40대 부부가 상급지 갈아타기 알면서도 못하는 현실적인 이유…

“상급지로 가야하는 건 알겠는데…이 이자를 내면서까지?”

안녕하세요, 제주바다입니다.

최근 서울 중심 아파트 가격이 상승하면서 갈아타기를 고민하시는 분들의 고민이 깊어졌습니다. 서울 중심의 가치가 더 좋은 곳이 더 빨리 많이 오르고, 사람들이 더 많이 찾는 다는 것을 2023부터 지금까지 쭉 지켜보고는 있지만 고민이 끝나질 않습니다.

2023년 지금…인가?

(더 떨어지면 어쩌지?)

2024년 지금이라도? 

(2%대 대출이자 갚고  5%대로 더 비싸게 더 많이 대출 받아야하는데…)

2025년 진짜 지금….이라도??? 

(우리 집은 가격이 그대론데, 갈아탈 집은 1억 올랐네?!!! 너무 비싼거 아니야…)

집이 있는 분들은 압니다. 느낌적인 느낌으로 지금 갈아타기를 해야하는 시기인 것 같다는 직감이 있습니다. 집을 매수 해 본 경험, 보유과정에서 급등, 보합, 급락 시장을 겪으며 시장의 분위기라는 것이 뼛속 깊이 새겨졌기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 갈아타기를 적극적으로 하지 못하는 이유가 분명히 있습니다.

우리집은 안 올랐는데, 갈아탈 집은 1억이 올랐고,

우리집은 5천만원 올랐는데, 갈아타기 하고 싶은 집은 2억이 올라버렸으니…

괜히 비싸게 주고 사서 마음고생하면 어쩌나 하는 생각이 듭니다. 

작년에 샀어야하는데… 1억이나 더 주고 갈아타기를 해야한다는 생각에  머릿속이 복잡해집니다.

여기저기 많이 물어보고 조언을 구해보지만 누구는 이게 맞다고 하고 누구는 저게 맞다고 합니다. 갈아타기도 막상 하려니 보통일이 아니구나 싶습니다.

1. 경기도 서쪽에 거주하는 서울 서부권 업무지구에 출퇴근하는 40대 A부부의 갈아타기 고민을 좀 더 들여다보겠습니다. 

갈아타기를 고민하면서 찾아본 유튜브에서 전문가들이 아무리 강남 접근성이 우선이라고 이야기를 해도, 솔직히 와닿지가 않습니다. 고민의 꼬리가 해결되지 않습니다.

고민1. 수도권에 살면서 몇번 가보지도 않은 낯선 서울 동쪽(그게 아무리 강남이 가깝더라도)에서 사는게 맞는건가. 내가 진짜 잘 선택할 수 있을까?

고민2.  출퇴근 시간이 크게 줄어드는 것도 아니고 지금도 자차로 1시간이면 오가는데(물론 차막히니까 아침 6시에 출발해야하고) 회사까지 지하철로 50분 걸리는 (강남은 지하철30분이지만..) 이미 오른 아파트를 1.5억 더 주고 갈아타기 하는게 맞는건가?

고민3. 회사 동료들도 우리처럼 경기도 32평 신축 (40평대 처럼) 확장된 넓은 집에서 살고 있는데, 강남 가까이에서 살려면 같은 돈으로 구축 23평 아파트에 살아야한다니..

고민4. 집을 보고나면 좀 괜찮겠지 싶었지만 아뿔사… 막상 집을 보고오니 더 심난하네. 강남은 정말 가까운데, 언덕 구축이라니. 말은 안하지만 놀란 듯한 아내 표정을 보니 이건 아닌 것 같다… 

그렇게 유튜브에서 배운대로 강남가까이에서 살겠노라 다짐하고 집까지 봤지만 갑자기 자신이 없어집니다. 집으로 돌아오는 길… 아내와 이야기를 나누면서 점점 이사를 꼭 ‘지금’해야하는건 아니니까 조금 더 고민해보자..라고 이야기를 나눕니다.
이렇게 또 A부부의 2025년의 갈아타기는 점점 먼 이야기가 됩니다.

2. 다음은 아이가 초등학생인 40대 B부부의 갈아타기 이야기입니다. 

다행히 이 부부는 결심을 했습니다. 이 부부의 부모님도 갈아타기로 경기도에서 시작해서 서울 서초구로 들어와서 살고계십니다. 부모님이 먼저 나서서 갈아타기를 해야한다고 잔소리를 해주십니다. 
집을 보고왔습니다. 구축이긴 하지만, 깔끔하게 올수리하면 살만해보입니다. 아파트는 오래되었지만, 무엇보다 서울 강남이든 도심이든 30분 내로 지하철로 오갈 수 있습니다.

결단을 내렸습니다! 아이도 적응해야하기 때문에 같이 집을 보러가자고 이야기를 합니다.

“ㅇㅇ아, 우리 이사갈 집 보러가자.” 
 

갑자기 아이가 조용합니다. 아이의 눈에 눈물이 그렁그렁합니다. 
“엄마… 나 친구들이랑 헤어지기 싫어…ㅠㅠㅠ”

가슴이 미어집니다.. 아… 그래. 우리 부모님이 갈아타기 하면서 계속 이사할 때 내가 전학다니면서 느꼈던 그 외롭고,  힘들었던 시기가 떠오릅니다. 그걸 눈에 넣어도 아프지 않은 내 자식이 똑같이 겪어야 한다니…
이게 맞나. 아무리 돈을 더 벌 수 있다고 해도, 아이의 안정적인 학교생활을 버리고 몇 억을 더는게 정말 중요한가…

일하는게 죄인 것 마냥 아이에게는 항상 그냥 미안한 마음인 맞벌이 B부부는 결국 ‘아이 학교만 졸업 하면..’으로 결론을 내립니다. 지금 거주지에서 전월세를 살면서 더 좋은 입지에 아파트를 사둘 수 있다는 것은 배웠지만 지금 이 편안하고 안정적인 내집을 두고 월셋집에서 전셋집에서 산다는 것이 용기가 나지 않습니다. 이렇게 B부부도 2025년의 갈아타기가 멀어집니다.

3. A부부, B부부 모두 각자의 이유가 있고, 너무나 납득이 됩니다. 이런 고민들 하나하나가 갈아타기를 하지 못하는 현실적인 이유입니다. 이런 고민을 무한반복하고 계실 갈아타기를 고민하는 분들께 도움되는 3가지 이야기를 해드리려고합니다. 끝까지 주의 깊게 읽어봐주세요.
 

첫째,
여러분의 고민은 현실감있게 ‘돈, 숫자’로 계산을 해보고나서야 결정할 수 있습니다.
반드시 우리가족의 저축액과 대출가능액을 확인하세요.

3억까지 집을 대출 1.5억을 내서 매수한 우리 집이 6억이 되었습니다. 이 집을 팔고 대출을 갚으면 4.5억이 남습니다. 부담되긴 하지만 10년 전보다 연봉이 올라서 대출을 더 일으킬 수 있게 되었습니다. 우리 부부가 원리금(원금과 이자)을 은행에 내면서도 저축을 할 수 있는 상한선을 계산해보니 6억까지는 대출을 받을 수 있겠다고 판단됩니다. 
드디어 결심했습니다. 10.5억짜리 강남 옆 아파트 갈아타기를 하겠다고!!

둘째, 
여러분이 내시는 이자 총액을 가지고 갈아타기를 판단하시면 갈아타기는 절대로 할 수 없습니다.
 

갑자기 문득 아내가 물어봅니다. 한 달 월 상환액과 이자가 얼마냐고 묻습니다. 

이게 맞나? 싶습니다. 이자가 225만원입니다. 1년이면 2700만원, 5년만 살아도 1.35억을 은행에다가 바치게 됩니다. 열심히 일해서 내가 왜 은행을 먹여 살려야하는지 어이가 없습니다. 만약 가격이라도 떨어지면 진짜 최악입니다. 이자를 보고나니 지금은 아닌 것 같습니다. 금리가 더 떨어지거나 아파트 가격이 더 떨어지면 갈아타기를 해야겠다는 생각이 듭니다.

이 때, 포기하지마시고 한번만 더 계산을 해보세요.

정말 내가 5년 동안 내는 이자 1.35억이 말도 안되는 건지를 따져봐야합니다.

5년 뒤, 지금 내가 거주하는 6억짜리 아파트가 15억 되는게 빠를까요? 갈아타기 할 10.5억짜리 아파트가 15억 되는게 빠를까요? 아무리 생각해도 후자겠죠? 

셋째, 
반드시 땅가치를 직접 따져보고, 아파트 말고도 아파트 주변을 다녀보고, 지하철을 타고 서울 수도권의 핵심 일자리인 강남, 도심, 여의도를 다녀와봐야합니다. 그래야 아파트라는 상품이 아닌 땅이 머리에 들어오기 때문입니다.

아래 같은 4억대였던 A,B단지가 있습니다.

경기도 신축 30평대인 B단지(빨간색)에 살고있던 부부가 서울 구축 30평대 A단지(파란색)로 갈아타기를 고민합니다. 

갈아타기가 보통일이 아니구나… 계속 고민하는 사이…

4천만원 차이였던 아파트 가격이 점점 더 벌어지기 시작합니다. 

더 비싸진 집으로 갈아타기를 하는게 맞는지 고민하는 사이 갑자기 2개 아파트 가격이 1.2억으로 벌어집니다. 

지금 가격 너무 비싸졌어 떨어질거야 떨어질거야…

믿을 수 없는 일이 벌어집니다. 

같은 4억대였던 아파트가… 순식간에 우리집은 여전히 4억대인데, 갈아타려고 보고있던 구축은 7억대가 되었습니다. .

이제는 정말이지 분노가 치밀어오릅니다. 이건 뭔가 잘못된 것 같다는 생각이 듭니다. 조작되었다는 생각이 듭니다. 그런데 가격이 계속 벌어집니다… 상대적 박탈감에 사로잡힙니다. 잠이 안옵니다.

물론 우리집도 오르긴 했습니다. 누군가 우리집도 올랐지 않냐고 말하면 진짜 속상합니다. 갈아탈 수 있는 시기를 계속 놓쳤던게 자꾸 떠오르기 때문입니다.

2012년 4억대였던 2개의 아파트가 2025년 하나는 7억, 하나는 13억이 되었습니다.

여러분은 7억짜리 집주인이 되고 싶으신가요? 13억짜리 집주인이 되고 싶으신가요?

4. 갈아타기 하려고 생각했던 아파트가 내가 사는 아파트보다 더 많이 올랐다고 포기하고 계신가요? 

위의 CASE를 보면, 2015년~2017년 사이에라도 갈아타기를 했다면, 늦지 않았을겁니다. 그리고 지금 쯤 이걸 매도해서 강남이나 서초로 갈아타기를 준비하고 계실겁니다. 

사람들은 10억 20억 넘는 아파트는 도대체 누가 사는거냐고 궁금해합니다. 지금 보신 것 처럼 각자의 예산을 알고, 땅가치를 1번으로 두고 갈아타기 한 사람이 사는 것입니다. 

5. 당부사항이 있습니다. 가끔 갈아타기를 할 때 아파트를 몇개 추천받거나 보물찾기처럼 찍어두고 아파트만 보고 오시는 분들이 계십니다. 그렇게 갈아타기 할 물건을 보고 오시면 제가 위에서 이야기했던 저 장벽들에 걸려서 갈아타기를 포기하게 되실겁니다. 아니면 조금 더 용기를 내서 그 단지에서 큰평형, 또는 집 근처에서 조금 더 좋은데로 옮기는 정도에 그치게 됩니다. 실컷 남들이 좋다는데 열심히 보고와서는 집 근처에서 갈아타기를 합니다.

6. 서울 수도권 갈아타기는 아파트를 보면 볼 수록 갈아타기가 더 망설여집니다. ‘땅 가치’를 보고 갈아타기를 해야하는데, 아파트 건물을 보고오기 때문입니다. 도저히 신축에 살다가 낡아빠진 구축을 보고나면 냈던 용기가 싹 달아나버리거든요. 그래서 반드시 ‘땅 가치’를 따져보셔야합니다. 수요가 모이는 땅인지, 계속해서 사람들이 모이는 땅인지, 앞으로 더 사람들이 많아질 땅인지를 가지고 판단하는 것이 1번입니다. 아파트 건물은 낡습니다. 인플레이션을 먹는 것은 오로지 ‘땅 그자체’ 뿐입니다. 

7. 실컷 공부하고 했던대로 집 근처에서 갈아타기 하시지 말고, 또는 갈아타기를 포기하지마시고, 반드시 배운대로 땅을 보고 갈아타기하는 ‘행동’ ‘결단’을 하시길 바랍니다. 월부에서 괜히 입지를 가르치고 수요를 가르치는 것이 아닙니다. 이런 실질적인 자산 격차를 만들기 때문에, 여러분과 가족들의 평생의 삶을 좌우하는 결정이기 때문에 꼼꼼하게 열심히 가르치는 것입니다.

어렵게 마음먹고 갈아타기를 하겠다! 의지를 다지며 월부를 찾아오시는 분들이 많이 계십니다. 

여러분의 갈아타기가 성공적이길 진심으로 바라는 마음입니다. 
땅을 보는 안목을 키워 후회하지 않는 선택을 하시길 바랍니다.

“그 때 월부 만나서 잘 갈아타기 했어요.” 
이 한마디가 월부에서 함께하는 강사, 코치, 멘토, 튜터들의 에너지원입니다.

여러분의 내집마련과 행복한 노후준비를 진심으로 돕습니다.
 

오늘도 행복한 오후 보내세요^^

-제주바다 올림-