안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
발로 뛴다 시리즈의 여덟 번째 지역
(다산의 입지가 궁금하다면? 👆🏻)
지난 글에서
다산신도시의 특징에 대해 말씀드렸는데요.
- 대표적인 교통 호재 수혜지역 중 하나
- 강남권 접근성 대폭 개선
- 신축, 상권, 하천 등 쾌적한 환경
- 공원, 학교, 학원, 상권 등 우수한 인프라
- 법조행정타운 개발로 인한 수요 유입
- 아울렛 등 인프라 지속 개발
더이상 교통 불모지가 아닌
강남 접근성이 우수한 신축 택지로
살기 좋은, 살고 싶은 도시가 다산신도시 입니다.
오늘은, 8호선 연장 개통으로
입지가 획기적으로 개선된
다산신도시의 생생한 시장 분위기와
투자 전략까지 함께 알아보겠습니다. 👟
🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!
- 다산신도시의 현재 시장 분위기를 알 수 있어요.
- 다산신도시의 투자 전략에 대해 알 수 있어요.
다산신도시
25년 11월, 생생한 분위기
수도권에서도 북동부에 위치한 다산신도시는
직선거리로 강남역 17km, 잠실역 13km 등
강남권과 물리적으로는 조금 먼 거리에 있습니다.
이런 아쉬운 점 때문에
조금 더 강남과 인접하고, 5호선도 지나는
미사신도시에 밀릴 수 밖에 없는 설움이 있었습니다.
하지만, 최근 이상한 분위기가 느껴집니다.
요즘 서울이나 하남이나 이런데서
전세가 너무 올라서 여기도 문의가 많아요.
그래도 여기는 5억대잖아. 이정도면 아직도 싸지~
다산 A공인중개사
실제로 5호선 미사역 주변 뿐만 아니라
역세권이 아닌 단지들조차도
전세가 6억을 넘어섰습니다.
실거래가를 살펴봐도
갱신 계약의 경우 5억대가 대부분이지만
신규 계약은 대부분 6억대를 넘어서
7억까지 거래가 되기도 했습니다.
많게는 2억 가까이 올라버린 전세가를
감당할 수 없으니 자연스럽게 밀려나는
상황이 연출되는 분위기였습니다.
예전같았으면 경의중앙선만 지나는 다산은
크게 고려하지 않는 지역 중 하나였겠지만
이제는 8호선의 연장개통으로 인해
강남 출퇴근이 가능한 지역으로 입지가 개선되며
예전보다 많은 사람들이 찾아오는 곳입니다.
다산신도시 투자전략
① 입지의 중요성 : 편견
다산신도시의 특징은
민간분양과 공공분양이 섞여 있고
공공분양의 비율이 꽤 많다는 것인데요.
일반적으로 이렇게 민간분양과 공공분양이
혼재된 지역에서는 자재도 더 좋고, 인식도 좋은
민간분양 단지를 선호하는 경향이 큰 편입니다.
물론 다산도 마찬가지였습니다.
하지만, 이제는 다산의 입지가 달라졌습니다.
8호선 개통으로 인해 역세권이라는
강력한 핵심거주요소가 자리잡았습니다.
이 부분을 간과해서는 안 됩니다.
저기는 공공분양이라서..
저기는 자재가 별로라서..
부동산의 가치는 입지가 결정한다는 것을
우리는 많은 사례를 통해 알 수 있습니다.
신분당선 광교중앙역 초역세권인
광교자연앤힐스테이트도
위례의 명실상부 랜드마크인
위례센트럴자이, 꿈에그린도
모두 공공분양 단지들입니다.
공공분양이라도 입지가 좋다면 가치가 있고
민간분양이라도 입지가 별로면 가치가 별로입니다.
입지가 변한 다산에서는
이런 부분을 절대 놓쳐서는 안 됩니다.
다산신도시 투자전략
② 입지의 중요성 : 현장
다산역의 출구를 지도로 살펴보면
위 아래 고르게 있는 것처럼 보입니다.
최근 아이비플레이스 위치에
5,6번 출구 확장공사가 진행중이지만
4번 출구와 큰 위치 차이는 없습니다.
계획도시인만큼
단지 사이의 산책길도 잘 조성되어 있지만
실제로 역까지 걸어보면 다산의 북쪽과 남쪽은
체감적으로 확실히 차이를 느낄 수 있습니다.
같은 거리라도 내가 어떤 길을 걸어서
역까지 접근할 수 있는지도 중요합니다.
밤 늦은 시간, 내 가족의 귀갓길이
조금 더 안전하다면 좋겠죠?
이런 부분은 지도로만 봐서는 절대 알 수가 없습니다.
꼭 현장에 나가서 직접 걸어보셔야만 알 수 있습니다.
같은 역세권이라고 해서
같은 선호도를 갖지 않을 수 있습니다.
다산신도시 투자전략
③ 시장 분위기
10.15 규제 직후
규제를 피한 지역의 풍선효과로 인해
다산 역시도 호가 및 실거래가가 상승했습니다.
하지만 얼마 지나지 않아
기대감이 식었다는 기사가 나오기 시작합니다.
실제 현장에서도
가격이 잘 깎이는 단지가 있기도 하고
조건 조율이 수월한 단지가 있기도 합니다.
규제 직후 반짝 사람들이 몰리며
거래가 되던 일부 단지들을 제외하면
이런 분위기를 어렵지 않게 느낄 수 있습니다.
일단 시세차익을 회수하기 위해
주인전세 조건을 수락해주는 매도자들
비과세 요건을 활용하기 위해
가격이 올랐을 때 꼭 팔고자 하는 매도자들
근저당이 많은 경우
복잡한 조건도 다 들어주려는 매도자들
생각보다 협상이 수월한 분위기가
물씬 느껴지는 단지들이 있습니다.
사람들이 모인다는 이유로 가치가 있다고 착각하며
달아나는 물건을 잡고자 노력하는 것보다
매수자 우위 포지션에서 협상할 수 있는
분위기가 느껴질 때가 기회일 수 있습니다.
오늘은 강남 40분 생활권
다산신도시에서 놓쳐서는 안 될
잃지 않는 투자 전략 3가지를 말씀드렸습니다.
1. 입지의 중요성 : 편견
- 공공, 민간보다 중요한 것은 입지
2. 입지의 중요성 : 현장
- 지도보다 중요한 것은 현장
3. 시장 분위기 적극 활용
- 협상이 수월한 시장 분위기
입지가 개선되었음에도
편견으로 인해 놓치고 있지는 않은지
지도로는 역까지 5분이었지만 실제 걸어보니
10분이 넘게 걸리는 뒷동의 가격을 기준으로
무리한 협상을 요구하고 있지는 않은지
기사만 보고 팩트체크를 하지 않아서
실제 현장의 분위기를 파악하지 못하고
협상에 주저하고 있지는 않은지
스스로 꼭 점검해 볼 필요가 있습니다.
마지막으로,
현재 비규제 지역이라는 이유만으로
투자를 고려하고 있진 않은지 돌아봐야 합니다.
비교평가는 가치를 바탕으로 합니다.
규제와 비규제라는 상황을 바탕으로 하지 않습니다.
알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은
앞으로 보유하는 과정에서 많은 차이가 있습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
행복하고 힘찬 하루 보내시길, 응원드립니다!
[발로 뛴다 시리즈 다시보기]
#1. 평촌, 하수구탄광촌을 넘어설 새로운 랜드마크 단지의 등장?
#2. 강남 40분 컷! 여전히 5억대인 이 지역이 어디냐면..
#3. 판교를 위협하는 이 지역, 58년만에 00개통까지!
#4. 준강남 입지인데 여전히 -3억! 이 지역이 어디냐면..
#5. “이런 단지에 주목해야 합니다.” 투자의 성패를 결정짓는 00
#6. 수도권 대표 가성비 지역, 지금도 소액투자 가능한 이 곳이 어디냐면..
#7. 강남 50분 컷! 현금 1억 미만으로도 내 집 마련, 투자 모두 가능한 '이 지역' 어디냐면..
#8. 수도권 최고의 가성비 부천, 주목해야 할 단지 TOP3
#9. 준서울 00뉴타운, 마지막 기회일까? 천지개벽한 이 지역 이제는 주목해야 합니다.
#10. 준서울 입지인데 여전히 -2억! 규제가 기회로 다가온 이 지역 어디냐면..
#11. 10월 19일, 지금 시장 분위기 (이것 만큼은 꼭 주의하세요)
#12. 6개월만에 2억 상승, 투자자들도 주목하기 시작한 이 지역 어디냐면..
#13. '지방 부동산은 끝났다' 실제 시장 분위기 알려드립니다.
#14. "규제 전 KTX 탔습니다" 투자자들 주목하는 이 곳에서 기회를 잡는 방법
#15. 내 집 마련과 투자를 위해, 현장으로 가기 전 꼭 필요한 2가지 습관
#16. 강남 40분 컷! 3억대로 내 집 마련 가능한 이 지역 어디냐면..
#17. 가성비 산본신도시, 내 집 마련과 투자 전략 3단계
#18. 서울 옆세권, 규제 직후 투자자들이 달려간 이 지역 어디냐면..
#19. 서울 옆세권 구리, 내 집 마련과 투자를 위한 생활권 완전 분석
#20. 서울 옆세권 구리, 내 집 마련과 투자전략 2단계 (+주의할 점)
#21. "매물을 꼭 봐야 할까요?" 현장에 가야만 하는 2가지 이유
#22. 토허제 이후, 3040 투자자들이 달려간 이 지역 어디냐면..
좋아요와 팔로우는 저에게 큰 힘이 됩니다.
늘 더 도움이 되는 글로 찾아뵙겠습니다.
