안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 롤모델이 되고 싶은
딩동댕2입니다 :)
날씨가 풀릴듯 말듯 오락가락 하는 것 같습니다.
환절기 감기 조심하면서 임장하시길 바랍니다 :)
최근에 수도권 4급지 앞마당을 만들고 계시는
동료분께서 이런 질문을 하셨습니다.
서울/경기 4급지는 어떻게 비교하나요?
서울이 경기도에 비해 더 좋지 않나요?
4급지라 일컬어지는 지역들이 많이 있습니다.
일부 지역을 제외하면 대체로
수도권 4급지는 베드타운 지역으로
대중교통으로 핵심 업무지구까지 이동 가능하여
교통 수요가 있는 가성비 거주 지역입니다.
25년 2월 수도권 4급지 평당가
다만, 같은 4급지라 하더라도
지역마다 가격 차이가 상이하게 나타납니다.
특히, 서울과 경기도는 같은 4급지라 하더라도
금액 레벨이 있네요!
혹시 서울 프리미엄이 있는 걸까요?
있다면 왜 그런 걸까요?
서울 프리미엄이 있을까?
수도권 4급지를 지도 위에 한번 나타내보면,
어느 정도 이해가 가실 수도 있습니다!
서울 3대 업무지구인 강남, 도심, 여의도를 중심으로
그 주변에 4급지 지역들이 펼쳐져 있습니다.
수도권은 크게 보면 강남 접근성을 기준으로
선호도가 나뉜다고 봐도 무방한데,
강서를 제외하고 대부분의 서울 4급지 지역들이
3대 업무지구에 물리적으로 더 가까이 있습니다.
(물론, 강서는 마곡이라는 강력한 일자리도 있습니다!)
그에 반해 경기 4급지 지역들은 물리적으로 멀리 있지만
지하철 노선이 잘 구축되어 있어
3대업무지구로 빠르게 출퇴근이 가능해
가성비 거주지역으로 수요가 있다고 볼 수 있습니다.
직관적으로 저평가 판단하는 방법
그럼 서울이 무조건 더 좋을까요?
같은 가격이라면 서울이 무조건 싼 걸까요?
그럴 수도 있고, 아닐 수도 있습니다.
이렇게 헷갈릴 때는
쌍둥이 단지를 찾아 놓으면
직관적으로 싼지 비싼지 알 수 있습니다!
https://cafe.naver.com/wecando7/5964430
[새벽보기] 보다 직관적으로 아파트 비교평가하는법 2 (쌍둥이단지비교법)
위 글에서 나온 내용들을 다시 한번 풀어서 설명해보면,
쌍둥이 단지란,
서울/경기도와 같이 지역이 다르더라도
가치가 비슷해서 오랫동안 시세가 같이 가는 단지입니다.
예를 들어볼게요.
서대문구 홍제동의 홍제원현대라는 대단지 구축 단지가 있습니다.
서대문구 내에서 다소 외곽이고 단지 경사가 심하지만,
3호선을 이용하여 도심 업무지구를 20분대로 빠르게 갈 수 있고
강남과 여의도 업무지구도 50분 이내로 갈 수 있습니다.
또한, 초등학교가 멀지 않은 대단지 구축이기 때문에
젊은 직장인 신혼부부나 아이를 둔 학부모들에게 수요가 있는 단지입니다.
이런 교통이 좋은 홍제원현대가
수지구 풍덕천동의 신정주공1단지 구축과
쌍둥이처럼 시세가 같이 갑니다.
경기도에서 많이 외곽에 위치해있지만,
강남 30분대로 직행하는 신분당선을 도보로 이용할 수있습니다.
깔끔한 택지에 우수한 학군, 학원가를 이용할 수 있어
마찬가지로 신혼부부나 어린 아이를 둔 부모들의 수요가 있는 단지입니다.
비록 홍제원현대가 서울에 위치해 있고 교통이 좋지만,
주변 환경, 학군 등 아쉬운 부분이 있는데요.
신분당선을 통한 강남접근성이 좋고
준수한 학군과 쾌적한 환경이 조성되어있는
수지의 신정주공1단지와 비슷한 시세를 형성합니다.
조금 더 투자로 더 접근한다면,
홍제원현대는 서대문구에서 중간 선호도
신정주공1단지는 수지구에서 상위 선호도를 가지는데요.
수지구의 1등 생활권 가장 좋아하는 구축이
서대문구의 중하위 생활권 구축과 같이 가네요.
"웬만한 서대문구의 구축들은 수지구의 구축들보다 가치가 높겠구나~"
라고 생각할 수 있습니다.
하나만 더 예시를 들어볼게요.
동대문구의 전농SK 라는 대단지 구축 단지도 있습니다.
전농답십리 뉴타운에 위치해 있고,
대단지에 아이들 키우기 좋은 상권들이
형성되어있어 선호도가 높은 단지입니다.
하지만, 청량리역과는 거리가 있어
도보가 아닌 버스를 이용해서 출퇴근을 해야한다는 단점이 있습니다.
그럼에도 물리적인 위치로 인해 업무지구를 빠르게 갈 수 있네요!
이러한 전농SK도
앞서 말한 홍제원현대, 신정주공1단지와 시세가 같이 갑니다.
지하철역과 거리가 멀지만
보다 중심부에 위치가 가깝다면
서울 혹은 경기 외곽 역세권 단지와
시세가 같이 흘러감을 알 수 있습니다.
여기서도 동대문구 생활권 위상과
다른 지역의 생활권 위상을 비교해보며
가치 판단을 해볼 수 있습니다.
이렇게 쌍둥이 단지를 찾고 보면
어느 단지가 싼지 비싼지 직관적으로 알 수 있습니다!
위 세 단지 중 어느 단지가 싼지 감이 오시나요 ㅎㅎ
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.
이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.
<월급쟁이 부자로 은퇴하라>
너나위
이렇게 쌍둥이 단지를 평소에 많이 알아둔다면
직관적으로 어느 지역/생활권/단지가 저평가인지 파악할 수 있고
기회가 왔을 때 사자마자 벌 수 있는 좋은 투자를 할 수 있습니다.
모두 좋은 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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