ 사례: 부산진구는 연제구와 가장 많은 인구를 주고 받고 있다.
부산진구의 최근 3년(2021.11~2024.11) 인구이동을 보면, 가장 많이 교류한 지역은 연제구였습니다.
총 이동이 약 1만9천명으로 1위였고, 그 다음이 사상구>남구>동래구 순이었어요.
재미있는 건 1년 단위로 쪼개 봤을 때입니다.
- 2022.12~2023.11: 진구로 연제구에서 순유입 +629명
- 2023.12~2024.11: 진구에서 연제구로 순유출 -1,500명
1년 만에 방향이 완전히 뒤집혔어요. 그 이유는 바로 공급이였습니다.
2022년 하반기에 진구에 래미안어반파크(2,616세대),
e편한세상시민공원(1,401세대) 같은 신축이 입주하자 연제구 사람들이 진구로 넘어왔고,
2023년 11월 연제구에 레이카운티(4,470세대)가 입주하자 이번엔 진구 사람들이 연제구로 넘어갔어요.
신축의 입주에 따라 행정구역의 경계를 넘나들며 이사를 다니는 모습을 데이터로 확인할 수 있어요.
🚨 즉, 진구에 투자할 때는 진구의 입주물량만이 아니라
연제구·동래구·남구·사상구처럼 인구를 많이 주고받는 지역의 입주까지 함께 봐야 한다는 뜻입니다.
🔎 오늘의 핵심
지방 공급 분석의 출발점은 '내 지역 물량'이 아니라 '내 지역의 수요가 어디로 빠져나갈 수 있는가'입니다.
인구이동 데이터로 교류가 많은 TOP3 지역을 먼저 뽑고, 그 지역들의 공급까지 내 리스크로 가져오세요.
여러분이 보고 있는 지역은 어디와 가장 많이 사람을 주고받고 있나요?
다음 편에서는 이렇게 뽑은 지역들의 공급 리스크를 확인하고 대응하는 방법들을 다뤄보겠습니다😊
이번 글을 시작으로 ‘지방투자와 공급’을 더 깊게 분석하는 방법을 차근차근 알려드릴게요.
- 1편: 지방투자의 수익은 '매도 시점의 공급'으로 결정됩니다 → 수요가 어디로 움직이는지
- 2편: 공급 리스크, 네가지 포인트로 확인하기 → 입주물량, 과거사례분석, 미분양, 인허가물량
- 3편: 공급에 덜 흔들리는 단지/선호도 높은 단지 찾는 법 → 공급캘린더, 청약경쟁률, 전세가 하락폭, 현장확인
공급은 각종 데이터, 숫자가 많아서 어렵게 느껴지지만
지방투자에서는 매도의 타이밍과 수익률을 좌우하는 큰 변수예요.
세편을 모두 읽고 나면 앞마당을 볼 때 공급을 보는 눈이 확실히 달라질 수 있을거예요.
남은 두 편도 기다려주세요! 금방 찾아오겠습니다 :) 🩷
