안녕하세요

당신과 끝까지 함께할 투자자 운조 입니다.

지역의 가치를 이해하는 방법

우리가 매달 임장보고서를 작성하고 임장을 가고

그리고 매물도보고 결론까지 내 보면서

이 지역의 가치가 어떻고 가격은 어떻고 투자금은 어떻고

정말 많은 것들을 고민하고 생각하며 어떻게든 투자와

연결해 보기 위해서 정말 많은 노력을 하고 계실거라 생각이듭니다.

투자를 시작한지 얼마 되지 않은 분들이라면 공통적으로

어려워 하시는 부분이 있는데요.

그래서 이 지역의 가치를 어떻게 파악해야 하지?

라는 질문에 쉽사리 대답을 못합니다.

그래서 오늘 제가 제시해 드릴 방법은 ‘키워드’입니다.

가치를 파악하는 키워드

1.핵심가치

사전임보를 작성할 때 개요부분을 작성하고나면

어김없이 돌아오는 입지평가요소 부분인데요.

입지평가 요소를 작성하면서

‘이 지역은 직장이 없네.’

‘이 지역은 교통이 중요해.’

‘이 지역은 환경이 너무 좋아.’

나름의 결론을 내려가면서 지역의 가치를 파악하고 계실텐데요

중요한 것은 지역의 핵심 가치를 파악하고

그것을 ‘키워드’로 정리해서 투자 의사결정까지

이어나갈 수 있어야 합니다.

위 사진은 대구에 있는 범어 학원가 입니다.

대구는 여느 다른 광역시와는 다르게 ‘학군’이라는 입지요소가

정말 강력한 곳입니다.

대구에서 학군이 가지는 의미가 어느정도냐면

대구의 대장 단지인 2020년식 힐스테이트 범어 라는 단지는

서울 3급지의 선호 구축보다 전고점이 높고 가격을 나란히 할 정도로

높은 전고점과 높은 상승률을 보여주는 단지입니다.

가격이 보여주는 것과 같이 대구사람들은

정말 ‘학군에 미쳐있는 사람들’ 이라고 해도 과언이 아닌데요.

범4만3 이라는 명사가 나올정도로 범어4동과 만촌3동에

엄청난 학군을 가지고 있을 뿐만 아니라

312개의 학원이 밀집되어 있는데요.

지방에서는 이정도에 학군, 학원가가 한곳에 밀집된 곳은

대구가 유일한 곳입니다.

학원가의 수준을 보면

경기도에 평총 학원가와 같은 학원수

그리고 서울 3대 학군이라고 하는

노원의 중계 학원가보다 더 많은 학원이 밀집되어 있습니다.

그래서 제가 대구에서 첫번째로 뽑은 키워드는 ‘학군’입니다.

2.핵심가치 보완요소

두번째로는 우리가 일반적으로 조사하는 입지요소가 아닌

지역내 사람들이 좋아하는 선호요소입니다!

학군의 가치가 높은 대구에서 사람들 중요하게 생각하는 것은

바로 학원가접근성 바로 ‘수성구 범어 접근성'입니다.

그리고 그 범어 접근성에서 핵심적으로 빠질 수 없는 요소가

바로 이 대구의 달구벌 대로 입니다.

달구벌 대로는 8차선 도로로 대구를 서에서 동으로 종단하는 형태로

대구의 지하철인 2호선 노선도와 함께 형성되어 있습니다.

대구에 거주하는 사람이라면

이 ‘달구벌대로' 근처에서 거주하는 것을 선호하는데요.

바로 수성구 접근성을 매우 용이하게 해주기 때문입니다.

자차를 이용한 접근성 뿐만 아니라 지하철 노선인 2호선을 이용하여

학원가 까지 정말 단시간 내에 이동 할 수 있습니다.

이렇게 달구벌대로 라인에 있는 대구 중구 대신센트럴자이라는 15년식 단지가

3년 더 신축이 18년식 단지인 대구 동구의 이안동대구라는 단지와 비교했을 때

압도적인 매매가와 거래량을 확인 할 수 있습니다.

그래서 제가 대구에서 두번째로 뽑은 키워드는 ‘달구벌대로’입니다.

3.선호요소

대구는 2015년 시기부터 적정공급량보다 많은 공급량을 보여주고

2023년에는 청라언덕과 태평로, 동대구역 신축들이 들어서면서

적정수요의 2배이상되는 수준의 공급이 들어왔는데요.

장기간동안 저정공급량보다 1.5배, 2배가 넘는 입주가 폭탄을 맞으며

그야말로 ‘신축 밭’이 되어 버릴 정도로 새아파트 들이 많이 들어섰습니다.

그래서 대구의 사람들은 2018년식 아파트마저 구축으로 취급해 버릴 정도로

신축에대한 선호도가 높습니다.

위 두 단지를 보면 대구 달구벌대로에 접해있는 

08년식 대구 중구의 청라센트럴 파크라는 단지와

대구 동구 신암뉴타운에 있는 해모로웨스트 라는 단지입니다.

이처럼 15년 가까이 연식의 차이가 나는 단지가 

달구벌대로 근처에 있는 청라센트럴파크 단지를 신축인

동대구해모로스퀘어웨스트 라는 단지가 최근 실거래가를

1억 이상 벌리게 됩니다.

뿐만 아니라 신축 만큼 중요한 것이 대구에서는 브랜드 인데요.

이렇게 처음에 비슷하게 흘러가는 단지가 결국 최근에 들어서는

1억 이상의가 가격차이를 보여주었는데요.

이처럼 ‘힐스테이트,SK뷰, 아이파크, 푸르지오’ 와 같은 메인브랜드들이

사람들의 선호도 요인에 많은 영향을 끼칩니다.

그래서 제가 뽑은 마지막 세번째 키워드는 바로 ‘브랜드신축’입니다.

대구의 핵심 가치 ‘키워드’

1.학군(범어학원가)

2.달구벌대로(대구의 대동맥)

3.브랜드신축

로 정리할 수 있는데요. 그래서 이것들을

어떻게 투자 의사결정에 적용하는지 말씀을드리면

입지가치가 비슷한 두 단지가 있다고 한다면

첫번째 범어학원가에 가까울 수록

두번째 달구벌대로와 가까울 수록

혹은 지하철 접근성이 좋을 수록

세번째 브랜드신축 일 수록

이렇게 3가지 ‘키워드’를 비교하여

각각의 요소를 더 많이 가지고 있는 단지를

가치 판단에 우선순위로 잡습니다!

현재 앞마마당 내에서 핵심가치를 찾고 키워드를 뽑아서

투자의사결정까지 적용해 보신다면 좋을 것 같습니다 : )

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.