안녕하세요. 제이든J입니다.
2024.12.23일 월요일 라즈베리 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.
먼저 실전반이라는 감사한 환경 속에서 투자를 해보고 싶다는 생각이 있었습니다.
그러던 중 갑자기 찾아온 물건이 2개가 보였고, 이를 실전반 튜터님인 오렌지하늘 튜터님께 문의를 드렸습니다.
조장님 이 물건 오케이 되면
투자 할거에요?
2억 넘는 돈으로 뭔가를 사는게
흔한일은 아니에요.
오렌지하늘 튜터님
해당 물건은 앞마당을 보면서 어쩌면 갑자기 찾아온 물건이었습니다. 그리고 튜터님께서 매일 전임 루틴을 가져가라고 하셨을때, 전임을 하다가 부사님이 한번 찾아오라고, 가격도 더 깎인다고 말을 해주신 물건이었어요.
12월 초와 현재 2주정도 차이지만 그 사이에 계엄령이 있었고, 그 여파가 일면서 갑자기 나온 물건인 것 같았습니다. 이전에 보았던 것들보다 조건도 좋고 가격도 괜찮았습니다. 그래서 싸다는 생각과 함께 매물코칭을 넣어봐야 겠다는 생각이 앞섰어요.
실전반 29기 담당 튜터님이신 오렌지하늘 튜터님께서 저에게 이런 말을 해주셨어요.
그래서 제가 투자를 해보니
노력을 들이는 시간이 필요했더라고요.
지금 투자하게되면 당분간 투자를 못하게 되실텐데
괜찮은지 물어보고 싶었어요.
오렌지하늘 튜터님
지금 내가 성급하게 매물코칭을 진행하는 것은 아닌가, 단순히 싸다고 생각이 들어서 내가 깊게 생각해보고, 앞마당 전수조사를 전부 해보는 것이 아니라 매물코칭을 그냥 받아보고 싶어하는 마음은 아닌 것인가 라는 생각이 들었습니다.
멘토나 튜터에게 투자코칭을 받는거는
보조적인 것이지 가장 중요한거는
투자자 자신의 결정과정이에요
오렌지하늘 튜터님
결국 가장 중요한 것은 저의 결정과정이라는 생각이 들었습니다.
매물코칭은 서울 앞마당이 전체가 아직 부족한 저에게, 그리고 시장을 좀 더 지켜봐오신 멘토님, 튜터님들의 거인의 어깨를 빌리는 것이지, 제가 제대로된 과정이 없다면 잘 보유하기 힘들수 있겠다는 생각도 들었습니다.
그렇게 오렌지하늘 튜터님 덕분에 매물코칭을 받고 싶은지, 받고 오케이가 된다면 투자 결정을 할 것인지에 대해 다시 한번 되돌아 볼 수 있었습니다. 더해서 같은 투자금으로 어디를 투자할 수 있는지 앞마당을 다시 훑어보았습니다.
지금 해당 물건을 투자한다는 것에 대한 의미
장점 :
- 2달간 지켜봐온 시장이지만 리스크는 있는 물건이지만 그만큼 가격은 싸다는 생각이 든다.
- 투자금이 조금 들지만, 입주가 끝나면 전세가격은 오를것이라는 확신이 든다.
- 언제 시장이 변화해서 상승할지 모른다. 1년 뒤일지도, 3개월 후일지도 모른다. 그 리스크에 대한 제거를 하며 자산 취득의 기회비용을 가진다.
- 수리가 된 것이고 공실로 만들 수 있는 것이기에 전세 빼기에 좋은 조건이며, 확률론적 사고에 의해 잔금기간을 늘린다면 전세 맞출수 있는 확률은 조금 더 올라간다.(꼭 협상해야 하는 부분)
- 서울이라는 자산을 취득할 수 있는 기회이다. 지금 급할 수 있지만 그 기회라는 것을 잡을 수 있는 몇 안되는 시기이고 이것이 다시 잘 찾아오지 않을 수 있음을 안다.
- 투자금을 모두 소진하지만, 더 오래 기다려야 할지도 모르지만, 26.3월에 2년 만기가 되는 지방 1호기 상황이 26년 말이되면 어떻게 움직일수 있을지에 대한 기대도 걸어볼 수 있다. 그때 실력이 더 된다면 해당 물건을 팔고 다른 물건으로 갈아 끼울 수 있다.
단점 :
- 지금 물건에서 매매가격이 2~3천만원 더 떨어질수도 있다. 그럼에도 해당 물건은 가치가 있는 것이고 현재 저평가라는 생각이 들기 때문
- 전세가 정말 잘 안 맞춰질수도 있으며 고생을 할 수 있다. 투자금이 예상보다 더 많이 들어갈 확률이 높다.
1) 전세 -4천만원 : 4천만원의 투자금이 더 들고 이는 2년뒤에 2천만원 회수 + 2년간 4천만원을 모아 대출을 상환한다면, 2년뒤에 약 2천만원의 투자금이 생긴다.) - 2년뒤에는 실력이 더 좋아질 확률이 높은데 지금 4천만원을 끌어다 사용하는 것은 감당 가능한 것일지 생각해봐야한다.
2) 전세 -2천만원 : 2천만원의 투자금이 더 든다. 이는 1년 안에 갚을 수 있다. 총 2년 뒤에는 2년동안 모은 돈 -> 4천만원이 모인다. 그럼에도 2년뒤에는 투자실력이 더 좋을 것인데 2년동안 투자 하지 못하는 것에 대해 생각을 해봐야 한다.
3) 전세 현시세 : 해당 투자금으로 가능하며, 2년뒤에는 전세상승분 2천만원 + 모으는돈 4천만원 총 6천만원으로 투자를 할 수 있다.
- 2.5억 투자금으로 더 좋은 것을 하지 못할 수도 있다. (아직 부족한 서울4급지 앞마당)
- 다음투자까지 오랜시간이 걸릴 수 있다.
- 5년동안 오르지 못한다면 그 회의감으로 인해 해당 물건 보유를 잘 못할수도 있다. -> 지속적 앞마당을 늘리며 내 물건이 저평가인지 트래킹 필요
- 앞마당을 더 찾으면서 찐 투자를 하기 위해 실력을 올리지 못 할 수도 있다.
- 어쩌면 이번 투자를 하고 나면 다음 투자에 대해 설렁설렁 앞마당을 만들수도 있다.
-> 환경에 무조건 있어야 하는 이유가 됨(이번처럼 갑자기 시장이 바뀌는 경험을 했으니 다음에도 찾아 올수있음을 염두하고, 환경에서 나를 좀더 열심히 하는 이유와 의미를 찾아봐야함)
- 지불해야할 재산세가 더 늘어날 것이다.
나의 특징 :
행동력이 빠르다. 무엇인가 열심히 하지만, 그만큼 포기할줄도 안다. 그렇기에 급할수도 있으며, 협상할때 부지런히 프로세스를 밟지만 그렇다고 끝까지 하지 못하는 경우도 있다. 그럼에도 하라는 대로 하는 수용성이 있다.
결론 :
해당물건이 갑자기 찾아왔지만 확신이 없다고 해서 피하고 싶지는 않다. 50만원 큰 돈이지만 지금 시장에서 직접 협상에 들어가보고, 이를 매물코칭을 통해서도 제가 하는 과정에 대해 확인 받아보고 싶다. 다소 성급할 수 있지만, 준비가 덜 된 비용이라고 생각을 해보고 싶다.
결론은 해당 물건은 저평가라는 생각에, 성급할수도 있지만 지금 서울 자산의 취득에 대한 기회비용을 놓치고 싶지 않았습니다.
그래서 매물코칭은 꼭 해보고 싶다는 생각이 들었습니다.
라즈베리튜터님 12.23 월 08:00
라즈베리 튜터님과 통화로 매물코칭을 하게 되었습니다.
개인적으로는 월부 튜터님을 오프라인으로 처음 만난 튜터님이었고, 2023년 5월 당시에 자산재배치 질문을 드렸었는데 그때 라즈베리튜터님의 조언대로 움직였었습니다.
"동탄역 근처에 전세를 얻고, SRT를 타고 지방임장 열심히 다니면서 2년 후에 전세 만기되는 돈으로 실력이 더 쌓이면 그때 좋은거 투자하세요"
그 말씀대로 저는 월세로 가서 큰돈을 현금화하는 것이 아니라 전세로 다시 살고, 실력을 키우며 지내왔습니다. 그렇게 24년 1월에 지방에 1호기 투자를 했었구요.
그렇게 시간은 지났고 24년 말 서울시장의 분위기가 바뀜에 따라 저 역시 수도권 2호기 투자를 준비하고 있었습니다.
그렇게 물건을 찾고 매물코칭을 넣었는데 이렇게 다시 라즈베리 튜터님을 만나서 정말 반가운 마음이 먼저 들었습니다.
23년 5월 당시 라즈베리튜터님과의 만남
제가 넣은 물건은 각 지역에서 1개씩 넣었습니다.
우선 결론부터 말하자면, 1순위, 2순위 모두 투자해도 괜찮다고 해주셨습니다.
1) 저평가 판단
1순위 물건
선호도 있는 것이 맞고 해당 아파트는 지역구의 주요 노선이 지나가는 곳이며 0억이 안되면 싼 것이 맞음
2순위 물건
A,B,C 생활권 보다 빠지는 생활권이긴 함
-> 위치, 역세권에서 조금 빠지지만, 단지규모 크고 군집을 이루고 초등학교 보내기 괜찮음. 연식과 계단식의 장점이 있음
거기에 이미 신규전세가 맞춰져있다는 면에서 리스크가 적고 올수리라는 것이 장점
같은 조건이면 1순위 > 2순위 순서가 맞음
둘 다 모두 0억대라서 저렴한 것이 맞음
둘 모두 저평가에서는 괜찮다고 해주셨습니다.
하지만 여기서 협상의 과정 중에 1천만원이 더 비싸지면 애매해지는 것이라고 말해주셨습니다.
2) 투자금 및 리스크
해당 투자금으로는 괜찮지만 여기서 투자금이 더 들어 3천만원이 더 들어간다면 애매해지는 단지라고 말해주셨습니다.
지금 서울 4급지는 기본 0억의 투자금이 들어가는데 이를 2천만원 더 줄이면 정말 베스트라고 말해주셨습니다.
2순위는 이미 전세가 껴있어서 리스크는 없음(26-27년 입주 있지만 전체적 서울 시장 ok임)
이미 전세가 껴있어서 투자금도 매매가만 조정하면 확정정이었습니다.
1순위는 반면 리스크가 있음
0억 전세가는 지금도 낮은 편이라 생각되고 나갈수 있는 금액이라 생각된다고 하셨습니다. 하지만 1천만원 낮춰서 바로 전세를 맞추는 것도 괜찮다고 말해주셨습니다.
근처에 좀 더 좋은 단지인 A단지, B단지에도 전세 최저가가 같이 나와있지만 거기 가격과 꼭 연동 되어야 할 필요는 없으며 지금 내놓은 전세가격 역시 싼 편이라 나갈 확률이 높다고 해주셨습니다. 무엇보다 공실을 만들고 잔금기한을 길게 뺄 수 있기에 전세 맞추는 확률이 좀 더 높게 올라간다고 해주셨습니다.
3) 협상 포인트
1순위 물건 :
현재 가격이 싸고, 조건도 맞춰 놓았기 때문에 가격을 여기서 더 깎는 것보다
속도전으로 빠르게 마무리하는 것이 무엇보다 중요함
물론 500만원을 더 깎아보는 것은 던져볼 수 있지만 쉽지 않은 가격이라 생각되며, 현재 가격도 충분히 싸기에 취득하는 것이 우선순위
하지만 2순위 물건도 투자해도 괜찮기 때문에 너무 조급하게 할 필요는 없음. 둘 다 협상에 들어가봐도 좋음
2순위 물건 :
현재 부사님이 네이버 광고가 보다 3천 싸게 말했는데 이 가격도 괜찮음. 전세가 이미 맞춰져있기 때문에. 여기 가격으로 해도 괜찮고 1천만원 더 싸게 불러보는 것도 괜찮음. 상태가 별로지만 이미 1천만원 더 싼 물건이 해당 단지에 있기 때문
둘 다 괜찮은 물건이며 협상하다가 무리해서 안되는 것 보다 둘 중에 무엇이 되든 하는 것이 중요
지금 서울시장에 자산을 취득 하는 것이 좀 더 우선순위라고 말을 해주셨습니다.
4) 궁금한 사항 Q&A
- 향에 따라 가치가 없기도 한 것인가요? : 남향 > 동향 > 서향 순서이긴 함
그럼에도 서울은 북향이라도 괜찮음. 서울은 입지 독점성이 있는 곳이라 물론 남향, 동향, 서향 순서로 취득하면 좋지만 북향이라도 가치가 없지는 않다고 말해주셨습니다.
- 1순위 물건 잔금일자 협상
현세입자 나가는 일자 기준 3개월 잔금을 하면 됩니다.
언제든지 임차인을 구하면 땡길수 있다는 협약 필요함
- 전세입자 맞추기
전세협상은 내가 주도적으로 하면 됨
번호키 주는 것은 특약에 넣지 않아도 괜찮음
임차인 요구하지 않으면 굳이 지금 바닥 바꿀 필요는 없음
전세는 잘 안나가면 사장님께 전부 다 뿌린다고 이야기 드린다
완전 올수리 물건은 아니었지만, 그럼에도 가격이 괜찮고 전세 맞추는 일자가 괜찮기에 굳이 먼저 수리해놓지 않아도 된다고 하셨습니다. 세입자가 요구하면 그때 바꿔주어도 괜찮다고 해주셨습니다.
5) 여담 :
현재 이든님은 서울투자 진행 해야함
자산 취득의 기회를 살리는 것이 좋습니다.
더해서 지방 1호기는 갈아타기 생각을 해놓아야 합니다.
수익률 100%가 돠지 않더라도 옮길 수 있음을 확인하고 기회비용을 보어야 함
결론을 내자면
1순위, 2순위 모두 투자 가능하다.
현재 시장에서는 자산 취득의 기회를 가지는 것에 조금 더 무게를 두어야 한다.
지방 1호기를 관찰하며 해당 투자금으로 어디를 갈아 끼워야 할지 항상 생각해보고 기회비용을 생각해보아야 한다.
라즈베리 튜터님과의 매물코칭을 통해 궁금했던 것, 현재 시장 상황, 그리고 제가 취해야할 우선적인 전략에 대해 정리를 할 수 있었습니다. 매물코칭을 통해서 여러가지 상황에 대해 모든 것에 대해 말해주셨습니다.
이를 바탕으로 협상에 진행하습니다.
더해서 수도권 2호기를 투자한다고 끝이 아니라 제가 가지고 있는 1호기 물건을 갈아끼워야 한다는 이후의 투자 전략에 대해서도 알려주셨습니다.
앞으로의 1년을 다시 방향을 잡을 수 있게된 시간도 가질 수 있었습니다.
언제가 될지 모르겠지만 꼭 다시 만나뵙괴 싶습니다. 라즈베리 튜터님. 감사합니다.
월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
댓글
속도전이 필요할만큼의 좋은 물건이라니 ㅎㅎㅎㅎㅎ 기대되는데요. 두 물건 다 통과되신것 축하드립니다 제이든조장님!!!!
제이든님 저도 매물찾아가며 방향성을 위한 매코도 고민중이었는데 이번에 코칭기회를 꼭 잡아야겠다는 생각이 많이 드네요. 후기로 많이 배워갑니다. 감사드려요^^/
이든님 넘 축하드려요^^