[1년 11개월만의 1호기 경험담 및 복기_1호기 매수] 투자금이 1억 원 줄었지만, 1개월만에 투자할 수 있었던 이유, 열반스쿨 실전반[진월]

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요. 진심을 다하는 월급쟁이, 진월입니다.

1호기 매수 경험담 및 복기에 대해, 1부 0호기 자산재배치 이후

2부, 1호기 매수로 돌아왔습니다.

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1호기 매수 편이 너무 길어져서 글을 두 개로 나누게 되었는데

최대한 줄였는데도 많이 기네요. 읽어주신 것 미리 감사합니다. 그럼 매수 파트 시작합니다!

투자금 1억 원 감소와 대응

앞선 글에서 말씀드렸듯이, 0호기 전세는 목표 가격에 맞출 수 있다는 자신감이 있었고

혹시 네고를 해 주더라도 1천만 원 수준이라고 예상했었기에, 

투자금은 주택담보대출+임차보증금을 제외한 n.5억 원으로 결정했습니다.

10월에는 실준반에서 귀하게 얻은 강사와의 임장 기회에서 권유디 튜터님과 대화를 하면서 방향을 잡았고

11월부터 투자금을 매 주마다 앞마당 전수조사를 하고 매물임장을 하면서 투자 물건을 찾았습니다.

전수조사를 통해 후보지는 서울 4급지 구축 or 경기 4급지 신축으로 좁혀

매물을 털어보고 부사님들과 라포를 쌓고, 적극적으로 네고를 했죠.

(물론 쉽게 네고가 되지는 않았습니다)

그러나 항상 인생이 뜻대로, 계획대로 되는 것은 아니었습니다.

12월 실전반을 하면서 임차인과 전세계약을 체결한 그 날,

배우자가 제가 생각하지 못한 한 마디를 꺼냈습니다.

“오빠, 전세금 중 1억 원은 투자에 활용하지 않았으면 좋겠어”

“오빠, 전세금 중 1억 원은 투자에 활용하지 않았으면 좋겠어”

“오빠, 전세금 중 1억 원은 투자에 활용하지 않았으면 좋겠어”

(진짜 환청 들었던 것 같은 느낌..)

집안 사정이라 모든 걸 말할 수는 없지만

결론적으로 우리 가정의 투자금은 n.5억원이 아닌 (n-1).5억 원으로 변경되었습니다.

(혹시 몰라 남기자면, 투자금 n.5억 원은 저의 뇌피셜이 아니라, 배우자와도 합의가 된 금액이었습니다. 다만, 제가 배우자의 마음을 다 파악하지 못했던 것 같아요)

솔직하게 말하면, 그 때 만약 실전반 강의를 듣고 있지 않았다면,

앞마당 전수조사를 미리 하지 않았더라면,

실전반 동료들이 모두 1호기를 향해 열심히 달리고 있지 않았다면,

실전반 튜터님이신 일공일오 튜터님이 계속 지도해주지 않았다면 

그 후 1개월 내에 투자는 절대 하지 못했을 것 같습니다.

제목에 써 놨던 투자금이 1억 원 줄었지만, 1개월만에 투자할 수 있었던 이유는

“함께 투자를 향해 달리는 선배와 동료들, 그리고 우리를 만나게 해 준 월부라는 환경 덕분”이었던 것 같습니다.

복기

잘한 것 1: 미리 전수조사를 매 주마다 하면서 가격을 알아 놨던 점

잘한 것 2: 강의를 통해 동료와 튜터님과 지속적으로 투자에 대해 자극을 받은 점

아쉬웠던 것: 배우자의 마음과 생각을 다 파악하지 못한 점

개선 방안: 배우자의 생각 수시로 확인하기

1호기와 만나다

며칠 간의 방황 후 앞마당 전수조사 시트를 살펴보고

12월 실전 마무리 이후 새로 앞마당을 만들며

평일에 매일마다 A 지역의 매물을 보기 시작했습니다.

회사 - A 지역 - 집까지 이동 시간만 총 3시간이었지만

자실조 동료들의 응원과 조언에 힘입어

매일마다 매물을 1개라도 봤고

점심시간에는 혼자 버거킹에 가서 1인석에 앉아 통화를 10통씩 했습니다.

A지역에서 투자 범위에 들어오는 매물은 다 보고

일공일오 튜터님께 조언을 구해 전세지도를 만들면서

저의 투자금과 상황에 맞는 저평가 매물이 나올 수 있도록 최선을 다했습니다.

다만, 정말 “이거다!”하는 물건은 딱히 나오지 않았죠.

마음이 조금 조급해 질 때쯤, 공급이 많아 가격은 저렴하지만 

전세가가 낮아 우선순위는 아니었던 B 지역이 눈에 들어왔습니다.

투자하려면 네고가 많이 필요했지만, 밑져야 본전이라는 생각에 

가능성이 조금이라도 보이는 단지에 전부 전화임장을 하기 시작했고, 우연히 한 물건을 만나게 됩니다.

(대화는 적절히 각색했습니다)

진월 : 사장님, C단지 물건 보고 전화 드렸습니다. 투자로 보고 있어요.

부사님 : 아, 그 물건은 수리가 안 돼있어요. 투자로는 더 좋은 게 두 개가 있는데, 하나는 전세가 맞춰졌고 하나는 2년 전 올수리해서 전세 놓기 좋아요”

진월 : (전세가 맞춰졌다고?) 전세 맞춰진 물건 전세가는 얼마에요?

부사님 : X.X억입니다. 화장실이랑 싱크대는 수리가 되어 있고, 상태도 좋아요.

놀랍게도, 제가 생각하는 적정 전세가 이상으로 맞춰진 물건이었습니다.

심지어 공실이라 원하면 인테리어도 할 수 있고, 제가 전화하기 전날에 부사님이 전세계약을 확정한 물건이었죠.

(후에 확인해 보니, 다른 부사님들은 해당 물건이 전세 맞춰진 것을 모르셨습니다)

집주인 분이 자녀의 세금 감면을 위해 1개월 전에 직거래로 매수했던 물건이라

집에 애정이 별로 없어 매도 의지도 확실했기에, 네고도 충분히 가능할 것 같았습니다.

두근거리는 마음을 다잡고 해당 단지의 물건들을 본 뒤에 A지역 단지들과 비교평가를 해 보니

C 단지 물건이 1등으로 뽑을 수 있는 물건이라는 생각이 들었습니다.

C 단지 주변의 물건을 많이 본 것은 아니지만 가격은 알고 있었고

특히 직접 비교할 수 있는 A지역의 물건들에 대해 상세하게 파악하고 있었기 때문에 가능했던 일이었죠.

복기

잘한 것 1: 투자 물건들은 매일마다 보고, 지역 매물들 다 파악하도록 노력한 점

잘한 것 2: 약간 무리일 수도 있는 지역이라도 전임으로 물건 파악해보려 한 점

아쉬웠던 것: 좀 더 적극적으로 매물 달라고 부사님들께 조르지 않은 점

개선 방안: 2호기 때는 후보 지역은 다 매물털기

매코, 협상, 가계약

집에서 1등뽑기를 진행한 뒤, 곧바로 매물코칭을 신청했습니다.

1등으로 C단지를, 2등으로 A지역 1등 단지 매물을 문의했습니다.

떨리는 매물코칭의 날, 자향 멘토님의 전화가 걸려왔습니다.

“진월님, 물건 잘 찾아오셨네요”

이 한 마디가 얼마나 기쁘던지..

멘토님은 C단지가 A지역에서 보던 단지들과 가치는 비슷하지만

가격이 저렴하고 주변 공급량이 많음에도 전세가 잘 맞춰져 있어 투자해도 좋다고 말씀을 해 주셨습니다.

또, 전세계약 진행중인 물건에 대해 조심해야 할 부분

특약은 어떻게 하는 것이 좋은지, 혹시 물건이 날아가면 어떻게 행동해야 할 지

투자를 하게 된다면 다음 투자는 어떻게 이어갈 지 상세하게 알려주셨습니다.

(자향 멘토님과 매물코칭 상세 후기는 나중에 꼭 올리겠습니다. 감사합니다 멘토님)

매코가 끝난 후 부사님께 매수 의사를 밝혔는데, 한 가지 문제가 발생합니다.

부사님이 “현재는 임차인 계약이 진행 중이니, 가계약금을 먼저 넣고 실제 계약은 2월 중순에 하자”고 하신 것이죠.

마음이 불안한 저는 급히 일공일오 튜터님께 SOS를 보냈고

튜터님은 “전세계약 승계가 잘못된 것이 아니니 계약서를 쓰는 방향으로 가되, 부사님이 왜 그렇게 요구하시는 지를 먼저 들어보고 얘기해 보라. 꼭 찾아가서 직접 만나서 얘기해라”는 솔루션을 주셨습니다.

부사님 일정에 맞춰 다음 날 가서 이야기를 들어 보니

이전에 동일한 상황에서 임차인이 매매에 반발해 임차를 취소한 경험이 있으셔서 요구한 것이더라고요.

순간 제가 원하는 것을 계속 요구할지, 아니면 물러설 지 고민이 되었지만

부사님의 불안함이 이해가 되기도 하고, 제가 한 번 양보하면 부사님도 도움을 주실 수 있다는 생각에

가계약금을 많이 걸고, 계약 일정은 부사님의 뜻대로 하기로 했습니다.

(실제로도 특약 문구나 잔금일정 등 제 요구사항을 모두 들어주셨습니다)

그리고 대망의 협상..!!

저는 조심스럽게, “호가보다 2천만 원만 깎아 주시면, 계약금을 바로 넣겠다” 전달했습니다.

대신 집주인 분이 예비 임차인과 약속한 집 일부 수리를 제가 하겠다고 말씀 드렸죠.

이미 집에 대한 애정이 없다는 것을 부사님을 통해 확인했기에

수리를 굳이 알아봐야 하는 수고를 덜어드리는 것이 저의 제안이었죠.

처음에는 1천만 원만 내릴 수 있다고 말씀하시던 집주인 분과 두세 번 실랑이를 한 뒤에

최종적으로는 1.3천만 원을 깎아 주는 것으로 최종 합의하게 되었습니다.

솔직하게 말씀드리자면, 해당 단지에 동일한 가격의 물건이 5개나 더 있었기에

조금 더 여유를 가지고, 대안을 가지고 협상을 했다면 더 깎을 수 있겠다는 생각에 고민이 되었만

매코에서 가격이 충분히 좋다는 얘기를 들었고, 이에 더해

아래 세 가지 편익이 있었기에 빠른 결정을 내리기로 했습니다.

1) 전세 진행중인 물건이라 전세금을 중도금으로 하면서 중도금비용을 아끼고, 전세 중개수수료도 아낄 수 있다는 점

2) 공실이라 수리를 내 마음대로 할 수 있다는 점

3) 다른 물건들 중에 전세가 맞춰진 것이 없고, 새로 전세를 맞추기에는 신축 입주가 완벽히 겹쳤다는 점

복기

잘한 것 1: 모르는 것이 있을 때 혼자 판단하기 보다 생각해보고 튜터님께 문의 드린 점

잘한 것 2: 매물코칭을 받고 판단을 내린 점

잘한 것 3: 망설임이 있을 때, 비용과 편익을 확인하고 결정을 빠르게 한 점

아쉬웠던 것: 마음이 조급해서, 후보 단지가 있음에도 시간을 충분히 가지고 네고하지 않은 점

개선 방안: 2호기 때도 시장상황이 허락한다면, 배짱도 부려보기

마무리

가계약금을 넣고 어느 새 2주가 지나 2월 7일 금요일, 계약서를 쓰게 되었습니다.

집주인분이 신분증을 안 들고 와 1시간을 기다려 신분증 확인하는 이슈가 있었지만

큰 문제 없이 특약이 다 들어갔고

서로 웃으며 계약을 마무리하게 되었네요

'23년 3월, 너바나님의 열반 기초로 시작해서

'25년 2월, 1호기 계약을 하게 되었습니다.

동료들에 비해서는 늦은 1호기이고

이제야 독강임투의 “투”를 시작한 것이라 갈 길이 한참 멀지만

드디어 인플레이션 헷지를 넘어 투자의 수익을 얻을 수 있는 2채가 되었다는 것에 감사합니다.

투자코칭, 아너스와의 모임에서 항상 응원해 주시고 투자 방향을 잡아 주신 마스터 멘토님

1회차 매물코칭에서 저렴한 자산을 팔고 비싼 자산으로 넘어가지 않게 도와주신 빈쓰 튜터님

2회차 매물코칭에서 제 얘기를 먼저 들어주시고 판단 근거를 상세히 알려주신 자향 멘토님

12월에 튜터님을 만나지 않았더라면 1호기를 할 수 있었을까요? 일공일오 튜터님

12월 실전 이후 벌써 1호기를 한 사람이 5명인, 고마운 실전 29기 비번즈 / 부천자실팸 모카라떼님, 리가님, 쪼러쉬님

계속 응원해 주시는 실전 26기 후달다/후후아빠 튜터님, 실전 27기 별둥쓰/란별 튜터님, 실전 28기 붸붸즈/아잉붸붸 튜터님

어느 새 나타나 댓글 남겨주는 나자동패밀리

모든 동료분들 정말 감사 드리며

1호기를 준비하시는 모든 분들, 하실 수 있다고 꼭 말씀 드리고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

1호기 매수에서 배운 점, 개선할 점 정리