[스타워즈] 1호기 뒤 다시 1호기를 하였습니다. 그리고 튜터님과의 약속을 지켰습니다.

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

안녕하세요. 

한다면 하는 스타워즈입니다. 

이번에 운이 좋아 서울 투자를 진행하게 되었습니다. 

3년차에 접어들면 잘 할 줄 알았는 데 여전히 어렵고 두려웠습니다. 

하지만 용기를 내었고 최고인지는 모르겠지만 제 실력내에서 최선의 선택들 하였습니다. 

별건 없을지라도 조금이라도 선택하시는 데 도움이 될 까하여 후기를 남겨 봅니다. 

월부에는 워낙 글을 재미있게 잘 쓰시는 분들이 많아 담백하게 써 보겠습니다. ^^

※ 쓰고 보니 엄청 기네요. ㅎㅎㅎ

투자할 수 있었던 이유 - 일단 시키는 대로 한다.

학습 (學習 ) : 배워서 익힘. 

저는 월부 3년차로 아직 학습의 시기입니다. 즉 배운대로 익히는 단계로 철저히 시키시는 대로 행동하였습니다. 

서울 투자를 준비하고 진행하기 까지 1년이 조금 넘게 걸린 것 같네요. 
그 과정에서 투자 코칭 두번, 매물 코칭 두번을 받고 정말 멘토님께서 하시라는 대로 하였습니다. 

24년 첫 번째 마스터님과의 투자 코칭에서 제 생황에 맞게 서울 투자를 결정하고 1년 동안 부지런히

서울 앞마당을 만들었습니다. 
25년 마스터님과의 두 번째 투자코칭에서 지방 1호기 처분과 함께 서울 투자 진행을 결심하였습니다. 

제주바다님과의 첫번 째 매물코칭에서 제 상황에 맞는 최선의 매물코칭을 받았습니다. 

몽부내님과의 두번 째 매물코칭에서 용기내어 투자를 진행하게 되었습니다. 

1. 첫번째 조언 (마스터님) - 서울을 눈여겨 봐라.  
2. 두번째 조언 (마스터님) - 자산을 재배치 하고, 용기내어 투자해라 (단, 감당가능해야 한다)
3. 세번째 조언 (제주바다님) - 좀 더 용기를 내라(단 감당가능해야 한다. )
4. 네번째 조언 (몽부내님) - 결정 전 주변 단지를 한번 더 체크해라, 단 결정을 미루지는 마라. 자산 취득이 중요하다. 

위 조언과 월부의 투자원칙을 따르니 어느새 서울 1호기 계약을 하고 있었습니다. 

(지방)1호기 , 그리고 다시 (서울)1호기를 위하여…

저는 23년 지방에 우당탕탕 1호기를 하였는 데요. 

실거주가 있던 상황에서 서울 2호기의 취득세 부담이 컸습니다. 그렇다고 지방 1호기를 매도하자니

아직 오르지 않은 상태라 투자금이 너무 아까웠습니다. (올 인테리어까지 했기에..)

솔직히 “ 나는 왜 지방을 했을까? 서울은 못하는 건가?" 라는 자책을 참 많이 했는 데요. 

저는 이 해답을 마스터님과의 투자코칭에서 찾았습니다.  

마스터님께서는 취득세 감면으로 얻는 이득이 크다면 이익이 없더라도 지방 1호기를 

매도하던지, 아니면 증여처분 하는 게 좋겠다고 말씀 하셨습니다. 

그리고 거기서 얻는 비용+레버리지를 활용하여 좀 더 좋은 물건을 하는 걸 추천해 주셨습니다. 

저는 즉시 배운 대로 매도, 보유, 증여시 비용과 편익을 따졌습니다. 

그리고  언제든 처리 가능하다는 장점과 함께 큰 용돈을 드린다는 생각으로 

부모님에게 부담부 증여를 결정하였습니다. (지방 1호기 가치를 찾아 간다고 생각하기에…)

처음 해보는 증여라 어려웠는 데, 월부에 가끔 칼럼을 쓰시는 김철종 세무사님이 계셨습니다. 

즉시 세무사님께 사전 세무 상담을 받고 절차와 비용 등을 자세히 파악하였습니다. 

처음에는 두렵고 답답하고 막막했는 데, 마스터님의 말씀대로 하나씩 행동에 옮기니

두렵지 않고 할 수 있다는 자신감이 생겼습니다. 

그렇게 저는 철저한 비용 파악과 함께 다시 서울 1호기를 할 준비를 하였습니다. 

그리고 제가 할 수 있는 투자물건의 가격대를 높이게 되었습니다. 
 

복기 : 뭐든 다 가질 수 없다. 비용과 편익을 고려한 결정을 해야 한다.

마스터님과 함께한 두번 째 투자 코칭

서울 1호기를 찾아라

이번 투자에서는 지방 1호기 때 아쉬웠던 점을 바탕으로 큰 원칙을 세웠습니다

바로 매물 털기와 조급해 하지 않기입니다. 

“ 반드시 앞마당 전수 조사를 통해 비교평가하고 물건을 찾는다"

“ 반드시 모든 부동산에 가보고, 모든 부동산에 전화하고 목표 매수가가 아니면 사지 않는다”

평소 전임, 매임을 안한 것은 아니었지만,  그럼에도 모든 부동산에 전화해서 같은 말을 하는 게 

어려웠습니다.  바로 옆에 있는 모든 부동산을 방문하는 것도 부끄러웠습니다. 

하지만 후회하고 싶지 않았습니다. 

"이런 이런 조건의 급매나 사정 급한 물건이 있을까요"?

전임이나 현장방문 매임을 하면서 앵무새처럼 이 말만 반복하였습니다.

신기하게 두 세번 해 보니 데 그 뒤는 별로 두렵지 않게 되었습니다.

터무니 없는 가격이더라도 생각보다 쌀쌀맞은 부사님은 없으셨습니다. 

“ 그런 물건 없다 요즘 이렇게 할 필요 없다. 부동산 끼리 다 공유하고 있다” 는 말씀도 들었지만,

그 중에서는 친절히 메모 남겨 주시고 연락 주시는 부사님들도 있었습니다. 
어차피 확률 게임이니 확률을 높이는 게 중요하고 그런면에서 매물털기 경험이 중요하다 생각합니다. 

그리고 이런 과정에서 수없이 많은 매물을 보는 것도 많은 도움이 되었습니다. 

이런식으로 제 앞마당의 A,B,C,D지역을 돌아다녔지만, 매물이 잘 보이지 않고 선택 장애로 

답답한 마음만 들었습니다. 

“ 매물 코칭을 통해 다시 한 번 방향 설정을 해야겠다”

제주바다님과의 첫번 째 매물코칭

제주바다님. 강의로만 뵈었는 데 실제 통화를 하니 약간 떨렸습니다.ㅋㅋ

제주바다님은 제 투자 방향을 뾰족히 다듬어 주셨는 데요. 

“ 지금 물건도 가격협상이 잘 되면 충분히 좋습니다. 하지만…

스타워즈님의 상황을 보건데 좀처럼 오지 않는 서울투자 기회이니 감당 가능한 선에서

더 용기내는 것도 좋겠습니다.”

한마디로 요약하면 이 말씀이셨는데요. 저는 이 말을 듣는 순간 

"나는 아직 시장과 나의 상황을 제대로 파악하지 못하였구나.

역시 아직 많이 배워야 하는 구나" 

라는 생각과 함께 제가 무엇을 해야 하는 지, 어느 가격선을 봐야 하는 지 확실히 감을 잡게 되었습니다. 

그리고 역시나 조언해 주신대로 그대로 다시 처음부터 매물 털기에 들어 갔습니다. 

“3월달에 투자 후기 남기겠습니다. ~” 라는 말과 함께.

제주바다님, 몽부내님과 함께한 매물코칭 후기

어머님의 사고

제주바다님과의 약속을 지키기 위해 다시 시작하려던 순간 어머님의 사고가 있었습니다. 

침대에서 떨어지셨는 데 연세가 있으시다 보니 다리가 골절 되었습니다.

거동이 전혀 안되시어 바로 입원 하셨고 저와 누나가 번갈아 가며 3주간 병실을 지키게 되었네요. 

투자물건을 열심히 찾고있던 와중이라 처음에는 병실에 있다 어머님이 잠드시면

시세를 보고 했었는데 집중이 되지 않았습니다.

그리고 주무시는 어머니 얼굴을 보면서 

" 그래 언제 또 이렇게 엄마랑 오래 있을 수 있겠냐, 이건 그렇게 하라는 하늘의 뜻이다" 

라는 생각이 들었습니다. 

즉시 모든 투자 활동을 중단하고 어머님 병간호에 집중했습니다. 

다행이 어머님께서는 3주후에 퇴원하셨고 저는 다시 물건을 찾으러 다닐 수 있었습니다. 

그 사이 좋은 물건이 있었는 지 없었는 지 모르겠지만, 병원에 있었던 시간은 저에게 참 고마운 시간이었습니다.

가족보다 소중한 것은 없으니까요.

물건을 만나다

어머님 사고 후 주말, 평일 할 것 없이 물건을 더 부지런히 찾아 다녔습니다.  

3월달에 갑자기 시장이 달아 올라 찾기가 더 쉽지 않았습니다. 

그래도 가격에 휘둘리지 않고 열심히 찾으니 재미있는 경험도 많았습니다. 

• 저 한테 우선권이 있어지만, 가격이 아쉬워 망설이는 사이 계좌가 다른 곳에 넘어간일. 

      그러면서 부사님에게 원망 많이 들었네요. 

• 말로만 듣던 곧 경매 들어가기를 앞둔 급한 물건. 부사님이 처리에 자신있다는 말씀.

  혹했지만, 모르고 위험히기에 하지 않았습니다. 망하지 않는 게 중요하니까요

그렇게 물건을 찾다 E 지역에서 마음에 드는 RR 물건을 발견했습니다. 

역시나 가격이 높았기에  첫번 째 협상을 시도 하였는 데 천 만원도 네고가 안되었습니다. 

그렇게 포기하고 매물임장을 이어나가는 데 3주가 지나도 해당 물건이 그대로 있었습니다. 

그래서 다시 부사님에게 전화를 드리고 배운대로 말씀 드렸습니다. 

" 부사님. 이거 아직 안나가고 등기부 등본 보니 빚도 조금 있고 한데 제가 빨리 갚아 드릴테니

  5천만원만 싸게 다시 말씀 해 주세요  그리고 주인전세 살아 주실 수 있는 지도 여쭤봐 주세요"

사실 별 기대 안하고 말씀을 드린 것이었는 데 그날 밤 부사님에게 전화가 왔습니다. 

“사실 빚은 작아서 의미 없는 데 5천 빼 주신대요. 주전도 3개월 살아 주신대요. 

 오늘 가계약금 주세요”

“오잉? 이게 된다고 ? 갑자기?”

나중에 알고보니, 사모님 아프셔서 더이상 매물 보여주시기 귀찮아서 OK 하신 것이었습니다. 

정말 관심을 놓지 않으니 이렇게 갑자기 물건이 나타났습니다. (포기하지 마세요)

“ 근데 이거 괜찮은 거 맞나?” 매물 코칭 안 받았는 데…"

다급히 바로 부사님에게 전화를 걸었습니다. 

“부사님. 갑자기 배우자가 반대를 해서요. 하루만 시간을 주세요. 제발…”

복기 : 포기하지 않으면 이루어진다. 

몽부내님과의 두번째 매물코칭

그렇게 하루의 시간을 벌고 급하게 두 번 째 몽부내 님과 매물 코칭을 하였습니다. 

몽부내 튜터님에게 답답했던 이것 저것을 물어봤는 데요. 

"스타워즈님. 저도 스타워즈님과 비슷하게 생각해요. 다만, 주변에 있는 단지들도 시간이 된다면

 좀 더 보셨으면 해요. 그렇다고 너무 미루지는 마세요. 지금 물건도 괜찮고 지금은 자산을 

 취득하는 게 중요해요"

뜨악~ 오늘 까지 결정해야 하는 데 어쩌지. 그래도 하라고 하셨으니.

급한 대로 회사에서 주변 단지들 전임을 하였습니다. 
역시나 이렇게 쉽게 싼 물건이 나오지는 않았습니다. 결정을 해야 했습니다. 

'그래, 여지껏 열심히 찾았고 원하는 대로 협상도 되었고, 저평가이니 하자"

그렇게 부사님에게 전화를 했습니다. 

“ 부사님 저 할께요”

저는 원하는 대로 했을 까요?

복기 : 매물을 더 많이 털어야 한다. 

마침내 도장을 찍다

“부사님. 가계약금 보낼 께요” 

 잠시만요. 남편분이 그 가격에 안하신대요. 

 네?"

알고보니 남편분은 세종시에서 일하시고 있었는 데 계약에 대해 모르시고 있었습니다. 

그리고 서울에 있으신 아내 분이 가계약금 받기 전 말씀을 드리니 

너무 싼 가격이라고 반대하시는 상황. 

‘아~ 이대로 안되는 건가? ’

조급해 하며 부사님 전화를 기다렸습니다. 

‘ 남편분이 화가 많이 나셨어요. 그래서 5천은 안되고 4천까지는 해 주신대요. 얘기한 게 있으니’

다행히 생각보다 훨씬 낮은 금액으로 올리셨습니다. 나중에 뵈니 두분 너무 착하신 분들이시더라고요

(싸게 매도 해 주셔서 감사합니다.)

그렇게 저는 바로 가계약서 작성하여 조율하고 가계약금을 보냈습니다. 

(나중에 본 계약 때 부사님에게 엄청 뭐라 하시더라고요. 싸게 팔았다고. 민망했습니다. )

그리고 지난 주 저는 새로운 전세까지 계약을 마쳤습니다. 싸게 사니, 싸게 전세를 내 놓을 수 있었고

빨리 전세가 나갔습니다. 

역시 싸게 사는 게 중요한 것 같습니다. 

마치며

이렇게 우당탕탕하게 1호기 후 다시 1호기를 진행하게 되었습니다. 

그 과정에서 저는 철저히 저환수원리를 따랐고, 튜터님들의 코칭 방향을 따랐습니다. 

제가 큰파도를 탄것인지, 작은 파도를 탄것인지 시간이 알려 주겠지요. 

제가 이 물건을 선택한 이유는 전세금 상승을 통한 꾸준한 현금 흐름 창출입니다.(가치 투자)

리스크 잘 대비하며 충분히 길게 가져갈 생각입니다. 
그리고 앞으로 오랜 시간 종자돈을 모아야 할 것 같습니다. 

그 시간을 월부에 머물며 독.강.임.인으로 잘 버티고 성장하겠습니다.

저는 실전반은 번번히 광클 실패하여 기초반만 수강하였는 데요. 

항상 후기 말미 이런 문구가 써보고 싶었습니다. 

(월학, 실전반 분들은 아시는 튜터님들이 많아 언급하시더라고요 ㅎ)

투자 과정에서 도움을 주신 

마스터님, 제주바다님, 몽부내님, 그리고 월부 기초반 튜터님들, 김철종 세무사님, 
꾸준히 연락해오고 있는 열기, 열중, 서기, 지기 동료 분들 감사합니다. 
 

이번 투자 복기

 ■ 잘한 점

    - 코칭을 통한 방향 설정

    - 지방 1호기 복기 사항 최대한 지킴 (전수 조사, 매물털기, 부동산 방문, 전임)

    - 세무 상담 및 대출 상담을 통하여 필요 비용 및 매수 가능 가격대 철저히 준비

    - 위험을 감수하지 않음

    - 목표 금액 끝까지 고수 함

    - 배운대로 협상을 통해 가격을 깍았다. 

 ■ 아쉬웠던 점 

    - 좋은 단지 부터 보지 않아 결국 좋은 단지를 또 보게 되었다. +1억 선의 좋은 것을 보라는 이유가 있다. 

    - 턴다고 털었는 데 주변 단지를 보는 게 미흡했다. 

    - 실력이 부족했다. 

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• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

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그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️