[검파_2호기 후기 2-1. 계약 주간] 울산광역시 동구 #준신축 #초코아 #대단지 #34평 #소액투자

25.09.15

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️

금요일 이른 아침에 계약하러 버스 타고 KTX역을 향하는데, 자꾸만 뒷 버스에게 양보하시는 느긋한 버스 기사님 때문에 (아니!!! 역으로 가는 버스가!! 왜!!!!) 한껏 예민해진 상태로 하루를 시작했고,

서울로 올라오는 기차는 30분이나 지연되어 12시 넘어 집에 도착한… 무지하게 긴 하루를 보냈습니다. ㅠ

그러고 토요일 열중 비교분임과 조모임을 하고 나니, 잠만 주구장창 자게 되더라구요… ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

중간중간 일어나도 물먹은 솜처럼 몸도 마음도 축 쳐져서 이제야 후기를 써 봅니다.

(부끄럽지만 주말 지나고 이제야 올리는 늦은 후기에 대한 변명입니당. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

이전 이야기 : 1. 매물찾기 https://weolbu.com/s/Gr5rracFyw

9월 5일 금요일 / 매털 시도만 좋았다

매코를 통과한 A단지로 향햐는 버스에서 나름대로의 전략을 세워봅니다.

지난주 금요일에 보고온 매물을 정리하자면

매물a (20평대): 매코 통과 매물, 신혼부부 전세 매물, 시세보다 전세가 살짝 낮지만 매가도 낮아서 투자금에 얼추 들어옴. 사실 직접 보지는 못해서 사장님에게 브리핑을 듣고, 같은 동 같은 라인의 아래층을 대신 봄

매물b (20평대): 매물a와 같은 동, 같은 평형/구조, 층이 더 좋은 공실, 매매가가 a보다 조금 더 비싸지만 현 시세로 세입자를 구할 수 있으면 투자금은 더 적음

매물c (30평대): 매물 a,b보다 큰 평형, 투자금에 안맞아서 보여달라고는 안했지만 작은 평형 보러온 투자자들이 큰 거 보더니 마음을 바꾸더라면서 사장님이 끼워서 보여 줌

현재 매물a로 매코는 통과 했지만, 부동산을 단 한 곳 방문헤서 본 매물이니까 다른 부동산을 더 돌아보면서 더 좋은 가격이나 조건을 찾아봐야겠다 생각했했습니다. 단지 상가에 부동산이 엄청 많았으니까 지난주 방문한 사무실에서 먼 곳 부터 차례대로 들어가보면 될까? 그래도 부동산이 너무 다닥다닥 붙어 있어서 옆집옆집x2 방문하면 눈치보이려나? 가장 확률이 높은 곳부터 가야겠다! 그 사이 새로 등록된 매물 없나? 그렇게 네이버 최저가 매물이 올라온 다른 부동산에 방문을 했습니다. 사실 단지 인근 상가에 부동산이 7~8개는 있었던 것 같은데, 많이는 들어가보지 못했고 다른 부동산 2곳 정도만 방문한 뒤 다시 지난주에 방문한 H사장님에게 찾아갔습니다.

다른 부동산에 방문해서 매물 털기를 시도한 점 : 1호기 투자를 할 떄에는 매물털기라는 개념도 없었기에 주변 부동산은 거들떠도 보지 않았던 거에 비해 장족의 발전이구나 싶습니다. 아마 앞서 다른 단지에서 워크인으로 투자하기 더 좋은 매물을 만난 경험에서 용기를 얻은 게 아닐까 싶습니다.
눈치 + 부동산 2곳 정도만 방문 : 막상 부동산이 연이어 붙어 있음에 눈치를 보고 순간 주저했다는 건 좀 아쉽습니다. 당시에는 매물 b,c는 사장님 단독 매물인데 다른 부동산에 말하고 다녀도 되나? 싶은 쓸데없는 생각과(그냥 가격/동/평형/타입만 이야기하면 되는 건데) 멍청하게 서울이 아니라 안동으로 갈거면서 태화강역이 아니라 울산역으로 기차를 예매해 놔서 이동 시간에 대한 압박이 있었거든요. ㅠ

고작 다른 부동산은 2곳만 방문했을 뿐인데, H사장님께서는 제가 다른 부동산에 돌아다니고 있다는 걸 귀신같이 알아채시더라구요. 그도 그럴게 매물b의 경우 H사장님의 단독 매물인데, 다른 부사님께서 저더러 같이 가보자며 전화로 비번을 바로 물어보시기도 했거든요… 덕분에 다른 부동산 방문을 마치고 다시 H사장님을 찾아갔을 때, 뭔가 잠시 배신했다가 다시 돌아간 사람이 된 것 같은 기분을 느끼기도 했습니다…ㅋㅋㅋ큐ㅠㅠㅠㅜㅜㅜ 하지만 나름 침착(?)하게 “역시 사장님이 소개해 준 매물만한게 없다”며 너스레를 떨었고,(사회력 +1) 지난주에 보지 못한 매물 a를 볼 수 있는지 여쭤봤습니다. 아쉽게도 세입자의 시간과 제 기차 시간이 맞지 않아서 일요일에 다시 방문하기로 약속합니다. 그런데 사장님께서는 여전히 30평대보다는 20평대에 관심이 많은 제가 아쉬운지 매물c보다 조금 더 비싸지만 층도 좋고 컨디션도 더 좋은 게 있다며 매물d(30평대)를 소개해 주셨습니다. 공실이었기에 부담 없이 한 번 살펴 볼 겸, 사장님과 이야기도 할 검 매물d를 보고 나서 금요일 임장을 마쳤습니다.

매물d도 살펴 봄 : 사실 "투자금+@ = 7천 만원"을 (부대비용 일절 없이) 매전차만으로 잡는다면 매물c도 투자범위에 들어오는 상황이었습니다. 물론 매물c보다 매매가가 살짝 더 높은 매물d는 투자금 밖이긴 했지만, 매물c 바로 다음 물건이기에 상방(?)을 확인해 보자는 생각과 협상이 어떻게 풀릴지 모른다는 행복 회로에 기대 매물을 보았습니다. 결과적으로 20평대만 고집하는 사람이 아니라 30평대도 투자금과 조건이 맞으면 할 사람이라는 인상을 남긴 것 같습니다.

9월 6일 토요일 / 협상에 필요한 전략 찾기

어느새 월부 생활 2년이 다되어가는 투자자라지만, 아직도 현장에서 구르는 것 보단 거실을 굴러다니는 게 훨씬 더 좋기에… 시원한 에어컨 밑이서 머리를 굴려보며 토요일 하루 동안 사장님에게 어떻게 이야기를 하면 가격을 협상할 수 있을 지 전략을 짜 보기로 합니다.

(1) 매물a (20평대, 세낀 물건) : 계약서 작성 후 최대한 빠른 잔금

(2) 매물b (20평대, 공실) : 저층, 컨디션 좋음, 일단 던진다는 마음

* 20평대는 전저대비 기본적으로 +2~3천 상승

(3) 매물c (30평대, 공실) : 4층 이상의 저층, 수리 필요 + 부분 흠결 (도배, 부분 설치, 장판 검댕), 근저당

(4) 매물d (30평대, 공실) : 층 좋고, 컨디션 좋아서 딱히 없음, 일단 던져 보기

* 최근 실거래 대비 호가가 약 +1~2천, 전저대비 +3~4천 상승

위와 같이 매물별로 약점을 중심으로 특징을 적은 다음 실거래가를 확인해 보았습니다. 가장 만만한 매물은 매물a이긴 한데(공실 리스크 없고, 가격 협상 포인트 명확), 매물c의 경우 가격 협상 포인트가 많아서 이야기가 잘 되면 투자 물건이 되겠다는 생각이 들었습니다. 물론 공실이기에 전세입자를 구하는 데 리스크가 있긴 하지만 지금도 그렇고 울산 동구 전체에 30평대 전세는 거의 없는 상황이니까 공실 리스크는 매우 낮지 않겠나 생각이 들었습니다. 이러다 준신축에 30평대 투자를 하게 되는 거 아니야! 하는 마음으로 매우 설렜죠. ㅎㅎㅎ

약점 + 실거래가 : 실거래가 확인은 가격 협상에서 기본중의 기본인 것 같습니다. 예를 들어, 투자 후보 매물의 호가가 5.2억인데, 실거래는 5.0억~5.07억으로 5.1억을 넘지 못하고 있는 상황이라면 사장님에게 “제 물건은 ~한 약점이 있는데, 네이버 실거래가보다 높게 주고 산다는 게 좀 그렇네요 사장님. 되게 좋아서 손볼게 없는 것도 아닌데 제가 실거래 최고가 찍는 건… 흠…”이런 느낌으로 다가가는거죠.
공실 리스크 : ‘울산에 매물이 씨가 말랐다는데 공실에 리스크가 있겠어?’생각하셨나요? 그렇다면 이어서 보셔야 합니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

9월 10일 일요일 / 매물을 좁혀라

어쩌면 매코를 통과한 매물과 비슷한 투자금으로 더 큰 평형을 매수할지도 모르겠다는 기대감으로 다시 부동산을 방문합니다. 세낀 매물a를 보는 게 표면적인 목적이었으나 저의 원씽은 ‘가격 협상 던지기’였죠. ㅎㅎㅎㅎ (응큼앙큼)

사실 매물a의 경우 직접 방문해 보니 강아지를 키우는 집이더라구요. 제 코는 숨쉬기 기능밖에 못해서 강아지 냄새는 잘 못느꼈지만 아무래도 좀 불안하더라구요. 세입자분이야 아직 거주한 지 얼마 안되셨으니 지금은 깨끗하더라도 배변 패드 밖으로 강아지 오줌이 샌다거나, 강아지 앞발이 닿는 높이에 어떤 훼손이 발생할 수 있을 지 가늠이 안되니까요.

그때 더욱 결심을 하게 됩니다. ‘30평대를 열심히 깎아보자!’

매물a를 보고 돌아가는 길에 사장님에게 이야기를 해 봅니다.

나: 사장님~ 금요일에 큰 평형 보고 나서 생각해 보니까, 투자금 조금 더 쓸 수 있으면 30평형도 괜찮은 것 같아요.

(사실, 1주일 전에 30평을 보고서 시큰둥 했지만, 그런건 신경쓰지 말자 + 가격 협상으로 20평대와 비슷한 투자금을 만들 생각이지만 역시나 신경쓰지 말자)

사장님 : 그죠? 그럼 5층 이랑 10층 중에 뭐가 좋아요? (층수는 예시)

나: 당연히 10층이 더 좋긴 하죠. 근데 비싸니까… 그러고 보니 5층은 아까 보니까 200정도 낮추셨던데?

(실제로 당일 아침에 부동산 가는 길에 확인한 사항)

사장님 : 맞아요, 말씀드렸지만 진짜 팔고싶어하시는 분이라서. 대출 받은 금액도 있고 하시니까

나 : 음… n억 500만원은…(눈치를 보며) 매도자분에게 욕먹을 것 같고,(사장님 끄덕끄덕) 1천만원만 더 뺴서 n억800만원에는 안될까요? 오는 길에 네이버 실거래가 보니까 그정도에 거래한 내역이 많더라구요. 근데 제가 투자하러 와가지고 최고가 찍을 수는 없잖아요.

(내 마음 속의 목표 금액은 n억 1천만원이지만 일단 던져본다 + 투자자와 최고가가 무슨상관이지? 따위의 논리는 넣어두자. 중요한건 딜리버리다.)

사장님 : 어휴… 그게 될까요? 원래 n억 1500만원까지는 해준다고 하셨는데… 실거래가 어디 봐요. 아~ 얘들은 다 엘베 1개동이네요. 5층이랑 10층은 다 엘베 2개동인데

나 : 도배도 해야 하고, 어제 매물d 보니까 매물c 상태가 확실히 별로인게 더 느껴지더라구요. 지금 인테리어 설치 된 것도 혹시나 세입자가 떼달라 그러면 철거비도 드는데…

(이럴려고 매물d를 본 건 아닌데 굉장히 좋은 멘트였다고 생각한다. 역시 매물은 많이봐서 나쁠게 없어)

사장님 : 에이 그것도 돈 들여서 한건데 떼달라고 안할 수도 있지. 일단 물어 볼게요. (바로 전화 ㄱㄱ) ㅇㅇ 해주신데요!

나 : ㅇㅅㅇ!!!! (이게 된다고? 설득적이었다고??)

다만 매물c에서 가장 중요한 건 ‘조건’이었습니다. 근저당이 끼여 있는 매물이고, 대출 이자 상승이 부담스러워서 잔금을 반드시 12월 9일까지 맞춰달라는 요청이 있었거든요. 뭐, 전세 매물이 없다시피하니까 3개월 내에 전세입자를 구하는건 부담스럽지 않지만 문제는 전세대출 규제였습니다.

이제 와서 깨달은건데, 사장님께서는 이 내용을 전혀 파악하지 못하고 계신 것 같았습니다. 다른 부동산에서도 내가 대출 실행 3개월 전후로 등기 변경 사항을 확인하고 대출 회수 할 수있다는걸 설명 드렸는데, 왜 내 부동산 사장님은 당연히 알고 계실거라 생각했을까요…?? ㅠ

아무튼,

조건부 전세대출 규제 때문에 12월 9일은 너무 이르다는 나

원래 3개월 정도 잔금을 잡고 그 이후는 투자자가 리스크를 지는거라는 사장님

+ "3개월 이내에 전세입자가 구해지면 전세금보다 낮은 근저당은 말소가 가능할테니 이자 부담은 없으실거다, 등기 이전만 늦추게 잔금을 길게 하려는 거다"는 설명이 이어졌지만 의견을 좁힐 수 없었습니다.

사장님도 대출 규제에 대해 이해가 낮으셨지만, 사실 더 큰 문제는 완고한 매도자의 잔금 기한이었죠… 흉…

그래도 가격 협상은 이뤘으니 ‘조건’을 맞출 방법은 조금만 더 시간을 가지기로 하고 돌아갑니다. 그렇게 매물 a,b,c,d 중에서 20평대 최저가+세낀 매물인 매묾a와 30평대 최저가+'조건 만들기 과제'인 매물c의 등기부등본을 받아 들고 서울로 올라왔습니다. c가 안되면 a라도 하리라!

9월 11일 월요일 / 마지막 퍼즐은 마지막에 등장하지

출근길에서도 머리를 열심히 굴려보았습니다만 결론은 언제나 다음과 같이 끝나더라구요

매물a : 투자금 O, 매코 O, 세낀 물건 리스크 없

매물b : 투자금 △, 매코 o (투자금은 상한선 + 컨디션 더 좋음), 공실 리스크

매물c : 투자금 O, 매코 O, 공실 리스크

매물d :투자금 △, 매코 O, 공실 리스크

공실리스크 없고 매가가 낮은 매물a가 어떻게 뜯어보더라도 1순위였죠. 와… 30평대 매매가도 다 만들어 놨는데!!! 아쉬워아쉬워!!! 내가 만든 협상가 남주기!!! 아까워아까워!!! 이런 마음이 울렁거리면서 혹시나 내가 모르는 묘수가 있지 않을까? 하는 마음에 지난 7월에 지방실전반에서 만났던 반나이 튜터님에게 스을쩍 연락을 드려도 봤습니다.

그랬더니 역시 묘수가!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

같은 건 없었고요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

욕심에 가리운 저의 눈을 뜨게 해 주셨습니다.

아, 맞다. 롱런롱런 + 근저당 매물의 어려움

지금껏 매물c를 검토하면서 ‘근저당’리스크를 과소평가하고 있었음을 깨달았습니다. 단순히 투자자인 내 입장에서 ‘잔금이 길어야 하는데’만 생각하고 있었지만, 한편으로 세입자 입장에서는 ‘근저당이 있으면 싫어 + 전세 대출도 어려워’라는 것이죠. 결국 매물a로 결심을 하고서 부동산 사장님에게 전세입자분이 거주하시면서 느낀 집안의 하자가 있는지 알아봐 달라 부탁드렸습니다. 그게 대충 오전 10시 쯤이었죠…

그리고 11시 15분쯤 사장님에게서 무섭게 전화가 오기 시작합니다. 회사에서는 무음모드라 세번째 전화가 끊어질 때 쯤 사장님이 전화하신 걸 확인했는데, 콜백을 드리기도 전에 네번째 전화가 오는 걸 보고는 무서워서 차마 전화를 못 받겠더라구요.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 정말로… 내가 뭐 잘못했나 싶고 ㅋㅋㅋㅋ

결국 다섯 번째 전화를 받았습니다. 그랬더니 한껏 상기된 사장님의 목소리!

30평대 찾는 현금 세입자가 계세요!!!

엄머엄머엄멈ㅁ머!! 해당 단지에 거주하시다가 매도하시고 2년 전세 거주할 곳을 찾으시는 분들이셨습니다. 다른 부사님께서 매매를 중개하고 전세 물건을 찾는 중인데, 마음에 드는 매물이 없어서 제 부사님에게 하소연하는 전화를 하셨다는 겁니다! 해서 30평대 투자 의사가 있다면 이분들에게 매물c와 d를 보여드리려고 전화를 주셨다는 거에요. 저는 침착하게 네, 저야 좋죠~ 하고 답변을 드렸죠. (속으로는 길길이 흥분해서 네!네!! 의사 천프로 만프롭니다!!! 외쳤죠 ㅋㅋㅋ)

결과적으로 매물c와 매물d 모두 마음에 들어 하셨고, 어떤 호실이든 시세에 맞춰 전세 들어갈 의향이 있다 하셨다는 답변까지 받았습니다! :) 자~ 이제 그러면, 투자금에서 살짝 벗어난 매물d의 매가를 좀 더 협상할 차례죠? ㅎㅎㅎ

일단 호가로 n억 2천에 올라온 매물인데, 복비나 기타 부대비용을 고려하면, n억 1200만원이 저의 상한선이었습니다. 일단 n억 1천을 여쭤 보았죠. “계약이 복잡하다고 투자자 말고 실거주자만 찾으신다며요? 그래도 언제 실거주자가 나올지 알아요? 지금 매매/전세 한번에 진행할 수 있을 때 하면 편하실텐데~”하면서 말이죠.

돌아온 피드백은 n억 1600만원. 사실 매물d의 경우 특별한 약점도 없고 층도 나쁘지 않아서 협상하기 쉽지 않은 매물이긴 했습니다. 무엇보다 이정도면 충분히 좋은 가격이기도 하고요…ㅠㅜㅠ 다만 목표 매수가와 400 만원 차이가 나서… ㅜㅠㅜㅠ 세금과 복비까지 고려해서 7천 만원이라는 투자금 마지노선을 넘는 순간, 작은 수리에도 야박하게 굴수 밖에 없는 예민한 집주인이 되기에… 아쉬운 마음을 뒤로 하고, 가격이 더 저렴한 매물c를 선택하였습니다.

매물d 가격 협상을 도전한 점 : 매가 협상하기 귀찮으니 그냥 가격이 더 저렴한 매물c를 바로 선택한 것이 아니라 그래도 매물d의 가격 협상을 시도한 점은 좋았던 것 같습니다. 저가로 매물을 내놓은 분들도 가격 협상 여지를 고려해서 호가를 올리시는 것 같더라구요.
매수 상한선 n억 12000만원 + 저가 매물 선택 : 투자금에 맞는 매수가가 얼마인지 파악하고 있는 건 매우 좋은 접근이었으나 400만원 차이로 out한 건 너무 타이트한 기준이 아니었을까 하는 생각도 듭니다. 더불어 혹시 모르니까 n억 1200만원으로 한 번 더 여쭤볼 걸 그랬나? 싶기도 하고요.

이제 가계약금을 보내기 위한 특약을 점검해야 할 차례! 이 과정에서도 사장님과 엄청 이야기를 많이 주고 받았는데요. 먼저 점심시간 이후에 가격 협상을 진행하며 틈틈이 정리해 둔 특약 사항을 문자로 전달 드렸습니다. 그러니 잠시 뒤 사장님에게서 전화가 왔죠.

“어휴~ 뭐가 이렇게 많아요. ~~~” 이어서 내가 보낸 특약 사항들을 하나하나 짚어가며 사장님께서 어떻게 함축적으로 기입하게 되는지 알려주셨고, 특정 부분은 이러저러한 이유로 수용하기 어렵다는 말씀도 주셨습니다. 결과적으로 전세 계약에서 '반려동물/실내 흡연 금지"정도만 추가로 수용되었고, “근저당 잔액 확인, 전세 계약금=매매 중도굼, 매매/전세 계약금으로 근저당 상환”이라는 내용은 사장님 선에서 정리되어 수용되지 못했죠. (진짜… 저도 경상도 사람이지만 갱상도 고집은 진짜…ㅋㅋㅋㅋㅋ 심지어 사장님 저랑 동향…진짜 선비고집 너무해…ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

특약사항 정리 및 전달 : 가격 협상을 진행하면서 동시에 가계약을 염두에 두고 커뮤니티를 참고해서 특약을 재빠르게 정리한 건 좋은 순발력이었으나, 그에 앞서 미리 정리해 두는 정리력이 있었으면 더 좋았을 것 같습니다.(맨날 말로만 ‘해야지해야지’ 하는 살람 ㅋㅋㅋㅋ) 현금 전세입자라 전세 특약에는 특별히 신경쓸 게 없었지만, 매매의 경우 낮은 금액으로나마 근저당이 있기에 커뮤니티를 서둘러 뒤져야 했거든요. 1호기를 날림으로 하니 2호기에서 챙겨야 할게 좀 많네요 ㅎㅎ
특약 추가 + 특약 제외 : 나름대로 추가된 특약이 있었고, 사장님이 다른 말로 바꾸어 의도를 충분히 반영해 주신 사항도 있었습니다. 다만 특약에서 제외된 사항들이 꽤 민감한 부분이라 가계약 단계에서 선을 긋지 못한 게 개인적으로 아쉬웠습니다. 그래도 되게 불안해 할 사항들은 아니기도 했고, 무엇보다 본계약 특약을 위해 의사소통하며 느낀 바로는… 그만큼 민감하기에 이 부분 논의 하다가는 계약 못했겠다 싶더라구요. ㅋㅋㅋㅋㅋ
- 근저당 잔액 확인 : 그래도 가계약 시점의 등기부 등본은 확인했으니까 + 여전히 낮은 수준이라서 추후에 논의하자는 생각
- 전세 계약금을 중도금으로 : 중도금이 있는 계약과 없는 계약은 파기의 무게가 다르기에 필요는 하다 생각했지만, 이미 매도자분이 손해를 보는 상황이기에 적게나마 계약금을 배액배상할 가능성은 낮다고 생각했습니다.
- 계약금으로 일부 상환 : 사실 꼭 필요한 조항은 아니라고 생각했습니다. 제일 중요한건 근저당 최종 상환/말소니까요.