“청약은 그냥 추첨이니까 넣기만 하면 되는 것 아닌가요?”

"모델 하우스 보고 너무 마음에 들지만

그 뒤로 어떻게 할지 몰라 흐지부지 하다가 기회를 날려버렸어요."

청약으로 내집마련을 꿈꾸면서도

청약을 어렵게 느끼거나 단순히 ‘추첨’으로만 알고 계시진 않나요?

청약에 대해 세세히 알기 어려운 이유는
무엇을 먼저 하고, 준비해야 하는지 흐름이 전혀 잡히지 않아서 일텐데요.

실제로 청약의 절차는 정해진 순서가 있고,

그에 맞춰 차근차근 진행됩니다. 
 

그래서 절차의 ‘큰 그림’을 잡으면 

내가 청약을 어떻게 신청하고, 각 절차마다 무엇을 해야 할지 한눈에 보여요.

청약으로 내집마련 기회를 확실히 잡기 위해,

이번 편에서는 분양 절차가 어떻게 되는지

헷갈리지 않고 순서대로 어떻게 준비하면 되는지 하나씩 살펴 볼게요.
 

분양 절차의 전체 흐름

아파트 분양 절차는 아래와 같이 진행되니 
청약 신청하기 전 알아두시면

청약일정도 파악하기 쉬워요.

1.건설사 분양 계획 수립
 

건설사가 언제, 어떤 가격으로, 어떤 방식으로 아파트를 공급할지 전체 계획을 세우는 단계예요.

• 공급 물량(몇 세대)
• 분양 시기
• 분양가, 평면 타입, 브랜드 등 계획
• 지자체 심의(분양가 심사) 거치기 위한 준비 과정

관심 있는 지역의 출퇴근 거리, 주변 생활 인프라 등

입지를 미리 체크하고

시세가 어느 정도인지 파악해 둡니다.

그래야 주변 시세 대비 괜찮은 분양가인지 판단할 수 있게 됩니다.
 

2.입주자 모집공고
 

건설사가 아파트를 이런 조건으로 분양한다는 청약 세부정보를 공식화하는 단계예요.

모든 청약 정보가 가장 정확하게 적혀 있고, 이후 청약은 이 공고문을 기준으로 진행이 됩니다.

• 분양가
• 평형별 세대수
• 청약 일정
• 신청 자격요건(특공·1순위 등)
• 필요 서류
• 당첨자 발표일과 계약일

3. 모델하우스 오픈
 

예비 청약자가 집 내부 구조·평면·마감재·단지 정보를 
실물처럼 확인할 수 있도록 공개하는 단계예요.

청약 전 가장 현실감 있게 아파트를 판단할 수 있어요.

• 실제 세대와 비슷한 평면 구조
• 마감재, 옵션, 커뮤니티 시설 안내
• 분양 상담
• 청약 방법·자격 설명

너무 바빠서 시간 내서 방문하기가 어려운 분들은 
사이버 모델하우스(온라인 VR·평면 영상)도 함께 운영되는 경우가 많으니까

그런 방법으로 확인해 보는 것도 좋은 방법이예요.

경기도에 거주하는 무주택자 A씨는 모델하우스를 보고 예뻐서 청약을 넣었는데

막상 위치를 확인하고 보니 주변이 빈땅이고, 편의시설이 없다는 걸

뒤늦게 알게 되었어요.

모델하우스만 보고 감정적으로 청약 넣는 것은 위험해요.

입지 체크를 반드시 하고

분양가를 우선적으로 고려하도록 해요.
 

4.청약 접수, 당첨자 발표
 

자격에 따라 특별공급 → 1순위 → 2순위 순서로 청약을 신청하고, 
이후 추첨 또는 가점으로 당첨자를 발표하는 단계예요.

• 특별공급: 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천 등 특정 요건을 갖춘 사람부터 먼저 청약
• 1순위: 청약통장 조건을 갖춘 일반 수요자(대부분 실질 경쟁은 여기에서 결정)
• 2순위: 통장 요건이 부족한 사람 등, 남은 물량이 있을 때만 진행되는 최종 단계

당첨 방식은 가점제 또는 추첨제로 이뤄지고 
당첨자 발표일에는 당첨·예비당첨 여부, 동·호수가 확정됩니다.

청약 당첨이 된 후

입주할 때 잔금을 치를 수 있어야 최종적으로 내 집이 된다는 사실 명심하세요.

계약 포기시 패널티 및 청약이 제한되는 결과로 이어져요.

자금준비가 안 되는 상태로 무작정 넣으시면 안 됩니다.
 

5단계: 계약일·예비당첨자 추첨
 

당첨자가 정해진 기간 내에 계약금을 내고 분양 계약을 체결하는 단계, 
미계약이 발생하면 이를 채우기 위해 예비당첨자에게 순서대로 계약 기회를 주는 절차예요.

• 계약일: 당첨자가 모델하우스나 지정 장소에 방문해 계약서 작성,계약금 납부
• 예비당첨자 추첨: 당첨자가 계약을 포기하거나 자격 미달일 경우, 
  예비당첨자(번호순)에게 동·호수 선택 기회 순차적 부여
• 계약이 끝나면 분양 절차는 종료되고, 이후 중도금·잔금 납부, 입주 준비가 이어져요

청약 초보가 가장 많이 하는 실수들

1. 모집공고를 자세히 안 읽는다

A씨는 첫 청약에 당첨된 뒤 너무 기뻐 가족에게 자랑을 했어요. 
모델하우스에서 본 집은 넓고 구조도 좋아 보여 
당연히 ‘그 집’이 자신의 것이 될 거라 생각했죠.

그런데 계약 직전에 청약 카페 댓글을 보다가 깜짝 놀랐습니다.

“공급면적이랑 전용면적이 다른데요?” 
“모델하우스는 옵션 포함이라 실제와 다릅니다.”

알고 보니 A씨가 당첨된 타입은 전용면적이 
자신이 상상했던 것보다 4~5평이나 작았습니다.

모집공고를 꼼꼼히 보지 않아 생긴 실수였어요.
 

2. 대출 조건 확인을 안 한다

C씨는 분양가가 6억 원인 아파트에 당첨되었어요.
자신의 연봉과 신용이라면 대출 충분히 되겠지 라고 생각했지만

대출 상담을 받는 순간 멘붕이 왔습니다.

• 해당 지역은 투기과열지구
• LTV 40% 적용 → 2억 4천만 원까지만 대출 가능
• DSR 규제로 추가 대출도 불가

즉, 잔금 3억 6천을 전부 현금으로 마련해야 하는 상황이 된 것입니다.

결국 C씨는 울며 계약을 포기해야 했습니다.

3. 잔금 직전 상황까지 대출 준비가 부족하다

E씨는 당첨 후 계약금과 중도금은 무난히 치렀어요. 
하지만 잔금 시점에 금리가 급등하며 문제가 시작됐습니다.

• 당초 예상 금리: 3.5%
• 잔금 시점 금리: 5.0%
• 연 이자 부담: 250만 원 증가

금리 상승은 청약 계약 이후에도 계속 영향을 미치게 되는 데 
너무 빠뜻하게 자금 준비를 했어요. 
청약은 길게는 3~4년 동안 금융 환경 변화에 노출되는 과정이기 때문입니다.

당첨 후 돈이 필요한 타이밍은 총 3번이에요!

청약의 첫걸음은 아주 거창하지 않습니다.
 

가장 중요하게 할 일은 딱 두 가지입니다.

1. 내가 가능한 청약 유형을 체크한다(신혼·생애최초·다자녀/1순위·추첨제 등)
2. 모집공고에서 꼭 봐야 할 3가지 항목을 익힌다.

• 모집공고에서 꼭 봐야 할 3가지 항목은 아래와 같아요.
  • 전용면적 vs 공급면적
  • 분양가 구성(계약금·중도금·잔금)
  • 대출 가능 여부(LTV·DSR)

이것만 해도 막막함에서 벗어날 수 있어요!

다음 편에서는 그래서 “모집공고”는 정확히 어떻게 봐야하지?

공고문은 복잡하게 생겼던데…

모르는 용어도 많던데…

라고 걱정하시는 분들을 위해

공고문 보는 법을 다룰 예정이예요.

꼭 알아야 하는 용어들은 무엇인지, 공고문 보는 법 등이 궁금하다면,

다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요.