안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.
제목 그대로 임차인 만기가 1년 정도 남은 소위 ‘세안고’ ‘지방’ 아파트를 네이버 부동산 광고에 올리고 “단 하루”만에 매도했습니다. 5천만원도 안되는 투자금이 들어갔던 터라, 소액 투자 물건이라 리스크도 거의 없었지만 수익률도 100%나서 꽤 쏠쏠했던 투자였습니다.
지방에 물건이 있는 분들이 항상 하시는 고민인 “만약에 세입자가 살고 있을 때 매도해야하면 어떡하죠…?”에 대해서 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다. 그리고 매도를 하셔야 하는 물건이 있다면 이 글이 여러분 매도에 도움이 되면 좋겠습니다.
| 매도의 결정
이 물건은 제가 봤을 때 수익이 꽤 났지만, 추가로 더 오를 여지가 많고 수익률 200%는 충분히 가능하다고 판단하고 있었습니다. 그래서 사실 이 물건만 보면 매도하고 싶은 생각은 크지 않았습니다.
그러나 싸게 사서 지금 상황에서도 충분한 수익이 났습니다. 돈이 없던 시기에, 돈을 불릴 수 있는 선택을 했고 그를 통해서 더 나은 투자처를 찾을 수 있었습니다.
수익이 예상만큼은 아닐지라도 갈아탈 물건이 훨씬 낫다는 판단이 들 때, 매도를 결정하셔도 좋습니다.
여기서 훨씬 낫다는 판단을 하시는 게 어려우실 수 있는데, 훨씬 낫다는 판단을 위해서 “하지 않으셨으면 하는” 의사결정을 말씀드리자면 "1) 비슷한 규모 → 비슷한 규모(비슷한 인구) 2) 비슷한 매매 절대가 → 비슷한 매매 절대가 3) 비슷한 전고점 → 비슷한 전고점" 등은 대체로 비등비등한 가치일 확률이 다소 높습니다. 단지마다 다르겠지만 요 정도 기준을 일단 갖고, 여기에 부합하면 갈아타지 않는 게 나을 수 있습니다. 이 기준이 검토하시는 데 도움이 되실 것 같습니다.
| 매수가 매도를 결정한다.
일단 중요한 건, 싸게 사는 겁니다. 너무 당연하죠? 싸게 사면, 조금만 올라도 수익을 빠르게 볼 수 있는 장점도 있고 투자금을 줄일 수도 있습니다. 싸게 사는 것 하나 만으로도 많은 잠재적 리스크가 해결되는 게 있습니다.
그리고 싸게 매수하면, 비교적 싸게 매도하면 됩니다. 제가 하루만에 팔 수 있었던 것도 큰 욕심 부리지 않고 제 물건 대비 조건과 상황이 더 안 좋은 물건과 비슷한 가격으로 내놔서 그 가격대 1등이 되어 하루만에 매도될 수 있었습니다. 그러나 이것 외에도 매수부터 최선을 다 해야하는 이유는 아래와 같은 2가지 이유가 있습니다.
1) 지방에서는 매도가능이 정말 중요합니다.
지방은 수도권 대비 수요가 작은 게 사실입니다. 그래서 매도하고자 할 때 손님 자체가 없어서 매도가 잘 안되는 경우가 많습니다. 얼마 없는 손님을 확실하게 잡기 위해서는 보다 더 좋은 생활권, 보다 더 좋은 단지, 보다 더 나은 동층향을 사려고 노력하는 게 중요합니다. 지방에 있는 부동산을 보러 가실 때, 꼭 더 나은 물건을 잡으려는 노력을 하시면 좋겠습니다.
소위 불리는 로얄 동/층/향(타입), 즉 RRR이 지방에서 매도 시 더 빛을 발하게 됩니다. RRR에 꼭 집착할 필요는 없지만, 대충 몇개 보고 매수하시면 나중에 후회하실 수도 있다고 말씀드리고 싶습니다.
저도 “이게 될까" 싶은 시점에 한번 더 본 물건에서 RRR을 적은 투자금으로 잡을 수 있었고 이 물건은 보유 과정에서 전세 셋팅에도 속을 썩이지 않았습니다.
그런데 시장에 있다보니 4층이라도, 동층향이 아쉽더라도 싸게 사신 분들은 매도시기에 경쟁물건 대비 더 싸게 파시면서 매도하시는 모습도 보입니다.
싸게 사서 비싸게 판다. 이것의 의미는 매수보유매도를 다 수월하게 해주는 문장입니다.
투자의 원칙을 다시 새겨봅니다.
2) 매수할 때 만난 사장님이 매도할 때 도움이 됩니다.
이번에 매도해주신 사장님은 매수할 때 도움을 주신 사장님은 아닙니다. 그러나, 이 집을 매수하려고 많이 돌아다닐 때 열정적인 모습이 인상 깊어서 나중에 매도를 할 때 이 분에게 도움을 요청해야겠다는 생각이 들었습니다.
제 물건은 사실 매도하기에 아주 좋은 조건은 아니었습니다. 동층향은 좋았지만, 퇴거 의사가 없는 세입자의 만기가 1년이나 남은 상황이었기 때문이었습니다. 이럴 경우 반드시 투자자, 혹은 희귀하지만 1년 뒤 실입주를 희망하는 사람이 미리 사두는 수요가 아니면 매도가 쉽지 않습니다. 제 물건의 경우 전세가는 그대로인대 매수 시점보다 매매가는 더 올라가서 매전차도 벌어진 상황이라 투자금도 더 들어가는 상황이었습니다. 그래서 투자자 수요도 한정적이었습니다.
그러나 이 열정적인 사장님께 제 물건을 말씀 드리며 이 사장님께만 5백만원 추가 네고가능하다는 무기를 쥐어드렸습니다. 저와 통화 후 최근 투자/실입주 문의를 줬던 모든 잠재적 매수인들에게 전화를 돌렸고 제 물건의 동층향을 원하는 손님을 찾아주셨습니다.
저는 지체없이, "집 보고 마음에 드시다고 하면 사장님 재량으로 5백만원 깎아주세요~" 하며 그 손님을 강하게 붙잡아 주시길 말씀드렸습니다. 그렇게 그 손님에게 광고 후 24시간만에 매도 계약금을 받게 됩니다.
| 여전히 소액투자자들에게 기회는 너무 많다 (★)
지방으로 향하는 발걸음이 무섭고 무겁다는 사실 저도 너무 잘 알고 있습니다. 이게 될까 싶은 순간이 너무나 많았고, 돈이 없던 시기 어떻게 하면 좋지라는 막연함이 있었습니다.
앞선 투자선배들이 지방에서 돈을 버는 경험담을 무수히 많이 읽었고 두렵더라도 KTX를 예약하고, 새벽에 졸린눈을 비비며 출발하고, 사랑하는 가족들과 하루이틀 따로 시간을 보내면서 용기를 내봤습니다.
지금 지방 시장은 여전히 투자할 게 너무나 많습니다. 그리고 싸게 매수도 가능하지만 비싸게 매도도 가능합니다. 4~5넌 전 너무나 무지했던 제 경험이 도움이 되면 좋겠습니다.
이 투자로 배우게 된 것은 우리가 조금이라도 좋은 것을 사려는 노력, 그리고 ‘이게 될까' 싶을 때 한발 더 내딛는 용기들이 반드시 보상으로 돌아올 수 있다는 마음입니다.
월부에 오기 전 가격에 대한 공부 부족으로 고점에 산 부동산으로 인해 수중에 돈이 5천만원도 없던 시절, 저 역시도 "나는 부동산이랑은 맞지 않아… 너무 힘들다" 라는 마음을 가진 적이 많았습니다. 그러나 냉정하지만 1년에 모을 수 있는 돈도 몇억이 되는 것도 아니고, 수중에 있는 돈도 5천만원도 되지 않으면 소액투자가 제가 가야할 방향이었습니다.
두렵더라도 이 길이 제가 가야할 길임을 알게 되었고 이 지방 아파트에 대한 작은 용기로 돈을 불릴 수 있었습니다. 이제는 이 작은 용기로 생긴 목돈이 수익 2~3억 이상이 기대되는 훨씬 좋은 투자처로 향할 생각을 하니 마음이 설레기도 합니다.
시장이 변해도, 우리에게 돈을 벌어다 줄 투자처는 항상 있습니다.
그리고 그 투자처는 그 길을 믿는 사람에게 주어집니다.
혼동스러운 시장에서도 나만의 길을 믿고 걸어가는 우리 월부 투자자 분들을 진심으로 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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