매물임장 기억이 안 날 때,
딱 하나의 해결책(준비편)
안녕하세요
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
1월의 막바지로 달려가면서
매물임장을 준비하느라 바쁜 하루를 보내고 계실 것 같습니다.
오늘은 내일 가게 될 매물임장이 어려운 분들을 위해
꼭! 준비해야 할 한가지를 나누어보려고 합니다.
“매물임장 아무리 해도
기억이 안 나요”
매물임장은 사실 체력이 많이 드는 행동입니다.
예약된 시간에 맞춰 단지 도착해야 하고
새롭게 만나는 사장님과 적응해야 하며
새로운 점유자 만남도 이어지고
비슷비슷한 집을 계속해서 보는 상황…….
그러다 보면
머릿속이 혼란스러워지는 건 당연한 수순입니다.
이럴 때
나의 중심을 지켜줄 수 있는 해결책이 있습니다.
카카오톡 ‘나에게 보내기’ 준비해 둔 정리지
단지: 부산 남구 대연롯데캐슬레전드(18년 3149세대)
매매/전세 최저 호가매물
전용 59 6.1 / 3.8(2.3)
전용84 7.0/4.0(3.0)
실거래가 (동별 차이 남)
전용59 6.0~6.4
전용84 7.3~ 8.3
최고가
전용59 7.1
전용84 9.4
매물개수
매 169/ 전33
질문
(같은 입지, 다른 가격)
롯데캐슬레전드 VS 대연SK뷰힐스
(다른 입지, 같은 가격)
롯데캐슬레전드 VS 대연자이/푸르지오클라센트
이럴 때 나의 중심을 지켜줄 수 있는 건
딱 한 가지, 미리 준비하는 것입니다.
매물이 잘 기억이 안나면
사장님한테 나중에 다시 물어봐야겠다는 생각으로
정리해 둔 내용을 틈틈이 보며 확인할 사항들을 인지합니다.
시장분위기/단지 디테일/단지간 비교
매물임장의 목적은 크게 세 가지입니다.
1) 시장 분위기 확인
생활권과 단지별
매매-전세 각각의 시장 분위기 확인이 필요합니다.
- 거래주체는 누구이고
- 가격이 얼마나 조절되는지
단지별로 각기 다른 분위기를 보일 겁니다.
투자 기회를 주는 단지를 찾을 수 있고
지금 투자하지 못하더라도
현재의 시장흐름을 잘 봐두고
다음 달 부터 계속해서 트래킹해나 갈 때
변화가 보이게 될 겁니다.
그런 투자자는 기회를 잡을 수 있습니다.
2. 단지 내 디테일 확인
(동 / 향 / 뷰 등 선호·비선호 요소)
단지 내 디테일을 보는 건
매물의 가격을 결정하기 때문입니다.
본 매물 중에 가장 합리적인 매물을 뽑을 수 있어야 합니다.
예를 들어 선호하지 않는 동의 매물인데
수리 상태가 좋다고 해서 선호하는 동 보다
비싸게 사는 우를 범하지 않기 위함입니다.
매도할 때 먼저 선택받을 수 있는 매물로 고르도록요.
3. 단지 간 선호도 비교
전화임장으로는 잘 안 알려주는 것들을
현장에서 확인합니다. 이는 뒤에서 다시 다루겠습니다.
위 세가지를 꼭 짚겠다는 생각으로
준비해가시면 좋겠습니다.
필수체크리스트
단지명(단지정보)
매매/전세 최저 호가매물
실거래가
최고가
매물개수
단지간 비교 질문
✔️ 최저호가 매물로 질문하기
내가 예약한 매물이 최저 호가가 아닐 수 있습니다.
이럴 때 네이버부동산 가격이 저렴한 매물은
왜 저렴한지 사장님께 물어 볼 수 있습니다.
"103동 5층은 이 보다 저렴하던데
제가 보는 105동이랑 다른 게 있을까요?"
사장님의 답변은 다양합니다.
- “거긴 수리가 하나도 안 돼 있어요.”
- “뒷동이잖아요. 앞동이랑 다르죠.”
- “동향이에요. 그래서 싸요.”
- “세금 때문에 급한 매물인데,
세입자가 있어서 보여주지도 못해요.” “그런 매물이 있던가요? 사무실 가서 다시 볼게요.”
여기서 얻는 핵심은
단지 내 선호 / 비선호 요인
또는 매도자의 사정입니다.
전세 매물도 같은 방식으로 물어볼 수 있습니다.
“사장님, 전세 4.5억은 가능하다고 하셨는데
나와 있는 매물 중에 4.2억이 있어서요.”
- “거긴 날짜가 딱 고정이에요. 3월 31일에 무조건 이사.”
- “거긴 순정(기본집)이에요.
지금 보는 집은 수리가 다 돼 있어서 달라요.”
➡️ 여기서 질문은 더 이어질 수 있습니다.
- 매도자 사정은 어떤지
- 이사 날짜는 유동적인지
- 최근 전세 실거래는 수리된 집이었는지
준비가 되어 있어야 질문의 스타트를 끊고
흐름을 이어갈 수 있습니다.
✔️실거래가
실거래가는
- 요즘 시장 분위기를 가늠해 보고
- 내가 본 매물을 얼마나 조절할지 확인하게 하는 기준입니다.
"사장님 그래도 한 달전에
1천만원 싸게 거래도 되었던데 조절은 어려울까요?"
- “그게 마지막이었어요. 싼 건 다 나갔어요.”
- “요즘 부산 다 오르고 있잖아요.”
“그 집은 곰팡이가 심해서 싸게 거래된 거예요.”
➡️ 여기서 또 질문을 이어갈 수 있습니다.
- “요즘 실입주자가 많이 사나요?”
- “투자자도 매수하나요?”
- “최근 가격 조정은 어느 정도까지 들어가나요?”
- “전세 새로 나올 물건도 있을까요?”
→ 주거래 주체 + 단지 분위기를 동시에 파악할 수 있습니다.
✔️최고가 / 매물 개수
매물의 개수가 얼마나 있는지에 따라
매매가 조절이 될지, 전세가 잘 빠질지
예약한 단지별로 비교해봅니다.
이전 전고점 도달 여부에 따라
시장의 분위기를 가늠하고 이에 맞추어
단지별로 어떻게 분위기가 다른지
현장에서 직접 확인하며 비교해보면 좋겠습니다.
✔️단지간 비교(질문)
임장 전
시세지도를 펼쳐놓고
- 가격이 비슷한데 헷갈리는 단지
- 같은 입지인데 가격 차이가 나는 단지
2개 정도 뽑아 질문을 준비해 둡니다.
투자적으로 고민 되는 점을 강조해서
여쭈어보시면 좋겠습니다.
대연sk뷰 힐스 20평대 7억도 거래가 되었더라고요.
롯데캐슬레전드가 30평대 전세 지금 매물이 좀 있길래.. 투자금이 비슷해질까 고민이 되어서요.
sk뷰힐스를 많이 좋아하나봐요?
대연자이가 조금 더 높게 거래가 나가더라고요. 단지 주변이 롯데캐슬레전드가 더 좋아서 전세 빼는 거나 거래가 더 나을 것 같았는데 어떤가요?
무엇이 낫다 아니다 먼저 판단 보다
사장님 생각을 들을 수 있도록 여쭈어보시면 좋겠습니다.
매물임장은
미리 준비한 상태로 들어갈 때
어렵더라도 하나라도 물어볼 수 있게 됩니다.
그렇게 질문이 쌓이면서
기억과 판단이 남으며 실력이 쌓이실 거예요!
모두 매물임장 화이팅입니다:)❤️
