안녕하세요. 수수진입니다.
10월 15일 정부가 다시 한 번
강력한 규제들을 꺼내들며
서울 전역과 주요 수도권이 투기과열지구로
묶이고 토지거래허가구역으로도 확대되면서
주말에 많은 분들이 바쁘게 움직이기도
앞으로의 투자 계획을 수정하기로
하셨을 것 같습니다.
이제 부동산은 끝난 건 아니냐는 말들이
여기저기서 들려오기도 했는데요.
이런 상황을 저도 처음으로
간접적으로 겪고나니
과거의 시장 흐름이 더 궁금해지더라구요.
하지만 이럴 때일수록 마음을 다잡고
할 수 있는 것들을 체크하니
저는 이제 2가지에 집중하며
이 규제속에 어떻게 사람들의 심리와 가격이
반응하는지 지켜보고 기회를 잡아야겠다는
생각이 더 강하게 들었던 것 같습니다.
과거의 상승장을 직접 겪어보지 못한 마음에
과거 정책들부터 한 번씩 살펴보고
수 많은 글들과 영상으로 알려주시는
그 때의 상황들을 간접적으로 듣고 보니
오히려 앞으로의 계획이 명확해진 것 같아
오늘은 그 내용들을 정리해보려고 합니다.
#1 우리가 할 수 없는 것
규제 완화) 2008~2013년
이명박 정부
08년 글로벌 금융위기 이후 → 부동산 침체 대응
강남 3구를 제외하고 투기과열지구 해제
분양가상한제 폐지 추진 등
규제 완화) 2013~2016년
박근혜 정부
거래 정상화를 위해 규제완화 및 활성화 대책
분양가상한제 폐지
LTV, DTI 일괄 70% 완화
다주택자에게 감면 혜택, 재산세-종부세 감면
생애최초 취득세 면제 등
규제 강화) 2017~2022년
문재인 정부
실수요자 보호, 투기 수요 억제
현재와 같이 규제지역 확대 및 세금 규제
투기지역, 조정대상 대폭 지정
다주택자 종부세 강하 및 대출 추가 규제
규제 완화) 2022~ 2025년 5월
윤석열 정부
하락장 대응 규제 해제
강남 3구, 용산만 유지하고
규제 지역 대거 해제
과거 2008년부터의 매매지수를 보며
당시 정부의 대책에 대해 핵심 내용들을
보고 나니 확연히 보이게 되는 점은
정부는 급격하게 가격이 오르면
바로 또 반복되는 흐름을 보인다는 점이
명확해지더라구요.
‘정부는 무엇보다 안정적으로
서서히 오르길 바라는구나’라고 느껴졌습니다.
규제 강화) 2025년 5월 ~
이재명 정부
급등 진정 규제 강화 및 공급 대책
✔︎ 2~3월 : 토지거래허가구역 지정 및 재지정
✔︎ 6.27 대책
주담대 한도 최대 6억 제한
2주택 이상 보유자 추가 주택 주담대 금지
실거주 전입 의무
소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등
✔︎ 9.7 대책
규제지역 LTV 축소(50%→40%)
주택매매, 임대사업자 대출 LTV 0%
1주택자 전세대출 한도 2억
공급 135만호 계획 등
✔︎ 10.15 대책
규제지역 전면 확대 + 토지거래허가구역 지정
(서울 전지역, 경기 12개구역)
무주택자 및 처분조건자 1주택자 주담대 LTV 40%
(연소득 9천만원 이하 무주택자
8억이하 주택구매시 LTV 60%)
3억 초과 아파트 취득자 전세대출 제한
양도세 중과 및 비과세 요건(보유 2년 + 거주 2년)
취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)
1순위 청약 자격 요건 강화 및 재당첨 제한
1주택자 전세대출 DSR 적용 등
정말 강력한 규제가 터지다보니
토지거래허가구역으로 지정되기 전에
빠르게 매도를 하거나 매수를 하기 위해
지난 주 주말에 많은 분들이
부동산을 다니셨을 것 같았습니다.
실제로 급하게 강력한 규제를 낸만큼
여기저기 안타까운 사연들도 많더라구요.
내집마련을 계획하고 있던 사람들도
전세대출 규제로 힘들어하는 사람들,
그리고 공급을 분명 빠르게 하겠다고 했는데
규제 지역으로 묶이며 주요 정비사업 추진에
영향을 주는 등의 피해의 소리도
깊어지는 모습을 보였어요.
이렇게 과거의 시장에서부터 현재까지 보면
2008년 이후 10년이 넘게 반복되어온
부동산 시장의 흐름은 하나였어요.
완화 → 과열 → 규제 → 조정 → 다시 완화
정부는 늘 과열을 진정시키기 위해
규제를 꺼내 들었고
시장이 잠시 숨을 고른 뒤
다시 새로운 파동을 만들어왔습니다.
이런 규제들은 저희가 할 수 없는 거더라구요.
그저 우리가 그동안 배웠던 것처럼
각자 상황에 따라 지금 준비된 상황이라면
무리없는 선에서 매수, 매도를 하고
그렇지 않다면 준비하고
대응해나가는 수밖에 없는 것 같습니다.
하지만 이 또한 영원하지 않고
시간이 지나면 다시 시장은 움직이고
결국 방향은 같은 곳으로 갑니다.
규제는 시장의 속도를 늦출 뿐
방향을 바꾸지 못한다는 점을 명심하며
속도가 늦춰진 순간,
오히려 준비된 투자자들에게는
좋은 기회가 될 수 있다고 생각이 들었어요.
#2 우리가 할 수 있는 것
첫번째.
지금은 ‘현금’이라는
기회의 무기를 모을 때
지금처럼 규제가 강한 시기일수록
일시적인 혼란이 생기기 마련이더라구요.
매수자들은 움츠려들고
자금력이 부족한 수요층은 진입하기
어려운 상태임을 받아들여야 합니다.
이번 대책의 본질은 하나더라구요.
‘누구나’ 쉽게 집을 사지 못하겠다로 느껴졌어요.
대출 한도를 줄이고 스트레스 DSR, 전세대출까지 포함해
수요를 철저히 걸러내겠다는 뜻이었습니다.
그 말은 곧 체력(자금력)이 있는 사람에게만
가능한 시장이라는 뜻이기도 합니다.
가격이 조정되거나 급매물이 등장할 때
대출에 의존하는 사람들은 움직일 수 없습니다.
하지만 현금이 많은 사람들은
상대적으로 더 좋은 급지의 물건을 할 수 있던
상황은 놓쳤지만 그 기회를 잡을 수도 있어요.
저는 그래서 지금 이 시간을
‘총알을 모으는 시간’으로 삼으려고 합니다.
현재 투자가 가능하신 분들이라면 무리하지 않고
감당가능한 선에서 가치있는 물건을
보다 적극적으로 보셔야할 때이고
매도를 준비중이었다면 열심히 총을 모으고
언제든 기회가 올 때 그 순간의 기회를
놓치지 않는 투자자가 되어야겠다는
생각이 들었습니다.
두번째.
결국 중요한 건
준비된 투자자의 ‘실력’
두번째는 처음 직접 겪어보는 시장인만큼
앞으로 거래량이 어떻게 될지
가격대별 매수 심리가 어떻게 움직이는지도
지켜보면서 탄탄한 실력을
키워야겠다는 생각이 들었어요.
임장을 꾸준히 하면서 현장의 온도를 듣고
앞마당의 단지들의 가치들의
흐름을 비교하며 좋은 물건을 고를 줄 알아야
이 기간이 지나고 또 좋은 기회가 오면
그게 기회인줄 알고 바로 잡을 수 있을 정도의
선별력을 키워가야할 것 같습니다.
우리가 아무리 노력해도
정부 규제는 바꿀 수 없잖아요.
LTV를 다시 높이라고 요구할 수도 없고
토지거래허가구역을 직접 해제할 수도 없으니
결국은 지금 시장에 내가 할 수 있는 것이
무엇인지 명확해야겠다는 생각이 들었습니다.
부동산 Q&A에도 각종 SNS에서도
모두 규제 이야기로 뜨겁더라구요.
얼마 전에 한 짤을 봤는데요.
사람들의 심리가 어느 정도인지 느껴지기도 했어요.
정부는 시장이 너무 뜨거워질 때마다
브레이크를 밟아왔어요.
이번 대책도 마찬가지로 생각하고
다시 마음을 다잡고
할 수 있는 것에 집중해보려고 합니다.
예전보다 저축도 더 열심히 하고
끊임없이 더 좋은 자산으로 갈 수 있는
로드맵도 정리하며
앞마당을 잘 관리하고 실력을 키워가며
다음 파동을 준비하는 것!
규제 때문에 끝이라고 생각하지 않고
다음 사이클을 준비하라는 신호로 받아들이고
오늘도 실력을 쌓아가시는 하루가
되셨으면 좋겠습니다:)
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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