2025년 내집마련과 부동산 투자를 준비하고 있다면 꼭 읽어보세요!

실전투자경험
24.12.05

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

시간이 지날수록 1년이라는 시간이 굉장히 짧게 느껴지는 것 같습니다. 24년이 시작된지 얼마 되지 않은 것 같은데 이제는 몇일 남아있지 않고 곧 새로운 25년이 시작됩니다.

올한해 내집마련과 투자에 성공하시는 분들도 계시겠지만, 여전히 진행중에 계신 분들도 많으실거라 생각합니다. 더불어 이미 내집마련과 투자를 했음에도 앞으로 어떻게 해나가야할지 고민하시는 분들도 계실거구요.

25년을 맞이하면서 앞으로 어떤 준비를 해야할지, 그리고 어떤 부분을 눈여겨 봐야할지에 대해서 정리해보겠습니다.

#2024년 시장 정리

25년을 알아보기에 앞서 24년 부동산 시장에 영향을 주었던 일들을 간단하게 먼저 정리해보겠습니다. 크게 5가지 정도로 구분해서 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

(1) 수요

22년부터 시작된 하락장이 23년까지 이어지면서 전국의 대부분 단지들이 전고점대비 -30% 수준으로 가격이 조정되었습니다. 이 시기에 중간에 특례보금자리론이 나오게 되면서 일시적으로 수요를 끌어올렸고 가격이 일부 반등하는 모습을 보이기도 했습니다.

다만, 수요가 늘어나며 가격이 움직이는 것에 대한 부담감을 느낀건지는 모르겠지만 정부는 특례보금자리론의 혜택 범위를 줄이는 모습 보였습니다.

24년에 들어오면서 신생아 특례대출이 등장했고, 이로 인해 다시한번 수요가 늘어나기 시작했습니다. 이 두가지로 인해 집을 사야할지 말아야할지 고민하고 있던 사람들이 시장 관망자에서 참여자로 스탠스를 바꾸게 되었고, 거래가 늘어나기 시작했습니다.

그러면서 기존에 보유한 집들이 매도가 된 사람들이 가격이 싸진 상급지를 매수하는 모습을 보였고 시장이 살아나면서 24년 2분기를 기점으로 거래량이 늘어나고 선호 지역과 단지들을 중심으로 높은 가격 상승을 보였습니다.

(2) 공급

26년 이후 서울, 수도권의 공급이 매우 부족한 상황입니다.

아파트를 짓는데 2~3년 정도의 시간이 일반적으로 필요한데 22~23년 시장의 분위기가 좋지 않다보니 인허가 및 착공된 물량 역시도 부족했고 이런 분위기는 24년까지 이어졌습니다. 향후 2~3년간의 공급을 늘리기는 현실적으로 매우 어려운 일이 되었습니다.

이런 상황으로 인해 8월 공급 대책을 발표했고, 정리해보자면 재개발, 재건축에 대한 규제를 완화하고 그린벨트를 해제하면서 신규 택지지구를 추가로 지정하여 최대한 빠르게 공급을 하겠다 라고 정리할 수 있을 것 같습니다.

더불어 2030년 입주를 목표로 하는 1기 신도시 선도지구가 지정되었으며 공급을 늘리려는 모습을 보이고 있지만 3기 신도시도 지연이 되고 있는 상황에서 현실적으로 계획대로 진행될지에 대해서는 확인이 필요해 보입니다.

(3) 금리

급격한 금리 상승 이후 큰 변동이 없다가 하반기 연준의 금리 인하를 시작으로 우리나라 금리도 인하되었습니다. 최근에 한번더 금리가 인하되면서 방향성이 굳어졌으며 이는 긍정적인 영향을 줄 가능성이 높아졌다는 의미를 가집니다.

(4) 규제

앞서 이야기드린대로 가격이 급격하게 반등하는 지역들이 생기고, 시장의 회복하는 모습을 보이면서 대출 규제가 시작되었습니다. 매매 뿐만 아니라 전세 대출까지도 규제가 들어가면서 수요에 영향을 주었고 시장은 올 여름과는 다르게 일부 단지를 제외하고 직전 실거래가 대비 비슷하거나 이보다 낮은 수준으로 호가가 올라오는 모습을 보이고 있습니다.

(5) 가격

현재 서울 및 수도권 아파트 가격 수준은 지역과 단지별로 격차가 벌어져있으며 선호하는 지역 혹은 지역내에서 사람들이 좋아하는 입지나 연식의 메리트를 지닌 단지들의 가격은 싸다고 보기 어려운 수준입니다.

다만, 동일한 지역내에서도 연식적인 메리트가 떨어지는 구축을 중심으로 선호도가 다소 아쉬운 곳들의 가격은 여전히 싼 가격의 구간에 있는 단지들이 있으며 공급이 계속 이어지고 있는 지역들은 다른 지역대비 가격이 크게 회복하지 못하는 모습을 보이고 있어 전체적으로 살펴보기보다는 디테일하게 따져보는 것이 필요한 상황입니다.

지방의 경우는 공급이 부족한 일부 도시를 제외하고는 여전히 직전 전고점 대비 30% 이상 조정된 단지들이 많이 있으며 가격이 회복했다고 하더라도 20% 정도 하락한 수준을 보이고 있는 지역이 대다수입니다.

대표적인 지방광역시인 부산과 대구는 지속된 공급으로 인해 가격이 크게 변하지 않고 있지만 향후 공급에 대한 리스크가 점점 줄어들고 있고, 그 지역내에서도 전세가격이 회복하는 모습을 보이는 곳들이 점점 늘어나고 있습니다.

#2025년 부동산 시장에서 알아야하는 것

연말부터 내년 연초까지 어떻게 흘러갈지를 예상하기보다는 현재 상황을 토대로 25년의 모습을 그려보는 정도로 보시면 될 것 같습니다.

(1) 규제와 수요

지난 2년간의 모습을 통해서 알 수 있듯이 하락장에서는 정부의 정책에 따라서 수요가 늘어나고 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다. 현재 기준으로 추가적으로 나오게 되는 정책이 없다고 한다면 지금과 비슷한 수준으로 갈 가능성이 높습니다.

대출 규제의 경우 내년 상반기 즈음에는 지금과 다르게 다소 완화될 가능성이 높으며 이는 현재 눌려있는 수요를 다시 늘어나게 하는 원인이 될 수 있습니다. 다만 완화가 되는 기간 동안의 부동산 시장 분위기와 그로 인해 변화하는 심리적인 부분을 고려해야하기에 대출 완화 = 수요의 증가로 바로 연결되지 않을 수 있습니다.

이외에도 최근 시장의 모습을 살펴보면 수도권과 비교했을 때 도시별로 차이는 있겠지만 지방 시장의 분위기는 여전히 좋지 않다는 점에 있어서 지방 시장의 수요를 늘리기 위한 대책이 나오게 될 경우 지방 도시의 주택 구매에 대한 수요가 늘어날 수 있는 가능성이 있습니다.

(2) 공급

25년의 서울, 수도권 공급은 과거 공급대비 부족한것은 맞지만 공급 절벽이라고 말할 정도의 수준은 아니며 현재 입주장이 진행되는 올림픽파크포레온의 공급은 내년 상반기까지 영향을 줄 가능성이 큽니다.

지금은 크게 전세가격이 조정되는 모습을 보이고 있는데 현재 상황만 보고 큰 영향이 없다라고 생각할 수 있습니다. 하지만 아직 입주가 마무리 되는 시점까지는 시간이 남아있기에 섣불리 단정지기에는 아직 리스크가 남아있을거라 생각됩니다.

이외에도 이문/휘경 뉴타운, 장위 뉴타운에 입주가 예정되어 있으며 상급지 서초구에도 3천세대가 넘는 메이플자이 입주가 예정되어 있어 이런 공급의 영향이 어떻게 시장에 영향을 미칠지에 대해서는 지켜보는 것이 필요할 것 같습니다.

정리해보자면 25년의 공급이 많은 것은 아니지만 그렇다고 절벽이라고 말할 수 있는 수준은 아니라는 것이며 서울을 기준으로 동쪽에 공급이 집중되어 있고 경기도권으로 넓혀서 보면 인덕원과 광명쪽 입주장이 있긴 하지만 상대적으로 서쪽에는 부족하다고 볼 수 있습니다.

(3) 금리

인하 기조가 계속 이어질 가능성이 높으며, 인하가 계속 되기 보다는 유지하면서 점진적으로 내려가는 방식으로 흘러가는 모습을 보일 것 같습니다. 물론 그렇다고해도 금리 인하 = 부동산 상승으로 바로 이어진다라고 볼 수는 없겠지만 여전히 내집마련, 투자에 있어서는 긍정적으로 볼 수 있을 것 같습니다.

(4) 가격

실제 현장에서 생각보다 가격이 조정이 되는 매물들이 늘어나고 있습니다. 지금과 같은 분위기가 언제까지 이어질지는 모르겠지만 (1)번과 연결지어 생각해봤을 때 이 부분에 있어서 어느정도 완화가 되지 않는다면 올해 여름처럼 급격하게 가격이 올라가는 모습을 당장 보이기는 어려워보입니다.

그렇다면 이를 토대로 어떻게 행동을 해야할지가 중요하겠죠?

#내집마련, 투자를 앞두고 있다면 해야할 행동

(1) 내집마련

내집 마련을 앞두고 있는 경우 서울/수도권, 지방 구분없이 해야할 행동은 비슷합니다.

- 서울/수도권

서울/수도권의 경우 이미 올라버린 지역과 단지에만 집중하기보다는 가장 베스트한 아파트는 아니더라도 어느 정도 지역내에서 선호도가 있는 곳이고 가격이 크게 오르지 않았다면 이런 단지들까지도 넓혀서 보셔야합니다.

더불어 지금과 같은 시장 분위기가 유지된다면 네이버 부동산에 올라온 가격이 조정될 가능성이 높기 때문에 내 예산에 딱 맞는 아파트만을 보는게 아니라 조금 더 가격대를 올려 협상을 통해 적극적으로 가격을 조정해야합니다.

또한 공급이 예정된 지역의 경우 입주장 초기에는 아직 시간적 여유가 있기 때문에 전세로 내놓은 사람들이 가격을 크게 조정할 생각을 하지 않지만 시간이 지날수록 급해지면서 전세가 나가지 않은 경우 매도로 돌리는 물건들이 나올 수 있습니다. 그러면서 매매 가격이 낮아지고 인근 기축 단지들까지도 영향을 줄 가능성이 높습니다.

그렇기에 내가 거주해야할때 최소한으로 갖춰야 할 것들을 고민해보시고 그런 것들이 갖춰진 지역들 중에서 공급이 있는 지역(강동구, 동대문구, 성북구+인근 지역, 광명, 인덕원 등)이 있다면 기회를 충분히 잡을 수 있을거라 생각됩니다.

- 지방

지방에 거주를 하고 있어 내집마련을 고민하고 있다면 두가지 선택지가 있습니다. 하나는 내가 거주하고 있는 지역에 내집마련을 하는 방법이 있고 다른 하나는 거주 지역에서 전/월세로 거주하면서 그 돈으로 서울/수도권에 투자를 해 거주 분리를 하는 방법입니다.

전자의 경우, 특히나 내가 거주하고 있는 지역이 광역시이고 공급이 줄어들고 있는 지역이라면 내가 감당가능한 범위 내에서 연식이 좋은 단지들을 우선순위로 살펴보는 것입니다.

서울, 수도권의 최근 모습에서도 알 수 있었듯이 사람들은 신축을 좋아합니다. 이건 지방에서도 마찬가지구요. 지방은 사면 안되는 곳이 아니라 공급으로 인한 시기적인 차이로 인해 아직 오르지 않은 것 뿐이지 이런 리스크가 줄어든다면 오히려 서울/수도권보다 더 빠르게 수익을 가져갈 수 있다는 강점이 있습니다. 물론 그런 단지들 중에서도 신축이라는 이유만으로 내집 마련을 고민하는 것이 아니라 가장 먼저 가격 수준을 확인하는 것은 반드시 필요합니다.

(2) 투자

첫번째, 조급하지 않되 적극적으로 시장에 참여하는 것이 필요합니다. 적극적으로 시장에 참여하다는 것은 꾸준하게 내 앞마당의 시세를 지켜보는 것에서 시작됩니다. 여기에 시세만을 '보는 것'이 아니라 실제로 내 상황에서 투자가 가능한 지역과 단지들을 추리고 그 지역을 방문하고 현장을 '느끼는 것'이 함께 가야합니다.

두번째, 가격이 현재 수준에서 더 조정되는 모습으로 갈 경우, 처음에 기억하던 가격보다 다소 올라간 가격이라도 그 가격을 받아들이는 것도 필요합니다. 그리고 이미 올라버려서 보지 않고 있던 상급지 단지들까지도 적극적으로 가격을 확인해야합니다.

반대로 가격이 비슷하거나 다시 상승하는 모습을 보인다면 기존에 내가 사고 싶었지만 올라서 사지 못했던 단지나 지역들보다 조금은 아쉬운 단지들까지도 투자 후보군을 넓혀야 합니다.

전자는 투자 후보군의 범위를 위로 넓혔다면, 후자는 아래로 넓힌다고 생각하시면 될 것 같습니다.

신축만 오르는 것이 아니라 신축이 가장 좋은데 똑같이 싸졌으니까 먼저 오르는 것이지 연식과 지역이 아쉽다고 오르지 않는 것은 아니니까요.

마지막으로 매수를 하고 난 뒤 가격이 당장 오르지 않을 수도 있다는 것을 알아야 합니다. 오히려 하락할 수도 있고 오르지 않은 채 오랜 시간을 버텨야할 수도 있습니다. 가격이 언제 오를지는 알 수 없습니다. 하지만 장기적인 관점에서 가격이 가치를 찾아간다는 것에는 변함이 없습니다.

씨앗을 뿌리자마자 꽃이 피면 좋겠지만 씨앗을 뚫고 새싹이 나오고, 땅을 뚫고 나와 자라면서 비바람과 눈을 맞으며 꽃봉오리를 맺게 됩니다. 그리고 그 시간이 지나고 나서야 예쁜 꽃이 피게 됩니다.

씨앗을 뿌리고 꽃이 피기까지 시간이 필요하다는 것을 알고 장기적으로 생각하며 순간의 이슈와 가격 변화에 흔들리지 않는 것이 필요합니다.

내집마련과 투자에 대한 과정이 궁금하다면 그리고 구체적으로 어떤 행동을 해야하는지 모르겠다면 강의를 통해서 배우는 시간을 꼭 가져보셨으면 좋겠습니다.

얼마남지 않는 24년을 잘 마무리하셨으면 좋겠습니다. 연말인데 너무 임장만 가시기보다는 올한해 나를 기다려주고 이해해준 가족과도 즐거운 시간 보내세요.

도움이 되었으면 좋겠다는 마음을 담아 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

P.S 팔로우(또는 구독)을 하시면 더 많은 정보와 이야기를 매일 놓치지 않고 바로 보실 수 있습니다 :)