수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 암바입니다.
여러분들의 종잣돈은 안녕하신가요?
여러분들 중 아마 솔로 혹은
기 투자로 인한 역전세 등으로 인해
현재 투자를 하기 어려운 분들이 많으실겁니다.
하지만..뉴스에서는 이러한 이야기들이 들려옵니다.
급매소진, 전세 꿈틀, 갭투자 들썩.
매가가 어디까지 바닥을 기는지 정말 궁금했던 찰나..
현재 부동산 시장은 전세가소진되고
그 갯수 또한 상당히 적어졌습니다.
금리 상승은 더이상 우리에게 큰 충격으로 작용하지 않습니다.
즉, 최근 5년 중 역대급으로 투자하기 좋은 시장입니다.
이런 시장에서 종잣돈이 혹은 투자금이 없어서
힘들어하는 분들이 많을텐데요
저 역시도 그렇습니다.
이러한 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 취지에서
돈이 0원이라도 하락장에서 투자할 수 있는 방법을 알려드릴게요.
#1. 지역선정 (전세갯수트래킹)
먼저 지역 선정을 해야겠죠?
물론 공급이 유독 없는 지역이면 좋겠지만,
현장에서는 공급이 많은 지역조차도
현재 전세가 없는 상황입니다 .
보통 지역의 Signal을 파악하기 위해
대장아파트 트래킹을 하실텐데요.
네이버부동산 전세갯수 트래킹을 제안드립니다.
먼저 앞마당으로 이동해주시고,
필터를 아파트/전세 평형으로 걸어주세요 (20-36평)
그 후 맨 오른쪽에 보이는 상세매물검색 버튼을 눌러주시면됩니다.
그럼 위와같이 각 단지에 숫자 1,2,가 보이는데
이것이 바로 전세갯수입니다.
요즘 아마 하시다보면 공급이 적은지역은 물론이고
공급이 많은 지역까찌 전세가 정말없다는 것을 느끼실 수 있으실 거에요
우리가 투자하는 것들은 대장단지가 아니라
특정생활권의 단지들을 트래켕하는 것이니
꼭 다양하게 선정해서 전세갯수 트래킹을 해보세요
# 2. 무피 및 플피
이렇게 시장에서는 세낀매물 이 많이 있습니다
이러한 매물들이 유독 시장에 많이 나오는 이유는
하락장에서 버티지 못하는 투자자들이 많아졌기 때문입니다.
기존 투자물건보다 더 좋은 물건을 사고 싶거나, 혹은 감당가능하지 못해서 내놓는 경우들이죠.
우리에겐 기회네요
이런 매물이 안좋냐? 는 절대 아닙니다.
개인기존 투자 건수 및 실력에 따라 맞는 매물은 다를 수 있기 때문입니다.
이러한 단지들이 정말 많이 있더군요.
하지만 내눈에 안보이는 이유는..?
그냥 시세트래킹만 하기때문!
그러므로 그냥 시세트래킹 숫자입력하는게 아니라
직접 네이버부동산에서 매물의 "조건"을 보시면 됩니다.
좋은 플피 매물이 있지만 시장상황 상
그 조건을 가져가기가 어렵다면 ?
만들어내면 됩니다.
이지역은 공급이 예정되어 있는 도시입니다
해당 매물의 만기는 하필 내년인데요 (입주물리는 시점)
이럴경우 다음과 같은 제안을 해볼 수 있습니다.
1) 기존 세입자와 계약 연장: 추가 2년 제안
2) 현재 거주하는 실거주 하는 세입자를 먼저 내보내고, 새로운 세입자를 3년 계약을 함
만약 이 2가지 조건 중 하나를 취할 수 있다면 매수해볼 수 있습니다.
투자자가 던지는 물건을 활용해 직접 조건을 셋팅해보세요
즉, 상황은 내가 만들어내기 나름입니다.
(물론 두단지모두 저평가되어있다는 가정하)
#3. 전세 없는 지역 공략하기
전세가 없는 지역을 공략해 새롭게 전세를 맞추는 방법입니다
가끔 전세가 없는 지역의 경우
적은 물량으로 인해 말도 안되게 높은 전세가가 형성되는데요
그럼 이건 위험한 도전이 아닐까요?
하는 의문도 있을 수 있습니다.
사례로, 현재 전세가 없는 지방 중소도시를 가져와 보았습니다.
제가 관심있어하는 단지의 매가가 3억 1천입니다
그런데 이 단지의 전세를 확인해보니,
3억이라는 전세가 1개 나와있더군요!
과연 그럼 나도 도전해볼 수 있는 가격인가 검증을 해야겠죠
적정 전세가를 확인하고자
최근 3년내의 아실 전세 실거래를 참고하는 것도 방법입니다.
불과 작년! 해당 단지 전세가는 3.3억까지 갔었어요,
즉, 도전 못해볼 상황은 아닙니다
특히, 이는 이 지역이 추후 공급이 없기 떄문에
높은 전세가가 가능해보입니다.
전세가 없는 지역엥서 말도안되는 전세가가 형성되어 잇다면
최근 2-3년 전세가격 실거래가를 통해 검증해보시면 되세요.
즉, 전세가 극히 드문 지역을 공략해 전세를 새롭게 셋팅해
적은 투자금이 들게하는 것도 방법입니다
#4. 취득세 분할납부
그럼 대망의 하이라이트!
취득세 때문에...!!
라는 말씀을 많이들 하시죠.
그럼 취득세는 어떻게 해결할까요?
내 현재 종잣돈이 0원이라고 해볼게요.
2억짜리 물건을 매수한다고 가졍해봅시다.
취득세 12%를 하게 되면 2천 4백만원이네요.
이럴 경우 취득세를 분할납부하는 것이 방법!
월급을 충분히 모아서 내가 감당가능한 정도로
분할로 납부신청하시면되세요
분할 시 최소 금액은 10만이며 마지막 10회분은 최소금액 제한이 없습니다
즉, 취득세 2400만원이면
240만원씩 10번 나눠볼 수 있겠네요.
현재로써는 취득세낼 돈이 없지만,
지불비용의 시점을 뒤로 딜레이 시킨다면
종잣돈을 모으면서 충분히 물건을 매수할 수 있습니다.
이렇게 12%인 분도 가능하니,,
1%.8%인 분들은 더더욱 충분히 하실 수 있겠죠?
오늘은 종잣돈이 없어도 투자를 할 수 있는 방법에
관해서 살펴보았습니다.
결국 내가 하기 나름이라는 점을 알았어요.
종잣돈 0원인 사람도
하락장에서 투자하는 방법
1) 투자자가 던지는 세낀 매물 찾기
2) 공급없는 지역 전세 셋팅
3) 취득세 분할 납부를 통해 지불시점 딜레이하기
모두의 투자를 응원드립니다.
감사합니다.
댓글
