안녕하세요.
지역분석 전문가 젊은우리입니다^^
오늘은 평균 데이터의 대한 이야기를
나누어보겠습니다
평균 데이터가 주는
함정에 빠지면 벌어지는 일
부동산을 공부하다 보면
평균 데이터 값을 많이 접하게 됩니다.
평균 데이터 값을 통해
각 자만의 결론을 내죠.
그리고 그 과정에서 많은 사람들이
놓치는 것이 있습니다
여기서부터 평균의 함정에
빠지게 됩니다.
어떤 것들을 놓치게 되는지
알려드리겠습니다.
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지수 평균의 함정
우리 투자 물건은 숲이 아닌 나무에 있다.
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첫 번째는 지수입니다
KB 부동산에서 월간시계열 자료를 통해
그 지역의 매매/전세 시장이
상승인지 하락인지
과열인지 냉각인지
알 수 있습니다.
그리고 결론을 내죠.
상승하는구나
하락하는구나
많이 올랐구나
적게 올랐구나
이 결론을 통해
그 지역을 바라보는 태도가
적극적이거나 소극적으로 바뀌게 됩니다.
정말 잘못된 행동입니다.
우리는 지수만 보고 투자하는
사람들이 아닙니다.
지수는 그 지역의 숲이 어떤지
보여주는 정도입니다.
[지난 칼럼 참조]
https://cafe.naver.com/wecando7/7250262
얼마나 거창한 숲인지,
어떤 나무들이 평균적으로 많은지
알 수 있는 수치입니다.
하지만 우리가 투자하는 것은
숲이 아니라
그 숲속에 있는 나무입니다
내가 투자하려는 나무가
좋은지 나쁜지를
아는 것이 더욱 중요합니다.
아무리 거창한 숲에 있는 나무일지라도
다 죽은 땔감으로도 쓸 수 없는
가치 없는 나무라면
숲이 작더라도
가치 있는 참나무가 훨씬 좋습니다.
지수는 올라도 그 안에는
하락하는 단지가 있고
아직 못 오른 단지도 있습니다.
상승한 단지와 하락한 단지가 모여
지수를 만드는 데
우리는 그 지수의 방향보다
아직 덜 오른 단지를 찾는 것이 중요합니다.
그래서 지수가 하락한다고.
반대로 지수가 많이 상승했다고
그 지역을 소홀히 하면 안 됩니다.
그림으로 예를 들어 설명드리면
어떤가요?
인천의 매매/전세 지수는
둘 다 상승하지만
실제로 인천의 있는 두 단지를 보면
하나는 지수와 함께
매매가격이 상승 중이지만
또 다른 아파트는
하락 중인 것을 알 수 있습니다.
지수만 보고 지역에 대한 결론을 짓는다면
가치 대비 비싼 걸 살 수도 있고
가치 대비 싼 것을 놓칠 수도 있습니다.
지수가 반대로 하락 중이어도
단지 개별적으로 보면
실제로는 상승하고 있는 단지들도 있겠죠?
결론은 가격입니다.
송도풍림아이원
2007년 6억의 육박한 가격은
강남구, 송파구 아파트와
맞먹는 가격이었습니다.
지수가 하락하고 있어도
저평가 된 단지는 반대로 오를 수 있으니
평균 데이터 함정에 빠지지 마시고
끝까지 적극적으로 찾으셨으면 좋겠습니다.
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소득 평균의 함정
소득이 갖다고 가격이 같아야 된다?
수도권은 맞벌이 多 지방은 외벌이 多
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두 번째는 소득입니다.
소득 조사를 하다 보면
가장 고소득자가 많이 거주하는 강남구와
지방 중소도시가
소득이 비슷한 경우를 봅니다.
이때 이런 판단을 합니다.
진천군과 음성군 역시
강남의 가격을 받쳐줄 수 있는
고소득자와 비슷한 수준의 고소득자들이
많이 거주하기 때문에
충분히 가격이 오를 것이다!
사실인가요?
강남구 전용 84㎡ 최고가 43.0억
진천군 전용 84㎡ 최고가 5.5억
음성군 전용 84㎡ 최고가 4.8억
평균 소득으로 지역의 가치를 판단한다면
생각보다 많은 것을 놓치게 됩니다.
강남의 거주하는
9급 공무원의 월급과
지방의 거주하는
9급 공무원 월급은 비슷합니다.
하지만 전세가만 보더라도
강남의 전세 가격을
지방 거주하시는 분들이 들으시면
너무 비싸서 많이 놀라십니다.
9급 공무원의 두 분의
소득은 차이가 없는데 말이죠.
여기서 우리가 놓치는 함정은
수도권은 애초에 아파트 매매/전세 가격이
비싸기 때문에 맞벌이 부부가 많지만
지방은 가격이 저렴하기 때문에
외벌이 부부가 많습니다.
특히 지방에서 대기업 월급이면
외벌이로도 소비 패턴에 따라
신축 아파트 1개 매수하고
외제차 끌면서 충분히 살 수 있습니다
하지만 수도권은 어렵죠..
평균 소득이
강남과 지방이 똑같이 350만 원 이어도
가구 소득으로 보면
맞벌이 기준 350+350=700만 원과
외벌이 기준 350만 원
2배가 차이가 나게 됩니다.
맞벌이와 외벌이 차이 때문에
평균 소득은 같을지라도
수도권과 지방의 아파트 가격을
받아들이는 체감이 다르게 됩니다.
그러니 단순하게
평균 소득을 기준으로
지역의 가치와 위상을 동일 시하는
실수를 하지 마세요
이런 실수를 통해 치르는 대가 중 하나가
전세 적정가를 잘못 판단하고
고생한다는 것입니다.
강남 평균 소득 350만 원과
지방 평균 소득 350만 원을
동일한 지역의 가치와 위상으로 보고
그 지역의 전세 적정가를 판단합니다
헐! 강남 전세 가격도 7억 대인데
지방은 아직도 3억 대라니..
소득수준이 같은데..
불과 몇 년 전만 해도
1억 대였던 지방 전세가격이
3억으로 2배 이상 올랐어도
지방은 아직 너무 싸네..
3억 보다 더 많이 오를 거야..
강남과 지방 월평균 소득이 같다고
정말 지방 전세 가격이 3억보다 더 오를까요?
실제 지방에 거주하시는 분들에게는
2배 이상 오른 지방의 전세 가격은
맞벌이가 아닌 외벌이 기준으로
생각해 봐야 됩니다.
기존 가격보다 2배 이상 오른 전세 가격은
외벌이에게는 부담으로 다가옵니다.
그러니 기존 전세 가격보다
2배 이상 오른 지방의 전세가격은
보수적으로 접근하셔야 됩니다.
전세 가격이 이미 많이 오른 상황에서
지방과 수도권의 평균 소득을 비교하며
더 오를 것이라 믿고
높은 전세가로 빼려고 욕심부린다면
나중에 큰 역전세로
대가를 치를 수 있습니다.
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오늘은 평균 데이터에 대한
이야기를 나눠봤습니다
평균 데이터로는
지역의 전체적인 분위기나
추이 정도만 파악하시고
지역 내 단지들끼리
더 세부적인 가격 파악을 통해
더 많은 투자 기회를 잡으시길 바랍니다!
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