초등학교로 유의미한 투자처 찾아내기 [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다.

이전에 쓴 글에서는

어디에나 통하는 선호도 찾는 방법으로

초품아 아파트를 예시로 알려드렸습니다

초품아

초등학교를 품은 아파트

이제는 기본적인 부동산 용어가 된

초품아 아파트,

과연 이 초등학교가

우리가 해나갈 투자에 있어서

어떤 의미를 가지고 있을까요?

아파트 투자에서 초등학교가 중요한 이유

초품아의 인기 있는 이유는 여러가지가 존재합니다

첫번째로는 저번글에서도 말씀 드렸듯이 기본적으로

초등학교는 의무교육이기에 '6년의 수요'를 가집니다

물론 전학을 가기도 하지만,

대부분의 부모님들은 자녀의 적응을 위해

좋은 초-중-고가 이어지는 지역을

더 좋아하고 중요시합니다

이 때문에 초등학교를 품은 아파트들은

긴 기간 전세 수요를 받쳐주기도 합니다

두번째로는 환경의 쾌적함과 안전이 보장됩니다



초등학교 근처에는 교육환경 보호에 관한 법률로

유해 시설 및 행위가 금지되어 있습니다

학령기 자녀를 둔 부모님들로 하여금,

본능적으로 초등학교 근처에 있는 아파트를

더 선호할 수 밖에 없게 됩니다

세번째로는 초등학교 자녀를 둔 부모들이 주된

아파트 수요층이라는 점입니다



한국감정원 연령별 주택매입자 통계에 따르면

주택 시장의 대다수는 30-40 세대가

절반에 가까운 비율을 차지하고 있습니다

초등학교 자녀를 둔 부모님의 나이대와 일치하죠

그만큼 수요가 있는 곳이라는 것을 방증합니다

이처럼 초등학교는 아파트와 뗄레야 뗄 수 없는

관계를 가지고 있습니다



초등학교 투자에 어떻게 접목해야 하나?

그렇다면 초등학교를 투자에서

어떻게 적용시킬 수 있을까요?



첫번째로 봐야 할 것은

초등학교와의 거리 접근성입니다

위 기사는 과거 상승장에서(2020년) '초품아' 아파트가

같은 단지내에서도 2억씩이나

가격차이가 난다는 기사내용입니다

송파구내에서도 선호되는 잠신초-중-고를 갖고 있는

잠실 리센츠 아파트입니다

실제 하락장인 현재에도 똑같이

적용이 되나 찾아보았는데

여전히 초품아인 단지 내 동이,

호가대비 높은 가격을 형성하는 것을 볼 수 있었습니다

이처럼 만약 두 단지가 같은 가격이라면

초등학교에 가까운 단지를 선택하는 식으로

접근해볼 수 있습니다

같은 단지내에서도 물론이고,

다른 아파트라면 도로나 길을 건너지 않는 곳

조금이라도 더 초등학교와 가까운 곳

위주로 판단하시면 됩니다



두번째로는 해당 아파트에서 가는 초등학교 자체의 선호도(과밀학급)입니다

대전 유성구의 초등학교를 각각 다른 곳에

보내는 아파트 단지입니다

(초등학교의 아파트 범위를 파악하는 것은

호갱노노에서 해당 초등학교를 눌러보면

쉽게 파악할 수 있습니다)

두 단지 중 열매마을 7단지가 '노은역'이랑도 가깝고

세대수도 많지만 열매마을 9단지보다 선호도가 낮습니다

(매매가와 전세가율을 보면 알 수 있습니다)

그 이유는 무엇일까요?

간단히 초등학교 학급당 인원수로

파악해볼 수 있습니다



열매마을 7단지는 상지초로

평균학급당 인원 20.7명,

열매마을 9단지의 노은초 23.1명보다

적은 인원을 갖고 있습니다

과거 2009년에는 두 단지 가격이 붙었던 것을

볼 수 있습니다 상승장에서는

두 단지의 가격 차이가 벌어지는 것을 볼 수 있네요

이런 상황이 왔을 때, 같은 가격이라면

더 선호되는 초등학교를 보내는

단지를 선택 하는 것이

더 높은 수익률을 가져올 수 있습니다

단, 단순히 인원이 많다고 무조건 선호하고

좋은 초등학교가 아닐 수 있습니다

반드시 현장 임장을 통해 주위 환경을 살펴 보아야 합니다

열매마을 7단지 주변은 주위 아파트가 7단지 외에 없고

여러 상가 건물들과 더불어

환경적인 안정감과 균질성이 떨어집니다

열매마을 9단지는 바로 옆에 8단지가 있고,

노은초 뿐만 아니라 노은중-노은고 까지 연결되어

조용하고 안정적인 학업 환경이 구축되어 있습니다

이 것은 현장에서 직접 느끼지 않으면

알 수 없는 내용입니다

이러한 것들은 데이터보다도

부동산 사장님들이 더 잘 알고 계시기 때문에

현장의 소리에 귀기울이셔야 합니다

주위 선호되는 아파트들과 초등학교를

같이 공유하는지,

빌라 지역이나 비선호 지역들과 함께

초등학교를 공유하는지,

현장을 둘러보며 현장의 소리를 듣는 것도

병행 되어야 합니다

추가적으로 디테일하게 들어가자면

선호되는 중학교로 이어지는

초등학교 5,6학년 증감과 절대량을

살펴보는 것도 큰 도움이 됩니다

https://cafe.naver.com/wecando7/7871736

조미미님의 과밀학급 최신데이터를 가공한 자료 입니다

필터를 통해 학급당 학생수가 많은 곳과

5,6학년의 절대학생수가 높은 곳이

선호되는 학교일 확률이 높습니다

관련하여 학교 알리미 사이트를 찾아보셔도 좋습니다

https://www.schoolinfo.go.kr/Main.do





1. 초등학교와의 직접적인 거리

2. 학급당 학생수(과밀)

3. 5,6학년 증감변동과 절대량

4. 임장으로 확인 및 검증

현장의 소리듣기

항상 말하지만, 가장 우선되는 것은

가치대비 저평가된 가격이 싼 아파트입니다

각자의 앞마당에서 선호되는 초등학교를 가진

아파트들을 알아 놓으시고

같은 가격일 때 더 좋은 투자를 빠르게

실행하시길 바랍니다

다음에는 아파트 투자와 연관된 중학교와 더불어

학업성취도로만 보면 안되는 이유에 대해

전해드리겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요♥



<Practice Makes Perfect '프메퍼' 글모음>

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