안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
이제 임장하기 정말 좋은
선선한 가을의 계절이 찾아왔네요!
즐겁지만 안전하게 임장하길 바랍니다 :)
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학군지 아파트 투자하면
어떤 것이 떠오르나요?
'탄탄한 학군 전세 수요'
학업 수준이 높은 학군과
양질의 학원가를 갖춘 지역은
학령기 아이가 있는 부모라면
한 번쯤 고민해볼 정도로
거주 수요가 풍부합니다.
특히 수도권 내에서 학군지는
소수의 특정 지역만 있기 때문에
더더욱 그 수요가 쏠리게 될 수 밖에 없습니다.
전세 레버리지 투자를 한다면
임차 수요가 탄탄하기 때문에
안정적인 자산을 보유할 수 있습니다.
하지만 단순히 학군지라고 해서
무작정 투자를 해서는 안됩니다.
학군지 투자 불패?
학군지 부동산에 대한 여러 기사들이 있습니다.
'학군지 열기 지속, 대치/목동 신고가 경신'
'추락하는 중계 학군지'
같은 학군지임에도 불구하고
오르는 곳이 있고 안오르는 곳이 있습니다.
소위 서울 3대 학군이라 불리는 곳 중에서
강남 대치, 양천 목동 학군은 뜨거운데,
여전히 노원 중계 학군은 차갑습니다.
서울 3대 학군을 지도 위에 올려보면
그 답을 알 수 있습니다.
수도권은 한강을 중심으로
강남, 종로/중구, 여의도
서울 3대 업무지구가 있습니다.
지도만 보더라도
강남의 대치, 양천의 목동은
탄탄한 업무지구와 가까운데 반해,
노원의 중계는 상대적으로 외곽에 있습니다.
따라서 같은 학군지라 하더라도
상대적으로 중심부에 가까운 학군지가
더 가치가 있음을 알 수 있습니다.
일산으로 보는 학군 위상
서울 뿐만 아니라
경기도에서도 유명한 학군지들이 있습니다.
대표적으로 성남 분당, 안양 평촌, 고양 일산이 있는데요.
서울 7대 업무지구와 같이
경기도 대표 학군을 지도 위에 나타내보면
성남 분당, 안양 평촌은 서울은 아니지만
주요 일자리 접근성이 매우 뛰어납니다.
그러나 고양 일산은 중계와 비슷하게
서울 중심부로부터 거리가 먼 지역입니다.
특히, 강남접근성은 수도권 학군지 내에서
가장 떨어지는 지역 중 하나입니다.
각 지역에서 대표 학군지 아파트의
가격 추이를 살펴보면,
확연히 보다 중심부에 가깝고
주요 일자리 접근성이 좋을수록
더 많이 상승했음을 알 수 있습니다.
특히, 일산 학군지 아파트는
절대적인 가격도 가장 작았는데
상승률도 가장 작었습니다.
일산과 서울의 대표 학군지
초등학교의 학생수 추이를 살펴보면,
학군지 초등학교 학생수 (23~25년)
확실히 중심부에 있는
학군지의 초등학교가
전체 학생수도 많고
고학년 학생수가 많습니다.
또한, 2년간의 학생수 변화를 보았을 때,
전체학생수는 큰 차이가 없으나
고학년 학생수를 살펴보면
대치, 목동의 학생수는 증가하지만
일산, 중계의 학생수는 줄어듭니다.
이처럼 학군지의 위치에 따라
초등학교의 수요가 차이가 나고
시간이 흘러 그 수요가 떨어질 수 있습니다.
중계 학군은 일산과 마찬가지로
해당 생활권에서 선호하는 학군지지만
서울 중심부와 거리가 먼
외곽에 위치해있는 학군지란 공통점이 있습니다.
중계학군지 아파트의 위상도
일산학군지의 아파트의 위상처럼
될 수 있을 수 있지 않을까요?
그럼 외곽 학군은 투자하면 안되나요?
그럼 학군지라 하더라도
외곽에 있으니까
투자하면 안되는 것일까요?
당연히 아닙니다.
외곽에 있다하더라도
그 지역 내에서 반드시
거주해야만하는 사람들이 있고
해당 권역 거주민들의 수요를 끌어당기는
독점적인 학군 수요가 분명히 있습니다.
외곽에 있는 학군지 구축도
가치 대비 충분히 싸고
감당가능하다면
임차 수요가 풍부한
좋은 투자처가 될 수 있습니다.
특히나 상급지 시장이 뜨겁게
오른 현재 시장에서
상대적으로 오르지 않은
외곽 시장은 기회가 될 수 있습니다.
강남, 노원 아파트 매매가격 변동률 (13~24년)
무엇보다 부동산은
좋은 것을 사는 것이 아니라
가치 대비 싼 것을 사야함을
결코 잊어서는 안됩니다.
학군지에만 매몰되는 것이 아니라
가치 대비 싼가에 집중하여
가치와 가격을 치열하게 비교해보며
최선의 투자를 하시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
