안녕하세요
행복한 아파트 투자자
부주낙낙입니다 :)
오늘 알아 볼 개념은 대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권입니다. 단어가 다소 어렵지만, 거주하다 위기가 찾아왔을 때 나의 돈을 지킬 수 있는 권리들입니다.
임차인인 세입자가 반드시 우선적으로 알아야 한다고 생각하고, 임대인의 입장에서도 아파트를 운영할 때 알아두면 유요한 개념이라고 생각합니다. 저 또한 몇년 전 전세로 오피스텔에 거주 할 때, 억단위의 큰 전세금을 지키기 위해서 공부하고 알아봤던 것들이었습니다. 지금은 임대인으로서 각자의 입장을 이해하고, 운영에 지장이 생기지 않도록 하고 있습니다.
▶ 세입자(임차인) 입장 : 내 보증금, 돈을 지키기 위해 알아야 한다.
▶ 집주인(임대인) 입장 : 투자물건을 현명하게 운영하고, 임대시장을 이해하기 위해서 알아야 한다.(역지사지도 알아야 할 수 있습니다)
그래서 무엇을 해야하나요?
결론적으로는 1)확정일자 + 2)전입신고 + 3)주택의 점유, 이 세가지를 챙겨주시면 됩니다.
1. 대항력/우선변제권/최우선 변제권을 이해하기
출처 입력
가. 대항력이란?
"나 방 못 빼"
▶대항력을 쉽게 이해해본다면, 현재 거주하고 있는 집을 나가지 않고 있을 수 있는 권리입니다. 이런 일이 언제 일어날까 싶지만, 혹여나 경매 등의 이유로 소유자가 바뀌게 되었을 때 집을 비워주어야 하는가하는 문제 등이 발생할 수 있습니다. 그런 상황에서 우리의 입장에서는 나의 보증금을 돌려받기 전까지 버틸 수 있는 힘이라고 생각하면 좋을 것 같습니다.
찾기 쉬운 생활법령 정보 홈페이지 발췌
여기서 중요한 것은 대항력의 요건을 만들어야 한다는 것입니다. 위의 요건에서 1)주택의 인도는 쉽게 말해 이사를 들어가서 점유하는 것입니다. 짐을 놔두는 것이죠. 그래서 집을 이사하며 들어가고 나갈 때, 세입자의 미리 짐을 들이는 것들이 쉽게 받아들여지지 않는 경우가 있는 것입니다. 2번 사항인 주민등록은 2)전입신고를 의미합니다.
그리고 한가지 더 알아야 하는 사항은 적용 시점인데, 그 다음날부터 대항력이 생긴다는 점입니다. 이 부분이 악용되는 사례들도 있기에 아파트 계약을 할 때에는 권리 사항에 있어서 특약이나 등기부등본을 통한 근저당의 확인을 잘 챙겨야 합니다.
정리 :: 대항력
▶"나 방 못 빼", 집주인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있는 힘
▶요건
1) 이사
2) 전입신고
3) 그 다음날부터 효력
2. 우선변제권이란?
▶우선변제권을 쉽게 이해해본다면, 집이 경매나 공매로 팔렸을 때 돈을 받을 수 있는 순서에 대한 권리입니다. 집주인이 모종의 사연이 있어서 집이 경매나 등기로 넘어갈 수도 있습니다. 흔한 일은 아닌 것 같습니다만 일어나는 일인 것도 사실입니다. 집의 등기사항을 볼 때, 근저당이나 가압류 등이 설정된 날짜가 있습니다. 은행에서 주택담보대출을 받으면 근저당이 설정되는 것이니, 무조건 부정적으로 바라보고 근저당 있는 집은 위험하다는 개념으로 받아들지는 않으셔도 괜찮습니다.
이런 근저당이나 가압류의 설정된 날짜보다, 우선변제권의 권리가 적용되는 날짜가 우선하면 추후 일이 생겼을 때 배당요구를 하며 먼저 돈을 받을 수 있습니다. 간결하게 돈을 받는 순서입니다.
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우선변제권의 요건은 생각보다 단순합니다. 앞서 얘기한 대항력에 확정일자를 더하면 됩니다. 다시 풀어보면 1)이사 2)전입신고 3)확정일자, 이 세가지 요건을 다 갖춘 가장 늦은 날을 기준으로 우선변제권이 발생합니다.
확정일자라는 말이 어렵죠, 확정일자는 임대차 계약서가 작성된 날짜에 존재함을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 의미를 깊게 이해하는 것도 좋지만 우리가 해야하는 것은 계약서를 작성한 날에 소재지의 읍/면 사무소나 동 주민센터 등에 방문해서 부여받으면 된다는 것을 기억하면 좋을 것 같아요.
정리 :: 우선변제권
▶돈을 받을 수 있는 순서
▶요건
1) 대항력의 요건(이사+전입신고)
2) 확정일자
사실 계약서를 작성한 날에 확정일자를 받는다고 생각하면 대항력의 요건이 충족되는 날 우선변제권이 같이 생기는 경우가 많습니다.
3. 최우선 변제권이란?
▶소액임차인을 보호하기 위한 제도로, 아파트가 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금 중 일정액(법에서 정한 일정 금액 이하)을 우선적으로 받을 수 있는 제도입니다. 쉽게 생각하면, 소액임차인의 요건이라면 가장 먼저 일정 금액을 받을 수 있다는 것입니다.
찾기 쉬운 생활법령 정보 홈페이지 발췌
용어가 조금 어렵기도 할 것 같습니다. 최우선변제권은 가장 우선적으로 보호해줘야한다는 개념으로 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 그 대상은 소액임차인이 대상이고요.
최우선변제권도 요건이 있습니다. 우선은 보증금의 금액이 1) 소액의 범위에 해당해야합니다. 그 소액의 범위는 지역별로 다른 점이 있으니, 인터넷등기소 등의 홈페이지를 통해서 확인해보시면 됩니다. 참고로 2023.2.21일자 이후 기준으로 서울의 경우 소액임차인의 보증금 기준(임차인 보증금 범위)은 1억6천500만원 이하/최우선변제 금액(보증금 중 일정액의 범위)은 5,500만원 입니다.
그리고 2) 경매신청 등기 전에 앞서 말한 대항력(이사+전입신고)가 되어야합니다. 마지막으로 3) 배당요구를 늦지 않게 하는 것입니다.
정리 :: 최우선변제권
▶소액임차인을 보호하는 것으로 일정 금액을 최우선으로 받는 것
▶요건
1) 소액임차인에 해당하는 보증금 액수
2) 경매 신청등기 전 대항력(이사+전입신고)
3) 배당요구
※지역별 임차인 보증금 조회 방법
[인터넷 등기소 홈페이지]
-상단의 메뉴 중 "고객센터" ▷ "소액임차인의 범위 등 안내'
-해당 지역 검색 후 범위 확인
2. 실제 활용하기
오늘 이야기한 대항력과 우선변제권은 세입자라면 반드시 알고 있어야 하는 것이고, 실제 거주하는 곳에서 문제는 생기지 않을지에 대한 판단을 스스로 할 수 있어야 나의 소중한 돈을 지킬 수 있습니다.
그런 면에서 집을 구할 때나, 혹은 지금 있는 집에서 나갈 때 내가 돈을 지키기 위해서는 어떻게 생각해야할지를 고민해보시면 도움되실 것 같습니다.
(글의 시작 부분에 있던 이 문구가 이제 조금 이해가 되실까요?😊)
앞선 내용을 정리를 하면 계약서를 작성한 날 인근 주민센터에서 확정일자를 받고, 잔금일에 전입신고와 이사를 하며 그 다음날부터 대항력과 우선변제권이 생기는 것을 알고 있으면 됩니다. 그 사이에 임대인이 근저당 등의 저당권을 만들지 않도록 특약 등의 보호장치를 마련하면 좋을 것 같아요.
그리고 무엇보다, 계약 하기 전 등기부등본을 확인하여 선순위의 근저당/가압류 등이 있는지를 파악하는게 반드시 필요합니다. 만약 해당 집에 먼저 선순위로 근저당이 있다면, 내가 후순위가 되는 것이니 보증금을 지키는 것이 위험할 수 있을겁니다. 임대인의 입장에서 주담대의 근저당이 있는 집의 전세를 맞추는게 어려울 수 있다고 생각할 포인트이기도 하겠습니다.
그렇지만 해당 집 값에 비해 근저당의 액수가 과도하지 않다면 괜찮을 수 있습니다. 서울 수도권에 주택담보대출을 일으켜 집을 사는 경우가 대다수이니까요.
연습을 해보자면,
(*확정일자와 이사는 한 상태라고 가정)
가. 근저당권 일자 : 2025년 9월 21일 / 전입신고 일자 : 2025년 9월 22일
→ 대항력 X
나. 근저당권 일자 : 2025년 9월 21일 / 전입신고 일자 : 2025년 9월 21일
→ 대항력 X, 신고일 그 다음날부터 적용이라 대항력은 22일 부터 생깁니다.
다. 근저당권 일자 : 2025년 9월 21일 / 전입신고 일자 : 2025년 9월 20일
→ 대항력 O
3. 마치며
글을 쓰고 찾아보면서, 제가 첫 독립하면서 살았었던 오피스텔의 전세를 찾아봤습니다. 그 때 전세가는 1억5천 수준이었는데 더 떨어져있는 것도 시사하는 바가 있다고 느껴집니다. 당시 약간의 전세자금대출을 받았었고, 제 기억으로 매매가와 전세가의 차이가 1천만원도 차이가 나지 않았던 것 같습니다.
(개인적으로 경험상 오피스텔은 전세보다는 월세를,,,,,매매는 아파트를 고려하시는게 좋다고 생각합니다)
불안하지는 않았느냐면, 그렇게 불안하지 않았습니다. 전세는 그냥 돌려받는 돈이라고 생각했고, 굉장히 이득이라고 생각했으니까요.
아무것도 몰랐기에 되려 전혀 무섭지 않았습니다.
그러다 퇴거일에 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 것과 임대인과의 트러블로 주거의 자산이라는 것에 대해 필요성을 더 크게 느꼈기도 합니다. 예로부터 착한 임대인을 만나면 집 못산다는 얘기가 있는데 그게 참 웃프다는 생각이 듭니다.
이런 대항력과 우선변제권 외에도 요즘에는 보증보험이 대중화 되어있기도 합니다. 그렇기에 실제로 아파트라는 안정적인 거주환경에 거주하신다면, 조그만 신경쓰면 큰 걱정거리로 다가오지는 않을 것 같습니다.
아파트 투자를 하고, 현장에서 매수도 하고 협상도 하다보면 적게는 몇백 많게는 몇천 단위의 금액이 변동되곤 합니다. 그렇지만 사실 단 돈 한푼도 급여로 저축하여고 한다면 결코 가벼운 돈이 아니라고 생각합니다.
그런 것들을 생각하면 내 돈을 잘 지킬 수 있는 방법들은 조금은 시간과 노력을 들여서 알고 있어야 합니다. 그리고 각자의 입장을 이해하면, 임대를 운영하는 상황에서도 여러가지 대처나 대응을 할 수 있다고 생각합니다. 불안해 하는 임차인을 이해와 설득하는 것도 알아야 할 수 있는 것처럼요.
아파트의 전반적인 이해를 통해서, 보다 나은 거주환경을 잘 마련하셨으면 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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