안녕하세요. 투자에 진심인 월급쟁이, 진월입니다.
0호기 갈아타기 목표 단지를 찾다가 전고점만 보면 안 된다는 것을 알게 되어, 짧게 나눠보려 합니다.
정확하게는, “전고점으로 단지의 가치를 판단하면 안 된다”는 것을 말씀드리는 것이 목표입니다.
두 단지의 전고점 비교
오늘은 1급지인 용산구 이촌동의 괜찮은 구축인 강촌아파트 25평(방3화1 복도식)과
3급지 동작구 사당동에서 선호도가 높은 준신축인 두산위브트레지움 33평(방3화2 계단식)을 비교해 보고자 합니다.
두 단지 모두 2021년 8~9월에 전고점 18억 원을 찍었습니다.
이후 2023년 중순, 전저점은 14억 수준으로 강촌이 조금 더 높지만 비슷합니다.
여기서 한 가지 질문을 해 볼게요.
만약 여러분이 2023년 중순, 두 단지의 가격이 같다면 어떤 단지를 매수하실 것 같나요?
두 단지의 현재 가격 및 수익 비교
아실 앱에서 확인할 수 있는 두 단지의 실거래가를 가져와 봤습니다.
아래 사진에서 왼쪽이 사당의 두산위브트레지움 33평, 오른쪽이 이촌동 강촌아파트 25평이에요.
실거래를 보면, 강촌아파트 25평의 경우 3월 ~ 5월까지 19억 원 신고가 거래가 3건이 있고
두산위브트레지움 33평은 전고점인 18억 원 거래가 1건 있습니다.
2023년 중순 매수를 기준으로 했기 때문에 이제 겨우 2년이 경과한 것이라 단기적인 결과이긴 하지만
만약 두 단지를 같은 가격에 매수했다면 이촌동 강촌아파트의 수익금이 1억이 높은 상황입니다.
저는 이런 결과가 두 단지의 땅의 가치 차이 때문이라고 생각합니다.
사당동도 강남과 매우 가까운, 좋은 지역이지만
용산구 이촌동은 사당보다도 물리적 거리가 가깝기도 하고,
한강과 가까운 데다 전통적인 부촌이라는 이미지가 있어 사람들이 좀 더 선호하는 땅입니다.
그렇기에, 이촌동의 구축, 방3화1 복도식 25평 물건이
사당동의 준신축, 방3화2 계단식 33평 물건보다 가격 상승이 빨리 되었다고 생각합니다.
결론: 전고점은 참고지표다
분명 두 단지의 전고점은 같았지만, 현재 실거래가는 차이가 있는 상황입니다.
실제 최저호가는 강촌아파트가 23.4억 원, 두산위브트레지움이 18억 원으로 상당히 차이가 크죠.
그렇기에 우리는 투자를 할 때 전고점은 정말 “참고용”으로 활용하고
단지 자체의 가치를 파악하고, 가치 대비 저렴한지 파악하여 최종 결정을 해야 더 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이라고 생각합니다.
(물론 가격이 너무 올라갔다면 저렴하지 않다고 판단해야 하고, 실제 투자금도 봐야 합니다)
저는 강의에서 강사님들이 “전고점은 보조지표로 활용하세요” 말씀하실 때에는 깊이 공감하지 못했었는데요
전고점이었던 2021년으로부터 시간이 지나며 그것이 어떤 의미인지 조금씩 알아가는 것 같습니다.
모쪼록 함께 투자하는 동료분들에게 도움이 되기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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