대출 규제에 전세 대출도 넣어 DSR을 판단하겠다, 이런 류의 기사들이 쏟아져 나오고 있습니다.
조정대상지역 추가 지정이라는 복잡한 상황 속에서,
증여와 매수 시 취득세, 양도소득세, 종합부동산세가 어떻게 변할지 구체적인 사례를 통해 말씀드리고자 합니다.
D-2, 3차 부동산 대책 발표? 조정대상지역 확대?
패닉 바잉이라고 하죠, 말 그대로 미친 듯이 부동산을 구매하고 있습니다.
몇 분 만에 집값이 1, 2억 씩 올라가는 상황인데요. 이 상황을 노리고 대책이 나온 것이라 비춰질 정도입니다.
마포, 성동, 분당 등의 지역이 특히 과열되어 있죠.
이런 상황에서, '주택을 사지 말아야 할까?' 라는 질문에 저는 차마 '그렇다.' 라고 답할 수 없었습니다.
하지만 어느 정도 체력은 남겨 놓으라고 말씀 드리고 싶은데요.
정책 하나가 나오면 갑자기 동결 효과가 생기며 가격이 툭 떨어지는, 단기 급락이 발생할 수 있기 때문입니다.
또한 고가 주택을 구매하였다면 자금출처조사를 비롯한 세무조사가 나오게 됩니다. 이렇게 연달아 쫒기다 보면 멘탈이 나가는 경우가 참 많죠.
그래서 정부는 2025년 10월 15일, 추가 부동산 대책을 발표할 것이라 말했습니다. 규제지역을 늘리고 대출을 더 조일 것으로 예상되는데요.
지금 거론되는 정부의 부동산 종합 대책을 구체적으로 알아볼까요?
1. 규제지역 확대: 현재로서는 성동, 광진, 마포 등 한강벨트 주요 지역이 거론되는 중입니다. 투기과열지구, 또는 조정대상지역으로 새로 지정될 가능성이 높습니다.
2. 대출 : 주택담보대출이 6억에서 4억으로 줄어들고, 전세 대출을 DSR 산정에 포함하여 대출 한도가 축소될 것으로 보입니다.
3. 세금 억제 정책: 서울 내 중랑구와 도봉구를 제외한 대부분의 지역이 기준(최근 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상)을 충족하고 있는 상황입니다.
지난 라디오에서, 이재명 대통령은 세금을 부과한다던가 소유를 제안하는 수요 억제 정책을 시행하면, 시장이 이걸 이겨내더라, 라고 답했습니다. 그래서 세금으로 집값 잡지 않겠다라고 덧붙였고요.
그래서 규제가 아닌 공급 확대를 통해서 시장 흐름을 대응하겠다고 밝혔었는데, 부동산 경쟁이 심해지니까 어쩔 수 없이 나올 카드인가 생각이 듭니다.
증여 - 수증자 / 매매 -매수자, 지금 당장 등기 쳐야 합니다.
100개가 넘었던 조정대상지역 중 주요 지역만 가져와 봤는데요.
성남시 같은 경우 2017년 조정대상지역으로 지정되어 2023년 해제되었습니다. 5년이 넘도록 규제 지역으로 묶여있었던 것이죠.
이 5년 동안 조정대상지역에 대한 세제 억제를 전부 적용 받을 수 밖에 없다는 뜻입니다.
주택 취득세 변화
조정대상지역으로 설정되면, 우선 주택 매매 취득세율부터 중과세를 적용받습니다.
일반적인 매매 취득세라면 2주택 까지는 1~3%의 일반세율을 적용받지만, 조정대상지역이라면 2주택 거래부터 바로 8~9%의 중과세를 먹입니다. 3주택부터는 12~13%를 적용받고요.
이는 당연히 증여 취득에도 적용이 됩니다.
그래서 제가 증여를 서두르라고 말씀을 드리는 것이고요.
일반적인 증여취득세는 보통 4% 정도인 데 반해, 조정대상지역 내 증여취득세는 12~13%로 세 배 가까이 올라갑니다.
그런데 이 취득세를 내는 사람은 다름 아닌 자녀이죠, 일반적으로 이 정도의 세금을 감당할 수 있는 사람은 많지 않습니다.
종합부동산세세 변화
종합부동산세 문제도 중요합니다.
예전 종합부동산세는, 어느정도 감당할 만 한 수준이었습니다.
그런데 2021~2022년의 종합부동산세를 보면 2017년의 2배 가까이 차이가 나고 있습니다. 이 때 종부세만 몇 억을 내는 사람들이 줄을 이었고요.
2023년도부터는 조금씩 줄어 3주택 이상자, 12억 초과 부분에 대해서만 종부세를 내는 걸로 상황이 조금 완화되었지만, 더 이상의 개정은 기대하기 힘들 것이라 보여집니다.
