아…얼마나 “진심을 담아서 보거라~~”로 시작하는 글을 쓰고 싶었는지,
월부학교 여름학기 종료일 9.26일까지 이 글을 쓰지 못한 것이 아쉽습니다.
3개월전에는 상상도 하지 못했던 강남 입성을 현실로 만들수 있었던 것은!
진심을 담아서 튜터님과 우리 진대미들 덕분입니다. 튜터님과 진대미들이 없었다면 가능이나 했을까요?
늦게나마!
10.15일 부동산 규제 정책 속에서도 강남 입성 성공기를 이렇게 쓸 수 있어서 너무너무 기쁩니다!!
갈아타기를 할지 2억대 1호기를 투자할지에 대한 고민은 8월 월부학교 여름학기까지 따라다녔는데요,
진담튜터님과 소통하면서 최종적으로 실거주 갈아타기로 방향을 잡고
9월 자율임장지에서 서초구 앞마당을 만들면서 강남구까지 매물을 털기 시작했습니다.
드디어 혼돈의 부동산 정책 속에서 매도 및 10.17일 계약금 이체와 함께
계약서 도장을 찍으면서 매수까지 완료하게 되었습니다.
매도 가계약금을 받는 즉시 1분내 매수 가계약금을 쏴야 한다고 강조강조하셨는데,
결국 매도 후 1주일 뒤에야 매수 가계약금을 쏘게 되어서 진담튜터님께 늦게 소식을 전하게 되었습니다.
제가 이 시기에 해낼 수 있었던 이유는
첫째, 환경속에 있었다.
올초만해도 제가 강남에 등기칠 줄은 꿈에도 생각 못했어요.
그리고 30평대가 아닌 40평대를 할지는 더더욱 생각치 못했습니다.
월부라는 곳을 알게되면서
간절히 바라는 것들을 목표로 적고, 구체적으로 계획하고, 그에 따라 행동하다보니
어느 순간 이루어진 것들이 많았습니다. 강의와 독서와 동료들과 함께 환경속에서
좌절도 하고, 복기 통해 반성하면서 한걸음 더 나아가는 과정들이 있었기에 가능하지 않았을까요?
둘째, 확신을 가지고 행동했다.
진담튜터님을 통해 투자실력을 쌓으면서
제가 후보로 고른 물건에 대한 ‘확신’이 있었습니다.
제가 거주하는 곳(송파)도 충분히 좋지만,
더 자산가치가 있으면서, 충분히 가격이 싸다는 확신.
진담튜터님과의 밀착 소통(감사합니다!) + 줴러미 튜터님의 매물코칭 합격!!이 있었기에
잘 골랐다는 확신이 있었습니다.
5개의 후보 매물이 계약이 되었는지
그것보다 더 좋은게 있는지 부사님들 통해서 매물체크를 했습니다.
마지막 계약금 보내기 1 분전까지요.^^
만약, 이 계약이 안 되면 내가 선택할 수 있는 것이 또 있다는 것과
만약 , 모든 매물이 날라갔더라도 현재 실거주지도 충분히 괜찮다는 진담튜터님의 말씀이
심리적으로 엄청난 안정감을 주었습니다.(그래도 부동산 규제 정책 발표 전 걱정 한가득이긴 했지만요)
그렇게
내가 할 수 없는 것과 할 수 있는 것을 구분하고
할 수 있는 것, 우선적으로 해야 하는 것들을
계약도장 찍기 전까지도 부단히 해 나아갔고,
드디어! 10월 17일 계약서에 도장 쾅쾅!
갈아타기 후보지 물색
월부학교 3개월차는 자율임장으로 튜터님은 저에게 서초구로 가보되, 강남구도 같이 보라고 미션을 내립니다.
아! 드디어 내가 강남구,서초구를 앞마당으로 만드는 구나.
하지만, 3개월 전보다 이미 가격이 오른데다가, 서초구를 분임,단임하는 동안, 처음 생각했던 단지들의 가격이 날아가기 시작했습니다. 오르는 단위가 2억~5억으로 오르더라구요. 토허제지역이어서 실거래가 허가가 난 1개월 이후에 뜨다보니, 네이버매물에 나온 실거래가와 매물 호가의 차이가 최소 5억이 났습니다. 부동산에 전화해보면
“지금 그 단지 00억에 팔렸어~ 그 다음은 그것보다 더 높아질거야.”라고 했고,
제가 매물을 보러 가면, 집주인들이 곧바로 1억을 올리더라구요.하하하
와~ 이게 서초구나~~강남이구나~
반면, 송파구에 있는 0호기(잠실동 아님)는 사장님들이
“너무 비싸~~~ 이 가격에 누가 사~~”이러는 분위기.
우선, 매도가 얼마가 될 지 알아야 갈아탈 후보의 가격대가 선정되기에
얼마에 매도할지, 그래서 얼마의 가격대로 갈아탈 수 있을지 고민이 되더라구요.
[0호기 상황]
- 재건축호재 : 주변 단지가 재건축 추진중이고, 0호기 단지도 정비구역지정단계로 가격이 중간 정도
- 우리 단지 안에서는 중층에 특올수리
2가지를 기준으로 다른 단지보다 싸게, 우리 단지내에서는 같은 중층 매물과 같은 가격으로 내놓고 기다렸어요.
그리고, 매도 가능한 가격을 기준으로 주택담보대출 한도가 얼마인지 계산해보았습니다.
6.27 대책에서 DSR 6억대로 제한되어서 하늘이 무너지는 것 같았지만!!!
제 연봉 기준으로 4억 밖에 안 되더라구요.
푸하하. 어차피 상관없었네~덕분에 다소 안심하고~
외벌이이고 매달 저축금액이 적기 때문에 이자 부담이 있어,
보수적으로 접근하려고 했습니다.
우선, 4억을 다 쓰지 않고, 이자분까지 대출에 포함시켰어요. 금리가 올라가도 감당할 수 있게요.
그렇게, 대출을 받고서도 부담이 덜한 마지노선은 00억이겠다!! 라고 정해지니
매도는 ##억으로 내놓되, 마지노선은 @@억으로 설정을 할 수 있었습니다.
이 때, 마지노선은 정말 최대치는 아니고 5천만원정도 여유를 뒀습니다.
안 되면 팔지 않으면 되니까요.
[매물 선정 기준]
- 0호기보다 가치 있을 것
- 2000년대 단지로 150세대 이상/ 대형평형/ 00억이하 가격대
- 한강/압구정에 가까울수록 좋다.
갈아타기 기준을 정한 후에는 서초구, 강남구를 털면서 접근가능한 가격대의 매물을 들고,
진담튜터님께 이거 괜찮나요? 매물문의를 했습니다.
투자실력을 키우기 위해서 월부학교까지 왔다, 이번 갈아타기는 실력으로 하고 싶다, 이후 계속 갈아타기든 투자든 할텐데 실력을 탄탄하게 만들고 싶다!!라고 말했지만, 제 의지와는 다르게 튜터님께 많이 의지하고 싶었나봅니다.
제가 매물을 들이밀때마다
“어떤 게 더 좋은 거 같아요?”
라고 진담튜터님이 되물어보는데,,,, 너무 괴로웠습니다.ㅠㅠ
아…틀리면 어떡하지? 제발 물어보지 말고 답을 말해주세요…..ㅎㅎㅎ
그런 몇번의 과정속에서 제 생각을 정리하고
튜터님과 생각을 맞춰가면서
차곡차곡 지역,단지, 매물을 보는 실력을 쌓으며 매물 후보를 정리할 수 있었습니다.
그리고, 매물을 털다보니 저평가인 단지가 눈에 들어왔습니다. 세대수는 적지만,실제 매임해보니 단지 관리가 잘 되어 있고, 대형평형으로 구성에 평형이 아주 잘 빠져있었습니다. 다만, 32평인데 남향은 평형이 아쉬웠고, 39평인데 남향은 단독 엘리베이터이지만, 실제 면적이 작고 방이 3개라 아쉽고, 41평은 시티뷰이지만, 서향이라는게 아쉬웠어요.
“사장님, 혹시 남향 물건은 없나요?”
“있지, 근데 입주가 늦어서 광고 아직 안 냈어요. 법인이 전세로 살고 있고. 그래서 집을 볼 순 없어.
그런데 집주인이 내년 양도세 중과때문에 꼭 팔아야 하는 사람이에요. ”
와,,,이게 바로 장부 물건?
전 이 단지 매물을 통으로 털었기 때문에 꼭 보지 않아도 될 것 같았습니다. 특히, 로얄동, 로얄층에 2년전 올수리가 되었기 때문에요. 가격은 서향과 같고, 32평대보다 실평형이 10평이 큰데 가격차는 2.5억밖에 나지 않았으며, 전고점 대비 이제 막 회복한 가격이라 싸다란 확신이 들었습니다. 1등 후보로 고르고, 그 단지에서 서향 물건을 2등, 39평을 3등, 32평을 4,5등으로 두고, 서초구의 한 단지까지 포함해서 6개의 후보를 정하고 나니, 든든해지더라구요.
매물코칭
그리고, 세상 처음으로 매물코칭을 신청하게 됩니다.!!!
올해 지방투자실전반에 튜터님이셨던 줴러미튜터님!!
당시에도 갈아타기냐 2억대 투자냐 고민을 많이 했었고,
실전반 이후에 문의 드렸을 떄 매물코칭을 추천하셨는데
돌고돌아 줴러미튜터님과 연결이 되니 감회가 새롭더라구요.
제 상황을 잘 알고 계시기도 해서 맘이 편했습니다.
매물코칭에 앞서서, 진담튜터님이 당부의 당부 메세지!
(진짜,,마지막까지 걱정에 걱정,ㅎㅎ)
줴레미튜터님께는 매수후보단지 2개를 문의드렸는데요,
둘다 좋다고 하셨습니다.
다만 법인이 껴있는 것이니, 전세권설정이 있을것이라며 꼭 확인해보라고 하셨습니다.
(정말 제가 보지 못한 곳을 체크할 수 있었어요)
p.s.전세권설정은 허가 신청시 계약종료확인서를 제출하게 되어 있었고, 매도자가 내년 5월 양도세 중과를 피하기 위해 파는 것이라 저보다 1000% 꼼꼼하게 정리해놓으셨더라구요.
매물 코칭 말미에
“튜터님, 저 그럼,,합격입니까?”
(나름 저 꽤 진지하게 여쭤봤습니다.ㅎㅎ)
제 말에 튜터님이 막 웃으시더니,
“네, 합격입니다!”
그 대답을 듣는 순간 하늘에서 별이 반짝반짝. 정말 해냈다란 기분이 들었습니다.
매도
“ 바다님, 이제 매도에 집중하셔야해요!”
그런데, 생각보다 제 집 매도가 잘 되지 않았습니다.
“ 바다님, 9월 안에 매도하고 매수해봅시다.”
월부학교 여름학기 종료전까지 갈아타기 완료하고 경험담 쓰고 싶었는데, 매도 실패.
“바다님, 추석 전에 매도하고 매수해봅시다.”
추석은 결국 오고 저는 길게 집을 비우게 됩니다.
- 더 많은 부동산에 뿌릴 것
- 염라대왕 사장님께 인센티브 제안할 것
- 가격 조정
진담튜터님은 중간중간 매도를 위한 팁을 알려주셨고, 그대로 하나하나 실행해갔는데요.
제 매물에 딸린 부동산이 60개가 넘어가기 시작했습니다.
그러다보니, 여러 종류의 부사님들을 만날 수 있었는데요.
“ 사모님, 그 가격에 못 팔아~ 누가 사~” 하시는 좀 무례한 부사님
(전화번호에 00부동산xx로 저장함.ㅋㅋ 나름 소심한 복수)
마지노선까지 깎아서 협상 후 계좌까지 줬는데, 거기에 3천만원을 더 깎으려는 사장님.
(이건 아니잖아요~~ 계약서 문구까지 주고받았는데)
“ 사모님, 어느 정도까지 협상 가능하세요. 먼저 의도를 알면 제가 협상하기 쉬워요.”
하시는 사장님.
꾸준하게 손님을 몰고 오시는 사장님.
..
그 안에서 0호기 매수를 도와주신 동네 부사님이 나의 염라대왕 부사님이라는 것을 직감하고,
그 분께만 비번을 알려드리게 되었습니다.
추석당일부터 아무런 연락도 없이 4일이 지난 토요일 아침, 염라대왕님이 3명의 손님을 모시고 오셨고,
그 중에 한 분이 계약할 것 같다고 하셨어요.
“바다님, 매도와 매수는 동시에 이루어져야해요. 1분 안에 동시에요!! 마지막까지 집중하셔야합니다.”
진담튜터님의 말씀에 따라 매수할 부동산에 연락을 했습니다.
“사장님, 저 계약금 들어올것 같아요. 계좌주세요!”
“아고,, 집주인이 엄청 꼼꼼해서 계좌를 안 주네,, 계약서 서류를 좀 더 보고 만나서 계약하자네. 근데, 믿어봐요. 이 분은 꼭 팔아야 하는 분이야~”
가계약금을 안 받는다고?
만나서 계약하고 계약금을 받는다고?
만약 올리면 어떡하지? 취소하면?
아 어떡하지?
너무 혼란스러웠어요.
이번엔 진짜 내가 결정해야해!!
- 추석 이후에 부동산 정책이 한 번 더 발표한단 있어, 이번에 마지막 매도의 기회일 수 있다.
- 0호기가 계좌 달라는 경우가 많지는 않았는데, 그 안에서 가장 가격이 좋게 협상된되었다.
- 매물 후보가 6개가 있으니, 1등 후보가 날라가면 다른 것을 해도 된다!
반나절의 고민끝에 매도결정을 하고, 부사님께 계좌를 드리게 됩니다.
매수
“튜터님, 혹시나 해서요, 예전에 고가주택 LTV0%규제 있었잖아요.
혹시 다음 규제정책에 그게 나오면 어떡하죠?”
“바다님, 일단 마통을 다 뜷어놓으세요.”
마이너스 통장을 뜷고, DSR에 영향을 안 주는 대출들은 확인만 해놓았습니다.
그래도 너무 불안했어요.
부동산 규제 정책 찌라시 한 구석에 '고가주택 LTV0%"가 있었거든요.
만약의 1%에 대비해야 했습니다. 그런 경우 어떡할까? 온갖 생각이 많았는데요.
마지막 보루로 생각했던 방식은 절대 안 되었으면 했어요.
추석 이후 하루하루 부동산 정책 발표만을 기다렸습니다.
10.13(월)부터 한시간에 한번씩, 새로 올라온 거 없나 뉴스를 확인하고
혹시 매물이 새로운 건 있는지,
계약된건 없는지 네이버매물을 확인하고, 사장님께 전화를 돌리는게 하루 일과였어요.
드디어 화요일 발표된 부동산규제 정책!!!!
너무나 다행스럽게 대출 한도에 딱 걸리게 발표가 났습니다!!!
00억 기준 ## 까지 대출인데,
제가 매도하려는 집 가격과 대출 가격이 딱!! 맞는거에요.
와!! 저는 정말 운이 좋은 사람이다란 생각이 들었습니다.
하지만, 대출 금액의 기준 가격은 실거래 가격이 아니라 kb시세라는 것을 확인하고는 화들짝 놀라
다시 확인해보니, 다행스럽게 기준을 넘지 않았더라구요. 휴….
이제 남은 건 매수 계약…
화요일 발표 이후, 계속 사장님께 연락드려도 계좌는 나오지 않았습니다.
제가 너무 징징댔는지,
“ 사모님, 목요일에 매도자랑 만나기로 했는데, 시간 괜찮으세요?”라고 연락이 왔습니다.
드뎌!!
도장,신분증과 계약금 이체 관련 확인을 단단히 한 후
계약하고 나면 돌릴 기쁨의 복호두 3상자를 사들고 부동산에 방문했어요.
그런데,,,,
걱정이 아주 많아 부사님을 힘들게 했던 저인데,
매도자는 양도세 중과로 꼭 매도를 해야하는, 저보다 걱정이 100배는 많은 집주인이더라구요.
2일동안 새벽 3시까지 관련 부동산 정책, 법, 세금 공부를 하고,
만약을 대비한 서류들을 세뭉치 작성해오셨습니다.
그 날은 계약이 아니라 계약서 문구 협상을 위한 자리였던겁니다…오마나…
약 2시간 반동안
허가 신청을 위한 약정서와 특약들을 협의하게 정리한 후
다음날, 집주인이 다시 검토해서 보내면,
제가 문자로 받아서 확인 후 계약금을 보내기로 했습니다.
가계약을 왜 안 받으신거냐고 여쭤보니,
가계약을 보낸 후에 계약사항을 가지고 서로 얼굴 붉어지는 게 싫었다고 하더라구요.
계약도장 찍고 축하의 의미로 나눠주려고 샀던 복호두….
나눠드렸습니다.
집주인에게는
“엄청 꼼꼼하게 준비해주셔서 안심이 됩니다. 이거 복호두에요. ‘복’이 가득하라고 사왔어요.
원래는 계약도장 찍고 기쁘게 드리려고 했는데, 아쉽지만, 내일 잘 검토해서 보내주세요~"
부사님께도
“사장님, 좋은 매물 소개해주셔서 감사해요. 내일 꼐약까지 잘 부탁드립니다.”
라고 나눠주고 집으로 돌아왔습니다.
아…하지만, 아직 계약금을 쏘지 않았다. 도장도 안 찍었다란 사실이 너무 불안했어요.
다음날은 일이 손에 잡히지 않았습니다.
결국 퇴근 시간까지 서류는 오지 않고,
저는 무작정 부동산 앞 커피집에서 기다렸습니다.
그 와중에 혹시 모르니 하는 생각에
다른 부사님들께 급매는 없는지,
새로운 물건 더 좋은 건 없는지 연락하면서요.
그뎌 저녁 7시! 부사님께 연락오고,
부동산으로 달려가서
사장님과 꼼꼼하게 서류를 확인 한 후
계약금을 보냈습니다.
그제서야 안심이 되더라구요.
계약서 서류에 도장을 찍고
(매도인은 다음날 찍기로 함. 좀 특이하죠?)
제 도장만 찍힌 계약서류는 가지고 올 수 없으니,
사장님께 부동산 계약서류 커버만 찍고 가겠다고 했네요.ㅎㅎ
다음날 토요일 저녁, 드디어 계약서를 받았습니다.
사장님께서 어제 부동산 커버 사진 찍는걸 보시곤,
오늘 특별히 하드커버에 넣어주셨다고 해서 더 감동.^^
마무리하며
혼돈의 2025년 부동산규제속에서 갈아타기를 할 수 있었던 것을 정리해보면,
첫째, 환경속에 있어서 가능했다.
월부학교 진담튜터님과 진대미!!!와 함께 하는 강의,독서,임장,임보!
둘째, 확신이 있는 후보 매물 5개를 가지고 있었다.
튜터님과 끊임없는 소통을 통해 실력도 늘고, 후보 매물도 확보
셋째, 매물코칭을 통해 꼼꼼하게 확인
합격! 통보해주신 줴러미 튜터님 감사합니다. 덕분에 부족한 부분까지 꼼꼼하게 확인!
넷째, 매수 계약서까지 행동했다.
후보 매물 관리 및 새로운 매물에 대한 촉각을 세우고, 정책에 따른 대책 마련, 만약의 상황에 대한 시나리오 등 도장찍기 전까지 계속 해나감.
제 글이 부디 조금이나마 갈아타기에 도움이 되었길 바랍니다.^^
마지막까지 걱정해주고 축하해주신 진담튜터님, 덕분에 실력도 성장하고 갈아타기도 성공할 수 있었습니다. 진심을 담아서 감사드립니다.
월부학교 들어가기 직전 투자코칭에서 방향을 잘 잡아주신 다랭 튜터님!! 월부학교에서 진담튜터님께 제 상황 잘 공유해주신 덕분에 밀착케어 받을 수 있었습니다. 안전한 테두리 안에서 잘 성장하도록 시작을 잘 잡아주신 다랭튜터님 고맙습니다.
매물코칭에서 합격!이란 한 마디에 더 확신 가질 수 있었습니다. 줴러미 튜터님 감사합니다.
마치 자신의 일처럼 기뻐해주시는 진담튜터님과 진대미들!!!!!감사합니다.
꼬부님이 축하와 함께 보내주신, 월부학교 여름학기를 끝내면서 다짐했던 글!!!
와바다!! 해냈다!!!!!!!!!
와바다! 와~ 바라는대로 다~~~~ 이루어졌다!!!
- 힘들때마다 칼같이 눈치채고 꼭 연락주시는 으뜸반장님, 10.15 부동산 대책 터지자마자 걱정되어서 전화주셨다는 뜸 반장님~~ 그 날 전화주셔서 감사했어요~~~ 매번 감동과 위안 둘 다 받아갔습니다.
- 튜터급으로 매물 관련 조언해주신 잠토님, 정말 도움 많이 되었어요. 잠토님 없었으면 어뜩할 뻔. 월학 에이스에서도 일휘월장하시고 튜터님으로 성장하실거라 믿어요!
- 여름학기에 1호기 투자하신 경험으로 여러가지 팁 주신 삼도님! 매수했다는 카톡에 전화주셔서 격하게 축하해주셔서 너무 감동이었어요. 작은 것에도 감탄하고 응원해주시는 삼도님 덕분에 많은 힘 얻었습니다.
- 궁금했을텐데,꾹 참고 기다려주신 꼬부님! 연락오자마자, 격하게 축하해주시고, 우리가 나누었던 25년 소원을 공유해주셔서 기쁨 2배였답니다. 감사해요. 섬세하고 열정정님 꼬부님!
- 여름학기동안 투자자의 뜨거운 심장과 차가운 머리의 사례를 보여주신 그린쑤님. 덕분에 지치지 않고 갈아타기할 수 있었어요.
- 끊임없이 질문하고, 성장하는 차가운열정님 보면서 저도 질문하는 태도를 많이 배웠어요. 덕분에 튜터님께 주변에 많이 질문하면서 갈아타기 준비할 수 있었습니다.
- 매물 부동산에 많이 내놓을 때 오닥님이 주신 자료 덕분에 참고해서 부동산에 매물 내놓을 수 있었어요. 항상 도움을 요청하면 번개처럼 맞춤 자료를 탁탁 주셔서 너무 감사해요.(이후..인테리어도 좀 여쭤볼께요.ㅎㅎ)
- 우리 부자언니 멤버 눈빛꿈님!! 우리가 처음 시작부터 정말 많은 이야기 나누었잖아요. 무조건 좋은 자산으로 갈아타야한다면서 그동안의 월부에서의 경험을 다 나누어주셔서 감사해요. 진짜 도움 많이 되었습니다.
- 첫 제자인 저를 엄청 꼼꼼히 봐주시고 케어해주셨던 유르 튜터님 감사합니다. 좋은 소식 개인적으로 전달할 수 있어 너무 기뻤습니다.
그리고, 일반인 친구 현주야.
덕분에 내가 경제공부도 하고 주식도 해보고, 갈아타기도 하면서 자산을 불릴 수 있었어. 넌 나의 인생 멘토야.ㅎㅎ
올 초에
“너 먼저 강남에 가 있어. 나도 곧 따라갈께!” 라고 나게게 장난삼아 말했는데, 이게 현실이 될 줄이야.
“친구야. 나 먼저 가서 기다릴께. 몇 년 후 강남에서 만나.”
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!
그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️
