안녕하세요. 수수진입니다.
제가 늘 궁금한 단지가 생길 때마다
한 번씩 해보는 행동이 있는데요.
자차를 이용하거나 매물임장 때
운전을 하게 될 때면 짐은 차에 두고
누가 봐도 그 단지에 살고 있는 사람처럼
지갑만 들고 그 생활권에 있는 상권에 들어가서
차 안에서 먹을 간단한 간식을 삽니다.
이렇게 내가 직접 살고 있는 사람처럼
간접적으로 경험을 하고 나면
주변에 함께 걸어 다니는 거주민분들의
일상적인 분위기가 느껴지면서
매번 스스로에게 다시 한 번 질문을
해볼 수가 있더라구요.
여긴 살고 싶은 집인가?
아니면 사고 싶은 집인가?
이게 바로 제가 생각하는
저가치와 저평가의 차이라고 생각이 듭니다.
오늘은 늘 우리가 헷갈려하는
저가치와 저평가 단지를 어떻게 직관적으로
구분하며 볼 수 있는지에 대해 적어보려고 합니다.
#1 선호도의 바로미터 ‘전세가’
전세가는 곧 선호도의 바로미터라고 볼 수 있습니다.
매매가가 비싸서 사지 못하는 단지들
특히나 우리가 랜드마크로 보거나
가격이 비싼 곳들은 대부분 사람들이 전세라도 들어가서
그 생활권을 온전히 누리길 원하는 곳들입니다.
대부분 서울이나 수도권에 있는 단지들은
10년간의 전세 상승률을 봤을 때
꾸준히 우상향하는 모습을 보이는데요.
여기 연식, 세대수 모두 비슷한
두 구축 단지가 있습니다.
실제로 10년간의 전세 상승률을 보면
전세가격은 전체적으로 우상향하고 있어요.
다만 왼쪽에 있는 단지가
확실히 매매가 자체가 전저점을 찍고
빠르게 반등하고
전세가도 20% 이상의 차이를 보여주고 있네요.
두 단지 모두 가치가 없다고 판단하긴 어렵지만
10년간 전세 상승분만으로도
가수요도 실수요도 좋은 A단지가
B단지보다 가치가 좋은 단지로 볼 수 있습니다.
10년간의 전세 상승분으로만 보면
대부분 서울, 수도권 단지들은
전체적으로 우상향을 하고 있지만
조금만 더 디테일하게 들어가볼게요.
과거 2020년 7월 임대차 3법이 생기면서
전체적으로 전세가가 올라가는 모습이었는데요.
그렇다면 임대차법이 생기기 전
과거의 전세가로 비교해볼까요?
선호가 좋은 A단지는 임대차법이 생기기 전에도
B단지보다도 가치가 좋았기 때문에
전세가가 꾸준히 상승하고 있던 단지였습니다.
서울, 수도권의 대부분의 단지들은
가치가 있지만 그럼에도 불구하고
어떤 단지들은 전세가가 상승해야만
매매가가 움직이는 단지들까지 다양합니다.
이게 바로 살고 싶은 단지인지,
내가 사고 싶은 단지에 따른 선호도 차이고
살고 싶은 사람들의 수요가 고스란히
전세가에 드러나게 됩니다.
#2 마음이 행동으로 드러나는 ‘거래량’
두번째는 바로 거래량입니다.
전세가는 ‘살고 싶다’는 마음을 보여주는 지표라면
거래량은 그 마음을 ‘행동으로 옮긴 결과’로 보면 됩니다.
특히 거래량은 상승장보다 하락장에서 더 분명해집니다.
사람들이 선호하는 곳이 아니라면 거래가 뚝 끊기게 되지만
정말 가치가 높고, 선호되는 단지라면
가격이 조정되는 순간에도
누군가는 ‘지금이라도 사야겠다’라는
마음이 생기기 마련입니다.
실제로 2022년 고점 이후
2023년 서울, 수도권 아파트 가격이
전고점 대비 30% 가까이 떨어진 시기에도
가치가 있는 단지들은 꾸준히 거래가 이어졌습니다.
입지가 뛰어나고 선호가 좋은 아파트들은
상승장뿐만 아니라 하락장에서도
지속적으로 거래가 발생하는 특징을 보입니다.
물론 더 좋은 입지의 가치가 높은 단지들은
가격이 상승할 때도 하락할 때도
지속적으로 많은 거래가 일어나는 모습들을
직관적으로 살펴볼 수 있습니다.
당시 시장에서는 ‘지금 집 사면 안된다’는
목소리가 많았지만
바로 그 때조차 거래가 끊기지 않았던 단지들은
가격이 내려오자 기다렸다는 듯
지갑을 연 수요자들이 있었던 곳들입니다.
따라서 전세가가 높더라도 거래가 끊겨있다면
그 단지는 우리가 생각했던 것보다
선호도가 낮은 단지일 수도 있습니다.
즉, 단순히 거래량을 보기 보다는
가격이 부담스러워 망설이던 수요자들이
하락장에서도 실제로 움직이게 만들었던
선호가 좋은 단지가 어디였는지까지
살펴볼 수 있는 지표로 활용할 수 있습니다.
시장은 언제나 수많은 지표들이 있지만
결국 핵심은 단순합니다.
사람들이 살고 싶은가, 그리고 사고 싶은가
그 마음을 가장 솔직하게 보여주는 것이 전세가이고
그 마음을 행동으로 실행하는 게 바로 거래량입니다.
전세가가 꾸준히 우상향한다는 건
사람들이 여기라면 전세라도 들어가서 살고 싶다라는
확신을 갖고 있다는 뜻입니다.
그리고 공포심 가득한 하락장에서도 누군가는
반드시 지갑을 열 만큼 그 단지를
높이 평가한다고 생각하면 좋겠습니다.
이 2가지가 동시에 확인이 되는 단지라면
그 곳은 단순히 싼 단지가 아니라
매번 우리가 이야기하는
가치대비 저평가된 집일 가능성이 큽니다.
작지만 분명한 신호에도 귀 기울이며
투자로도 실거주로도 더 현명한 선택을 하시길
진심으로 응원하겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
[글로 적어보는 생각 수수수필로그]
#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?
#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장
