청약 공고문을 살펴보면,
무주택자 요건, 전매 제한, 실거주 의무 등 다양한 규제들을 마주하게 되죠.
이런 규제들을 파헤치다 보면,
이래저래 헷갈리고, 규제가 워낙 많다보니
나는 청약에 도저히 해당하지 않는 것까지 느껴질 때도 있어요.
하지만 사실은 이 규제들은 한 번만 이해하고 나면,
이 청약이 나에게 불리한지, 아니면 유리한지 아주 쉽게 판단할 수 있답니다.
그래서 이번 편에서는
청약할 때 제한 사항과 규제들에 대해 알아보고
청약 초보가 가장 많이 궁금해 하는 질문 중심으로 풀어보겠습니다.
무주택이란 무엇일까요? 무주택의 정의
“무주택”이란 무엇인가요?
아파트 청약에서 무주택으로 인정받으려면
“본인과 세대원 전체가 주택을 소유하지 않은 세대”여야 해요.
즉, 청약 신청자 본인뿐 아니라 주민등록등본에 함께 올라 있는 배우자, 자녀, 부모·배우자 부모 등
직계존속·비속 모두가 주택을 소유하지 않아야 해요.
하지만, 예외적으로 주택을 소유해도 무주택자로 인정받을 수 있는 경우가 있어요.
예외적으로 “무주택”으로 인정되는 경우
- 60세 이상 부모님(배우자 부모 포함)이 본인과 따로 소유한 주택(가장 많이 접할 수 있는 케이스)
- 20㎡ 이하 아주 작은 주택 또는 분양권 등 일부 소형 주택
- 상속으로 일부 지분만 물려받았는데, 부적격 통보 후 3개월 이내에 지분을 처분한 경우
- 사람이 살지 않는 폐가, 무허가 건물 등 실질적인 주택으로 보지 않는 경우
- 비(非)아파트(빌라, 연립, 다세대, 단독주택 등) 1채 보유한 경우 (아래에서 자세하게 살펴볼게요.)
비(非)아파트(빌라, 연립, 다세대, 단독주택, 도시형 생활주택 등) 1채 보유한 경우
2025년 1월부터 비아파트 1채 보유한 경우도 무주택자로 인정해주고 있는데요.
기준은 전용면적 85㎡ 이하이고,
공시가격이 수도권 5억 원 이하(지방 3억 원 이하)라면 아파트 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있어요.
전매 제한이란? 전매 제한 개념과 뜻
전매 제한이란 무엇인가요?
전매(轉賣)란 구입한 부동산을 단기간에 처분하여 이익을 얻으려고 되파는 것을 의미하는데요.
보통 부동산 경기가 좋아서 전매 이익이 많을 때 빈번하게 일어나요.
따라서, 전매 제한이란
청약에 당첨된 사람이 일정 기간 분양권을 다른 사람에게 팔거나 양도하지 못하도록 하는 제도예요.
전매 제한을 두는 이유는 청약을 이용해 단기간 시세 차익을 노리는 투기 수요를 막고,
실거주 목적의 실수요자에게 기회를 주기 위해서예요.
전매 제한 기간은 언제까지인가요?
전매 제한 기간은 지역(투기과열지구, 조정대상지역 등),
공공·민간 분양 여부, 분양가 상한제 적용 여부 등에 따라 달라요
따라서, 청약 시에는 반드시 입주자 모집공고문의 “전매 제한 기간”을 확인해야 해요!
실거주 의무란 무엇인가요? 실거주 의무 뜻
실거주 의무의 뜻과 개념
청약에서 실거주 의무란,
‘청약에 당첨된 사람이 해당 집에 일정 기간 실제로 살아야 하는 의무’를 말해요.
따라서, 이 기간에는 원칙적으로 전세·월세 등으로 다른 사람에게 임대하고
본인은 다른 곳에 사는 것이 허용되지 않는데요.
이렇게 실거주 의무를 두는 이유는,
분양가 상한제 적용 등으로 시세보다 저렴한 가격에 공급되는 아파트를
“투자 목적”이 아닌 실수요자에게 우선 공급하기 위해서인데요.
주로 수도권 분양가 상한제 적용 아파트 등에 실거주 의무가 붙는 경우가 많아요.
(분양가 상한제 : 새 아파트를 지을 때, 마음대로 비싸게 못 팔게 하고 나라에서 “이 가격 이상은 안 돼!” 하고 가격의 최대치를 정해두는 제도.)
실거주 의무 유예란 무엇인가요?
“실거주 의무 유예”란
원래 실거주 의무가 있는 아파트에 당첨된 사람은
입주 가능일로부터 임대(전세,월세)를 주지 못하고 실제로 거주를 해야 하는데,
실거주 하지 않고 임대를 줄 수 있도록 일정기간 유예시켜준다는 의미인데요.
유예 후에는 원래 실거주 기간(2년~5년) 동안 실제로 거주해야 해요.
실거주 의무 유예는 2024년 4월 29일 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 적용되었는데요.
2022년 하반기부터 분양시장이 얼어붙자 정부가
수도권 분양가 상한제 아파트에 적용하는 실거주 의무를 완화한 것입니다.
2024년 실거주 의무 유예의 최대 수혜 단지로,
둔촌주공을 재건축한 “올림픽파크포레온”이 있었어요.
“단군이래 최대 재건축 단지”로 불리는 12,000세대가 넘는 “올림픽파크포레온”은
2024년 11월 입주하였는데요.
그 당시 분양 대금이 어려운 당첨자들은
실거주 의무를 일시적으로 피할 수 있어서 전세나 월세를 주어 급한 불을 끌 수 있었기 때문이죠.
청약 제한 사항에 대해 자주 묻는 질문 3가지
Q1. 아파트 1채를 소유하고 계시는 부모님 댁에 살면서도 무주택자가 될 수 있나요?
A1 : 앞서 무주택 예외 조건에 해당하는지 체크해보면, 부모님 연세가 60세 이상이라면 부모님 댁에 함께 거주해도 무주택자로 인정 받을 수 있어요.
Q2. 전매제한 기간 동안 임대는 가능한가요?
A2 : 전매제한은 “소유권(분양권)을 팔지 못하게 막는 것”이고, 임대는 별도의 문제라서 원칙적으로는 가능하지만, 실거주 의무가 있느냐에 따라 달라져요.
그래서, “전매제한만 있고 실거주 의무는 없는 아파트”라면 전매제한 기간에도 세입자를 두고 임대(전세·월세)를 놓는 것은 가능해요.
Q3. 실거주 의무라는 것은 전입 신고만 해도 되나요?
A3 : 실거주 의무가 있는 아파트에서 단순 전입신고만으로는 실거주 요건을 충족했다고 인정받기 어려워요. 전입신고는 주민등록상 주소 변경일 뿐, 실제 거주를 증명하려면 전기·수도·가스 사용 기록, 관리비 납부 내역, 우편물·택배 수령 흔적 등 생활 흔적이 종합적으로 확인되어야 해요.
따라서, 단순히 주소만 옮기고 세입자를 들인 '위장 전입'은 청약 당첨 취소나 과태료 등의 제재를 받을 수 있습니다.
청약 신청시 무주택 조건, 전매제한, 실거주 의무 등의 제한 사항이 있다고 하더라도,
무조건 불리하지는 않으니
실제로 면밀하게 따져서 살펴본다면 합리적으로 선택해 볼 수 있습니다.
이제 규제 사항을 이해해봤으니,
다음 편에서는 내가 가진 돈으로 어떤 청약이 가능할까? 판단할 수 있는 출발점!
청약 통장에 대해 알아보기 시작할게요.
통장에 당장 얼마 넣어야 이득일지 궁금하다면,
다음 편을 꼭 이어서 읽어주세요.
