안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
1세대 1주택 비과세는 적용을 받느냐 안받느냐에 따라 세금이 적게는 수 천만원에서, 많게는 수 억원까지 차이가 나곤 합니다. 이 뿐만이 아닙니다. 가산세 부담도 만만치가 않습니다. 만약 비과세인 줄 알고 양도세 신고 안했다가 향후 국세청으로부터 비과세가 아닌 것으로 확인되면, 내야 할 양도세가 1억 원이라 가정할 경우 무신고가산세만 2,000만원(20%)이 됩니다. 여기에 납부지연가산세가 1년에 대략 8% 씩 가산되는데, 만약 5년 후에 비과세가 아닌 것으로 확인되어 추징당한다면 약 4,000만원의 납부지연가산세가 붙는 것이죠. 결국 본래 내야 할 양도세 1억 원에 가산세 6,000만원, 합하여 1억 6,000만원 세금이 추징되는 것입니다.
만약 내가 위 사례의 당사자라고 하면, 정말로 마음고생이 심할 것 같다는 생각이 듭니다. 이렇다보니 특히나 1세대 1주택 비과세는 정확하게 알고 있어야 하고, 꼼꼼히 체크 및 판단해야 합니다.
비록 세무대리인을 통하여 신고한다 하더라도, 1세대 1주택 비과세를 받고자 한다면 최소한 그 용어의 뜻과 요건 정도는 알고 있으셔야 합니다.
1세대 1주택이란 무슨 의미일까요?
만약 내가 아파트 1채 갖고 있고, 배우자가 아파트 1채 갖고 있다면?
나와 배우자는 동일 세대이므로, 1세대 2주택자가 됩니다.
내가 아파트 1채 갖고 있고, 자녀가 아파트 1채 갖고 있다면?
이 경우는 상황에 따라 달라집니다. 함께 살고 있는지 여부에 따라 1세대 2주택자가 될 수도 있고, 나와 자녀 각각 1세대 1주택자가 될 수도 있습니다.
1세대란 무슨 뜻일까요?
1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 의미합니다. 이는, 본인과 배우자는 기본적으로 동일 세대로 묶이고, 생계를 같이하는 가족이 있다면 역시나 동일 세대로 본다는 의미입니다.
생계를 같이하는 가족이라 함은 어디까지를 가족으로 볼까요?
소득세법에서는 가족의 범위를 본인 및 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매로 규정하고 있습니다. 따라서, 본인 1주택과 형제 1주택을 소유한 상태에서 본인과 형제가 생계를 함께한다면 동일 세대로 보아 1세대 2주택에 해당하는 것입니다.
만약 본인과 조카와 같은 주소지에서 생계를 같이한다면 어떨까요? 동일 세대로 보아 주택 수를 합산할까요?
관련 예규에 따르면, 주택 양도일 현재 같은 주소지에서 생계를 같이하는 조카는 같은 세대에 해당되지 않는다고 해석한 바 있습니다(사전법령해석재산2020-641, 2020.12.17). 이에 미뤄볼 때, 본인과 조카가 각자 1주택을 보유하더라도 동일 세대가 아니므로 각각 1세대 1주택자에 해당될 것으로 보입니다.
앞서 잠깐 설명드린 것처럼 나와 배우자가 각자 1주택 씩 보유하고 있다면 1세대 2주택을 보유한 것이 되므로 비과세는 불가능합니다.
만약, 나와 자녀가 1주택 씩 보유하고 있는 경우에는 어떨지 살펴보겠습니다.
자녀의 경우 결혼을 하고 따로 살고 있다면 별도 세대로 봅니다. 물론, 결혼했더라도 부모님과 함께 살고 있다면 당연히 동일 세대로 봅니다. 이 경우엔 본인 1주택 + 자녀 1주택, 둘 다 합쳐서 1세대 2주택자가 될 겁니다.
만약 미혼인 자녀라면, 부모님과 사실상 생계를 달리하면서 + ① 자녀 연령이 30세 이상 이거나 or ② 자녀 연령이 30세 미만인 경우 사업·근로·기타(인적용역 대가만 포함)소득이 중위소득의 40% 이상이면서 소유하고 있는 주택 등을 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다.
그런데 세대 분리 판단의 핵심은 사실상 여부, 즉 실질로 판단한다는 것입니다.
1세대 1주택 비과세 상담을 하다보면, 오직 주택 수를 줄일 목적으로 자녀를 세대분리 시키려는 분들이 종종 있습니다.
보통 세대분리라고 하면 본인과 함께 되어 있는 자녀의 주민등록등본 상 주소지를 이모, 형제 등 다른 친척 주소로 전입 신고하는 방법을 흔히들 생각하십니다. 마치 아이들 학교 배정 때문에 위장 전입 신고하는 것처럼 말입니다.
비과세 적용 시에 이랬다가는 큰일날 수 있습니다.
반드시 실제로 따로 살면서 생계를 달리 해야 하는 것이지, 실제로는 함께 살고 있으면서 등본 상 주소지만 다른 곳으로 이전시켜두면 절대로 안된다는 점에 유의하셔야겠습니다.
예를 들어, 각각 1주택을 보유하고 있는 부모님과 미혼 자녀가 함께 경기 김포시에 거주하다가, 자녀가 서울 강동구에 소재한 직장에 취업하게 되었다고 가정해보겠습니다.
자녀는 출퇴근이 힘들어 직장 근처인 서울 강동구에 소재한 오피스텔을 구해 그 주소지로 전입신고하고 실제로도 월세내면서 따로 살고 있다면, (물론 실질 여부 등을 더 꼼꼼히 따져봐야겠지만) 이런 경우가 세대 분리되었다고 볼 수 있는 사례가 아닐까 싶습니다.
1세대 1주택 비과세는 요건 적용이 매우 엄격합니다. 1세대 1주택처럼 보이려 눈에 보이는 것(대표적으로, 등본 서류)만 바꿨다가는 정말 큰일날 수도 있습니다. 특히 자녀가 미혼이면서 30세 미만이라면 세대 분리를 통해 주택 수 줄이기는 더욱 쉽지 않습니다.
세대 분리를 고민하시는 분들에게 이 글이 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
▶ 유튜브 채널
▶ 네이버 클립
▶ 대표 블로그
댓글
아파트 취득 당시에는 부모님과 함께 거주하여(부모님 소유 1채) 1가구 2주택이 된 후, 제가 다른 곳에 전입신고하여 거기서 실질적으로 독립 생계를 이룬 다음, 아파트를 처분할때에는 제 기준으로 1가구 1주택이 되는것이 맞죠? 그럼 이럴땐 비과세 혜텍도 얻는게 맞는지 궁금합니다
