[4ㄱ1 올려 꾸준히 등기 7조 와아앙냥냥] 저환수원리 복습 - 저평가 in 조톡방

안녕하세요 와아앙냥냥입니다.

일오반장님의 미션?!으로 중급반 1주차 저환수원리를 하나씩 뜯어보고 있습니다.

오늘은 저평가에 대해서 조원님들과 나눴던 이야기입니다.

편하게 대화체로 남기겠습니다.

저평가: https://weolbu.com/community/1900301

환금성: https://weolbu.com/community/1905927

수익성: https://weolbu.com/community/1911928

원금보존: https://weolbu.com/community/1915786

리스크: https://weolbu.com/community/1919658

와아앙냥냥: 오늘의 대화 주제는 저평가입니다! 강의에서 저평가 관련되어서 나왔던 어떤 내용이든 하나씩 적어볼까요?

(정의, 예시, 방법, 지켜야하는 이유 등)

코난: 저가치와 저평가를 구분하는게 인상적임.

와아앙냥냥: 됴습니다 저가치와 저평가를 구분하는거 중요하죠, 늘 이게 안오른걸까(저평가일까) 저가치인걸까 사도 되는 걸까 고민 많이 되죠 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

동료들이 가끔 투자한 단지 알려주시거든요, 그럼 그 때 아 여기도 되는구나!!!라고 많이 깨우칩니다

내가망고: 저평가된 단지를 투자해야한다. 

왜냐면, 이미 가격을 그대로 반영하고 있는 단지를 사게될 경우 하락장이 오거나 일시적으로라도 가격이 떨어졌을 때.. 마음이 힘들다. 즉, 내 물건에 대한 확신이 흔들릴 수도 있고 심할 경우 물건을 지키지 못할 수도 있다. 

그리고 저평가된 아이를 사야 수익률이 올라갈 가능성이 커진다.

와아앙냥냥: 오오 마침 제가 꼭 하고싶었던 말을 할 수 있게 잘 말씀해주셨네요, 저가치가 아니라는 전제 하에 ^^... ㅋㅋㅋ 아파트는 보통 전고점까지는 반드시 올라간다라고들 하셔요 그래서 전고점까지는 안전마진이고 그 이상부터는 초과수익이라고 자음과모음멘토님?이 말씀하셨던 게 기억나네요!

그렇기때문에 아직 안 오른걸 사야 안전마진을 많이 확보할 수 있다라고 하셨어요❤️

보라색 가격에 사면 안전마진이 1억이지만, 노란색 가격에 사면 안전마진이 2억인겁니당!

월도프: 저평가란 단순히 전고 기준 20% 하락율이 기준이 아니라(이것은 현재시장에만 유효한것) 가치 대비 싼 것을 사서 잘 지켜내는 것을 의미한다.

와아앙냥냥: 좋습니당! 실제로 제 동료분께서 휘경sk가 전고대비 25-30%하락하지 않았다는 이유로 올초에(쌀 때) 매수를 하지 않으셨다는 슬픈 소식과 함께.…

아래의 경우도 하락률로 저평가를 알 수 없다는 점 같이 전달드립니다

1. 전고점이 왜곡되어있을 수 있다는 점

2. 초신축은 전고점이 없다는 점

경제부자유: 내가 그땅의 가치와 사람들의 선호를 아는것. 그 가격이 비교평가해서 싼거.

비타민: '가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 사는것. 단순평가가 아닌 가치 대비 싼 물건인가

와아앙냥냥: 맞습니다!!!! 이게 싼지 비싼지 알려면 단지의 선호도와 선호하는 이유를 알아야해요! 

예시로는 성북구 돈암동/정릉동이 같이 있는 돈암생활권인데요, 돈암브라운스톤과 e편한2차는 길하나를 사이에 두고 있어요, 물론 브라운스톤이 단지도 더 크고 쾌적하다는 느낌이 있지만 연식은 e편한2차가 쪼금 더 괜찮습니다 길음역도 쫌 더 가깝구용 (어짜피 버스 타시겠지만 여차하면 걸어갈만한 거리)

근데 얘네 둘의 가장 큰 차이점은 초등학교가 다릅니다!

아이가 있다면 e편한2차에 살면서 내선순환로를 지나 저멀리 숭덕초를 보내고 싶은 부모님은 없으실겁니다 ㅎㅎㅎㅎ 이런게 가격에 반영이 되는데, 20평대는 그래도 선방하지만 30평대는 가격이 많이 다르죠

이런 선호도 파악을 임장과 임보를 통해서 알아내고 투자에 적용해야합니다

와아앙냥냥: 비슷한 급지/단지/가격/연식끼리 등 기준을 고정한 뒤 비교 해야합니다. 

게리롱 튜터님이 강의에서 송파구 엘스랑 문정파인타운이랑 비교할 때 같은 가격이었잖아요?! 그런 것 처럼 비슷한 가격, 비슷한 연식, 비슷한 입지를 가지고 비교를 해야한다는 점을 남겨보겠습니다.

제가 제일 마지막에 얘기하니까 머리 쥐어짜고 좋네요 ^^! ㅋㅋㅋ

단지나 시세에 대해서는 많이 얘기 해봤는데

저환수원리로는 처음 해보는 것 같아요2

함께 복습하는 시간을 가지는 것 넘 좋은 것 같습니다❤️