이런 전세계약서에 서명했다면 보증금 못돌려받습니다... 당장 계약서 이 부분 확인하세요.

안녕하세요.

집 구할 때 반드시 알아야 하는 정보를

쉽게 알려주는 집구해줘월부입니다 🙂

요즘 전세사기나 주택 임대와 관련된 문제들이 

많아지면서 계약서 작성이 점점 더 중요해지고 있습니다.

몇개월 전, 공인중개사 설득으로 전세계약을 맺은 20대 대학원생이

전세사기를 당해서 삶을 접을까 매일 고민한다는 기사가 떴습니다.

심지어 계약 당시 근저당이 높아서 걱정된다고 말했지만

2~3개월 내에 해결될 예정이고 집주인이 착하고 좋은 사람이라며 설득했다고 합니다.

이처럼 다른 전세사기 피해에서도 공인중개사가 잘못 알려준

시세를 믿고 계약 했다가 보증금을 돌려받지 못한 일이 다수 발생하고 있어요.

아무것도 모르면 우리가

이런 사기를 피할 수 있을까요?

내가 잘 모른다면 공인중개사 말만 믿고 계약을 하게 될 것이고

누구도 책임져주지 못합니다. 우리의 보증금은 우리가 지켜야 해요.

“부동산 사장님이 알아서 해주시겠지” 라는 생각으로

제대로 읽지 않고 계약서에 적힌 세세한 조항들을 이해하지 못하면

보증금을 돌려받지 못하거나 예기치 않은 불이익을 당할 수도 있어요.

이제는 이 글을 통해

완벽하게 알아가시길 바랍니다.

우리가 할 일은 계약서를 꼼꼼하게 살펴보고

반드시 봐야 할 항목들은 미리 알아두셔야 한다는 것!

[놓치면 안 되는 계약서 항목]

계약을 할 때는 법무부에서 제공하는

‘주택임대차표준계약서’를 이용하시는 것을 추천드립니다.

임차인의 보증금이 잘 보호받을 수 있도록 만들어져있기 때문!

그럼 주요 항목들을 살펴볼까요?

① 미납국세, 지방세

• 이 곳은 임대인에게 밀린 국세, 지방세가 있는지 확인하여 사실 여부를 기재하는 곳인데요.

• 만약 임대인이 국세, 지방세를 연체 했다면 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 잘 확인해야 합니다.

   

② 선순위 확정일자 현황

• 전월세를 얻고자 하는 집에 본인보다 먼저 입주한 임차인이 있는 경우 해당 임차인들의 보증금 액수 및 확정일자 부여 여부를 임대인에게 확인하여 사실을 작성해야 합니다.

  
  만약에 내가 살고자 하는 집이 경매에 넘어간다고 했을 때 
  나의 보증금을 보장받을 수 있는지 예측할 수 있는 부분이죠. 
  계산을 해보았을 때 근저당권 채권 최고액 + 선순위 임차인 보증금 + 나의 보증금을 합한 금액이 
  주택 가격의 80%가 넘어간다면? 계약 하지 마세요.

   

③ 제 3조 입주 전 수리

• 입주 전에 혹시 수리가 필요한 곳이 있는지, 언제까지 수리해 줄 것인지에 대한 내용을 작성해야 합니다.

  정한 일정까지 수리가 되지 않았다면 보증금에서 수리비를 제외하고 준다던지 하는 약정 내용을 적어야 하죠.

  위와 같은 내용을 놓치게 된다면 괜히 다툼이나 문제가 생길 수 있습니다. 미리 약정 내용을 적어두시길 바랍니다 🙂 

   

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④ 제 12조 중개보수 등

• 이 부분은 중개수수료와 관련된 내용인데요. 몇 퍼센트인지와 금액을 적고 중개수수료 소득공제와 관련해서 현금영수증을 받을 경우 중개수수료에 부가가치세가 포함되는지 꼭 확인하세요.

  
  중개수수료는 소득공제를 받을 수 있기 때문에 현금영수증을 요청하시게 될 텐데요. 이 때 부가가치세를 별도로 요구하는 곳이 있을 수 있어요. 하지만 연 매출 4,800만원 미만 간이과세자는 세금 계산서를 발행할 수가 없어서 부가가치세를 요구할 수 없으니 꼭 확인해보세요 🙂 간이과세자인지 확인하고 싶다면 부동산 내에 사업자 등록증을 보시면 됩니다!

  
  또한 중개수수료는 정해진 기준이 있는데요. 관련 내용은 아래 이미지를 확인해주세요!

  기준을 넘어서면 바로 위법입니다.

⑤ 특약사항

• 특약사항은 표준 계약서에 포함되지 않은 임대인, 임차인 간의 특별한 약속, 조건을 말하는데요. 

  앞으로 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하여 사전에 합의한 내용을 담고 있습니다.

  보증금을 지키기 위해서는 특약사항을 잘 활용해야 합니다. 

  자신에게 불리한 내용은 없는지 다시 한번 확인해보고 애매한 부분이 있다면 확실히 하고 작성해야 하죠.

   

   

  🚨임차인에게 유리한 특약사항🚨

   

  1) 하자 관련 특약 : 사전에 찍어둔 사진과 다른 옵션 사항이 발견되거나 세입자 입주 전 하자 생기면 계약금, 가계약금 반환하고 계약을 해지 할 수 있다는 내용

   

  2) 주택담보대출 관련 특약 : 세입자가 전입신고 하고 확정일자를 받기 전 임대인이 대출을 받으며 계약은 무효가 되며, 전입일 다음날까지 선순위 대출을 받지 않겠다는 내용

  -> 특히나 이 부분은 꼭 챙겨서 적어두시길 바랍니다. 문장 하나 놓쳤다가 보증금을 못받게 될 수도 있어요.

   

  3) 신축 미등기 아파트 입주 시 특약 : 집주인이 잔금을 전세금 잔금 일자에 완납하지 않는 경우 계약을 해지한다는 내용

   

[전세도 1년 계약이 유리한 이유]

대부분 전월세 계약을 하게 되면 기본으로 2년 계약을 하게 됩니다.

그런데 임차인에게 유리한 계약기간은 1년일까요? 2년일까요?

2년 계약을 하게 되면 2년 간 아무런 방해를 받지 않고 살 수 있어요.

그럼 1년 계약을 하면 1년 밖에 못살까요? 아닙니다!

더 살고 싶으면 2년까지 살 수 있어요.

즉, 1년이든 2년이든 임차인은 계약기간과 상관없이

최대 2년까지는 아무런 방해없이 살 수 있다는 것입니다.

그렇기 때문에 계약기간을 1년으로 하는 것이 더 유리합니다.

특히나 금방 이사를 갈 계획이 있으시다면 1년으로 계약하시는 것이 유리하죠.

만약 2년으로 하고 계약기간을 다 못채운 상태로 이사를

가야한다면 중개수수료를 임차인이 내야 합니다.

계약서 하나만 잘 써서 중개수수료 몇십만원 아낄 수 있다는 점!

하지만 사실 1년을 계약하는 전세집을 구하기 어렵습니다.

임대인 입장에서는 1년마다 신경써야하고 번거롭기 때문이죠

임차인 입장에서는 2년 미만의 계약도 최대 2년 거주 가능하므로

혹시라도 가능한 조건이 있다면 1년 거주 조건으로 계약을 하는 것이 유리합니다 🙂

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[전세 계약 연장의 모든 것]

전세 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 임대인이

임차인에게 연장 거절이나 계약 조건 변경의 통지를 하지 않으면

기간이 끝난 때에 동일한 조건으로 다시 전세를 연장한 것으로 봅니다!

임대차기간은 2년이고 이를 묵시적 갱신이라고 하죠 🙂

이렇게 묵시적 생신으로 연장된다면 임차인은 임대인에게

언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있고 통지받은 날로부터

3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

하지만 묵시적 갱신으로 2년이 연장되어도 월세를 2개월간 연체하거나

특약을 위반하게 되면 묵시적 갱신의 효력은 발생하지 않는다는 점은 참고부탁드립니다.

이렇게 오늘은 많은 분들이

어렵다고 생각하는 전월세계약서를 함께 살펴보았는데요!

어떠셨나요?

한번만 제대로 딱 설명을 들어보면 이해되고 쉽지 않나요?

정말 큰 돈을 잃는 것은 한순간이기 때문에

앞으로도 모르고 당하는 일이 생기면 안됩니다.

집 구할 때 어려운 부분이 있다면

앞으로도 집구해줘월부와 함께

차근차근 배워나가면 좋을 것 같습니다! 🙂

여러분들이 안전하게 집을 구할 수 있도록

중요한 정보들을 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

전월세를 구하고 있는 지인분들에게도

공유해주시고 [집구해줘월부] 팔로우 부탁드리겠습니다.

감사합니다.