오히려 똘똘한 한 채가 노년에 위험한 이유

똘똘한 한 채,

최근 대단한 열풍입니다.

제대로 된 집 한 채만 있으면,

계속해서 그래도 잘 먹고 살 수 있다는 믿음이

한편으로는 강남 집값을 끌어올렸다는 이야기도 나오고 있는데요.

최근 토허제도 무색하게 만든

똘똘한 한 채 열풍이 ‘오히려 위험하다’고 조언한 분이 있습니다.

바로 2년 전, 월부가 만났던 강창희 작가님인데요.

트러스톤자산운용의 대표이며

<오십부터는 노후 걱정 없이 살아야 한다> 저자인

강창희 작가님은 왜, 똘똘한 한 채가 오히려 위험하다고 조언했을까요?

특히 노후에 위험하다고 말한 그 이유를

오늘 살펴보겠습니다.

사실 노후에 집 한 채만 있어도 충분하다고 보는데.. 그런가요?

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다.

인생에서 재산이 가장 많을 때가 50대인데요,

우리나라 50대 가구당 총자산이 5억 6천 7백만원쯤 돼요.

통계청 조사를 보면요.

어떻게 생각하면 재산이 4억 6천이면 그럭저럭 먹고 살 수 있지 않냐,

볼 수도 있는데 문제는 살고 있는 집값이 4억 5천만원 하는 거죠.

그럼 남은 1천만원 가지고 20년, 30년을 살아야 하는 건데…

그게 가능할까요.

남은 돈 가지고 주식으로 불려볼까,

집을 팔아볼까, 하는데 쉽지 않죠.

이웃나라 일본만 보더라도 28평짜리 아파트에 사는 제 친구가

1984년에 우리 나라 돈으로 1억 2천만원 주고 샀는데,

일본 집값이 가장 비쌀 때 3억 6천만원까지 올랐어요.

아직도 그곳에 사는데 3천만원, 4천만원까지 떨어졌는데도 안 팔린데요.

결국 팔아봤자 1년 생활비도 안 되는 거죠.

혹시 우리도 그런 일이 나타난다면 어떻게 될까? 믿을 수는 없는 없어요.

애초에 지금부터 주택연금 가입해서 대비한다면 모르지만

집 한 채가 무작정 내 노후를 대비할 것이다 생각하면 어려울 겁니다.

일반적으로 내 집 한 채를 보유하기보다 똘똘한 한 채로 갈아타잖아요.

좋은 집으로 갈아타면 또 모르죠.

그런데 좀 다른 이야기이지만,

PPP 환율을 기준으로 가구당 순자산을 계산해서 한국은행이 발표했는데요.

우리나라는 7억쯤 됩니다.

놀라운 건, 프랑스와 일본이 우리보다 가구당 순자산이 더 낮아요.

물가를 감안해도 우리보다 선진국이고

더 빨리 자본을 축적한 나라들이 가구당 순자산이 우리가 더 부자인 거예요.

더 놀라운 건, 이 가구당 순자산을 분해해보니

우리나라는 부동산이 80% 비율인거죠. 금융자산은 30%고요.

반면 미국은 31%, 일본은 2019년에 38%이고요.

완전 반대인 거죠.

우리나라는 부동산 값이 비싸니까 부자처럼 보이는 건데

앞으로 부동산이 계속 오르면 상관없겠지만…

10년, 20 후, 저는 우리나라에도 일본과 같은 집값 하락 현상이

일어날 가능성이 매우 크다고 봅니다.

일본도 부동산이 버블기에는 비싸서

동경 중심가에 왕궁이 있는 구가 있는데, 지우다쿠라고요.

그런데 그 구 하나만 팔면 그 돈으로 캐나다 땅을 통째로 살 수 있다는 말을 할 정도였어요.

결국 현재 우리나라는 재산이라곤 집값이 비싸니 부동산이 커서 부자처럼 보이는 거죠.

그럴 때는 내 노후에

좀 큰집으로 이사간다고 해결되는 문제가 아니에요.

버블 때 일본도 부동산 비율이 60%였고, 지금 줄어든 게 30%거든요.

30년 사이에 30%가 떨어진 이유가

우리나라에도 일어날 가능성이 크다고 생각해요.

또 중요한 게 뭐가 있을까요?

일본도 우리나라도 베이비붐 세대가 태어나면서

베이비붐 세대가 내집마련 하면서 집값이 올랐어요.

그렇다면, 이 베이비붐 세대가 내집마련이 끝나면 어떨 것인가죠.

일본은 도시화가 끝나서 오히려 도시에서 지방으로 역류하는 현상이 일어나고 있는데요.

예를 들어, 도시 청년들을 꼬셔서

관내 빈 집을 지원해주겠다, 이렇게요.

하지만 우리 나라는 도시화율이

싱가폴, 홍콩 같은 도시국가 제외하고는 901%로 세계에서 1위입니다.

대개 나라들은 90%가 되면 도시화율이 멈추는데

우리 나라는 계속 높아지고 있고 한계에 다다렀단 얘기죠.

선진국은 오히려 부동산보다 부동산 리츠, 펀드의 비율이 더 늘어나고

리츠나 펀드는 금융 자산이에요.

우리 나라도 앞으로 그런 방향으로 가거나

집값이 떨어져서 자동적으로 부동산 가격이 조정되거나

둘 중 하나의 수가 일어날 것 같아요.

뭔가에 의해 집값이 조정되기 전에 분명히 대비해야 합니다.

작가님, 집값이 조정되기 전에 어떤 대비를 하면 좋을까요?

나이 50대 쯤 되면 퇴직을 앞두고 있으니

가계 자산의 구조조정을 해야 합니다.

더 좋은 집으로 갈아타면서 대출금을 늘릴 게 아니라

오히려 부동산이 아닌 금융 자산을 늘려가는 방향으로 가야합니다.

빚을 안고 부동산을 더 좋은 집으로 바꿔가면 문제가 될 거예요.

아까 이야기한 일본 친구가, 3억 6천만원인 집값이 4천만원이 됐잖아요.

그런데 친구는 아무렇지 않아요.

빚도 없고 살다 가면 되니까요.

사실 일본도 개인당 부채가 30대 때 피크를 찍는데,

60대 쯤이 되면 거의 다 갚아서 없어져요.

그러니 그저 살다 가면 만족하는 것이죠.

하지만 우리 나라는 영끌해서 빚을 안고 집을 샀는데,

일본 같은 현상이 일어나면 큰일이 나는 거죠.

우리 나라는 빚이 나이를 먹어도 줄지 않는 가계 부채를 보이거든요.

퇴직할 때가 되어도 80%대 빚이 그대로 있어요.

10평에서 20평, 20평에서 30평…

점점 빚으로 집을 넓혀가기 때문입니다.

결국 일본과 같이 집값 하락 현상이 일어나면

우리 나라에 얼마나 많은 하우스푸어가 생길 것인지 생각해봐야 합니다.

대출을 최대한 상환하고 금융 자산을 늘리란 말씀이시군요.

저는 함부로 무엇을 사라 말씀은 못 드리지만

투자의 원칙만은 지키라고 말씀드릴 수는 있어요.

투자란 리스크가 따르기 때문에 한곳에 집중되어선 안 돼요.

갖고 있는 재산이 100% 부동산에 몰려있다면,

10~20%라도 우선 금융 자산을 갖고

나이가 들면서 금융 자산의 비율을 높여야 한다는 거죠.

그래야 집값이 오르던 떨어지던 하우스 푸어가 되지 않아요.

이런 이야기가 뜬구름처럼 보일지 몰라도,

저는 단기 예측은 불가능 하다고 봐고

기본적인 투자 원칙은 지켜야 한다고 주장하고 싶습니다.

그렇다면 인생 단계별 자산관리가 필요할 것 같은데..

퇴직한 분들께 가끔 제가 질문을 받아요.

“저 이번에 퇴직하는데요. 퇴직금으로 어떻게 주식을 해서 노후자금 마련할 수 없을까요?”

참 어려운 질문이죠.

주식 투자를 안 해 본 분이 해서 날리면 얼마나 노후가 불행하겠어요.

그래서 저는 인생에 자산관리가 3단계로 나눠진다고 생각하고,

그에 맞는 행동을 해야 한다고 생각해요.

1단계는 현역입니다.

일을 하면서 돈을 운용하는 단계인데

월급 받아서 쓰고 돈을 모아가고 적립하며 운용하는 것이죠.

분산투자, 장기투자의 원칙을 잘 지키면 됩니다.

퇴직하면 바로 소득 절벽이 오니

2단계에 돌입합니다.

그 때는 모아둔 돈을 꺼내 쓰면서 남은 돈을 운용하는 단계죠.

모아 놓은 돈에서 연 4%씩 꺼내 써야

20~30년을 꺼내쓸 수 있다는 통계 자료도 있어요.

예를 들면, 4억이 있으면 400만원 쓰란 건데요.

남은 돈을 그럼 정기금리 +알파 정도로 보수적으로 수익률을 내면 됩니다.

그리고 정말 중요한 건,

가능하면 2단계에서는 노후자금을 덜 꺼내써야 합니다.

그려러면 연금 수익이 있어야 해요.

젊을 때부터 연금 준비를 꼭 하셔야 하고,

퇴직했으니 생활비를 줄이고 절약하고

약간의 허드렛일이라도 해서 한달의 50만원이라도 근로소득을 얻으면 좋습니다.

그리고 사람이 판단력이 흐려지기 시작하는

70대 후반~80대 초반부터 3단계가 시작됩니다.

그때부터는 운용에서도 졸업하고

예금같이 안전한 곳에 돈을 넣어두고 아껴서 꺼내 쓰다 세상을 떠나는 거죠.

목표는 내가 죽기 전에 노후 자금이 바닥나지 않는 것.

나의 수명보다 노후 자금의 수명이 긴 것.

이렇듯 인생 단계별로

나는 어느 단계에 있으니 어떻게 해야겠다, 가 나와야 합니다.

2단계인데 막 꺼내 쓰면 안 돼요.

2단계, 3단계에서는 자산 운용을 아주 보수적으로 해야하죠.

1단계 때부터 절약은 아주 필수처럼 보이네요.

경제적 자립이란 말을 우리가 쓰는데,

재테크, 돈 버는 것 뿐만이 경제적 자립이 아니라

주어진 경제적 상황에 자기 자신을 맞출 수 있는 것이라 생각합니다.

우리 나라는 25년 동안 총알같이 변했어요.

그러니 엊그제까지 갖고 있던 여러 편견들,

직업, 주택, 아이 교육, 내 노후… 다양한 것들을

180도 빠르게 바꿔야 앞으로의 시대도 살아갈 수 있어요.

지금 우리에게 중요한 것은 급변하는 시대에 맞춰사는 능력입니다.

어떠셨나요?

똘똘한 한 채가 당장의 안정처럼 보일 수 있지만,

장기적인 관점에서는 오히려 우리 노후를 위협할 수 있다는 이야기,

조금 낯설고 불편하게 들리셨을 수도 있습니다.

하지만 지금 우리가 꼭 생각해봐야 할 질문이 아닐까요?

“나는 지금 내 자산을 어떻게 나누고 있는가?”

“노후를 준비하는 방향은 진짜 안전한가?”

“나는 제대로 공부하고 나만의 기준을 갖고 재테크, 노후 준비를 하고 있는가?”

단순히 더 큰 집이 유행이라서, 똘똘한 한 채가 열풍이라서 좇기보다는

나만의 기준과 원칙을 가지고 나아가는 여러분을

오늘도 월급쟁이부자들이 응원합니다.

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