한 달 사이 2억 오르고 있는 '서울 가성비 지역', 내집마련으로 이곳을 주목하는 이유?

안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.

최근에 내집마련 앞두신 분들의 마음이 쉽지 않을 것 같습니다.

대출 규제로 한도는 줄어들고, 호가는 무섭게 오르고 있어서 결정하기가 쉽지 않을 것 같은데요. 

오늘은 서울에 가성비로 내 집 마련을 할 수 있는 지역을 소개해드리려고 합니다. 

작년 대출 규제 이후에 15억을 초과하는 아파트는 대출이 총 6억으로 한도가 줄게 되었는데요.

랜드마크 아파트 30평대가 아직 15억 미만에 머물러 있는 가성비 지역에 남아있는 기회 놓치지 않았으면 좋겠습니다.

이 지역은 제가 30년을 넘게 실거주 했던 곳입니다. 왜 내 집 마련으로 좋다고 생각하는지 살면서 느꼈던 장점까지 이 글에 담아보겠습니다.

📌 이 글에서는 이런 점을 얻을 수 있어요!

• 노원구에서 일어나는 입지 가치 변화를 이해할 수 있어요.
• 가격적으로 장점이 있는 노원구 아파트 현재 가격대를 알 수 있어요.
• 최근 노원구 호가 변화를 통해 행동의 중요성을 느낄 수 있어요.
• 내집마련을 준비하는 과정까지 이해할 수 있어요.

1. 노원구 위상이 달라집니다.

노원에 살면서 가장 불편했던 점은 ‘교통’이었습니다.

대학생 때 친구들과 약속을 잡으면 주로 강남이 아닌 종로에서 모이자는 이야기를 많이 했었는데요. 집에서 나와서 약속 장소로 이동하면 강남까지 1시간 이상 걸리기 때문에 강북을 벗어나기가 쉽지 않았습니다.

지하철과 가까우면 그나마 다행입니다. 강북에서 학군이 좋은 중계동 은행사거리 학원가에 많은 사람들이 거주하고 있는데요. 이 주변에는 대중교통이 정말 불편하다는 치명적인 약점이 있었습니다.

역세권이 아니었던 은행사거리의 입지를 바꿔 줄 교통호재가 하나 있으니, 바로 ‘동북선’입니다.

• 동북선이 왜 좋은 거에요? 

  
   

노원구의 가장 아쉬운 점은 강남 접근성이라고 말씀드렸는데요. 직접적으로 업무지구를 연결하지 않지만, 강북 교통의 중심지인 ‘왕십리’로 직행한다는 것이 큰 장점입니다. 

왕십리는 2호선, 5호선, 수인분당선을 통해 강남, 도심, 여의도를 모두 30분 내에 도착할 수 있는 교통 요지입니다. 

노원구에서 7호선 주변에 사는 사람들을 제외하면 모두 강남을 가기 불편했다면 동북선이 생기면서 이 부분을 해결할 수 있게 됩니다.  

7호선 노원역 주변에 사는 사람들도, 앞으로 생길 동북선 역세권에 살 사람들도 강남 접근성이 비슷해 진다는 것이 노원구 사람들이 엄청나게 기대하는 입지 변화입니다. 

• 포레나노원이 증명한 재건축, 지금 대세는 미미삼?

이어서 아쉬웠던 점은 구축이 많다는 것이었습니다.

노원구에는 80~90년대 단지들이 많고, 00~10년대 단지들이 상대적으로 적은 편인데요. 재건축, 재개발 등 재정비 사업이 느린 편 중에 하나입니다.

노원구 신축 대장은 포레나노원이라고 부르는 단지인데요. 상계주공 8단지를 재건축한 노원구의 첫 재건축 사례입니다.

제가 다녔던 중학교와 고등학교 바로 앞에 상계주공 8단지(지금의 포레나노원)이 있었는데요. 그 때 5층짜리 아파트에 살면 못 산다는 인식이 있었는데 같은 땅에 랜드마크가 생겼다는 것이 너무 신기합니다. 

최근 몇년 간 노원구 아파트 거래량 순위에서 빠지지 않는 아파트가 있는데요. ‘미미삼’이라고도 부르는 미륭미성삼호 아파트를 의미합니다.

재건축을 기대한 심리가 가격에도 반영되고 있는데요. 단지마다 분위기는 조금씩 다르지만, 재건축을 앞둔 단지들의 기대감이 커지고 있습니다. 

구축이 많은 노원구에서 재건축이 계속해서 성공하게 되면 앞으로 위상의 크게 달라질 수 있지 않을까 기대됩니다. 

💫 노원구 입지변화 핵심 Point : 동북선 연장과 재건축 기대로 인해 교통 혁명과 신축에 대한 기대감이 커지고 있음

2. 노원구 아파트의 현재 가격 수준은?

노원구 아파트 대장은 크게 2가지 단지로 나눠 볼 수 있습니다. 연식이 장점이 뛰어난 포레나노원과 학군이 뛰어나고 동북선 호재가 있는 청구3차인데요.

• 랜드마크 가격 수준

   

  

연식이 좋은 포레나노원 30평대는 저번 달에 전고점을 돌파했고, 청구3차는 아직 전고점을 넘지 못하고 근접한 가격대까지 거래가 되고 있습니다.

서울의 상위 급지 단지들이 전고점을 뚫고 고공행진을 하고 있는 것을 생각해보면 노원구도 이제 반응이 오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

대장 단지가 이 정도 가격대니까 다른 단지들은 어떨까요? 가격이 아직 매력적인 구간에 머물러 있습니다.

• 남아 있는 절대적 저평가 기회

   

역세권 주변 선호 단지들도 아직 전고점을 못 넘은 단지들이 수두룩 합니다. 대표적인 2개 단지만 들고 와봤습니다. 충분히 수요와 선호가 있고 가격도 괜찮습니다.

실거주 하기에 가성비가 좋은 단지들이고 실제로 제 친구들도 신혼집으로 많이 고민했던 아파트입니다. (매매는 못하고 전세로 들어간 친구들도 꽤 있습니다.)

💫 노원구 가격수준 핵심 Point : 대장아파트가 이제 막 전고점까지 올라온 상황, 선호도 있는 단지들이 여전히 절대적 저평가 구간

3. 마냥 기다려 주지 않는다. 노원구의 최근 가격 움직임

강남에서 멀다고, 구축이 많다고 노원은 안 된다고 생각하셨나요? 가격이 계속 기다려주지 않을까 하는 마음이 있으실까요? 

이번주 전국 주간 상승률 3위가 노원구라고 합니다. 1위는 관악구, 2위는 성북구인데요. 2026년 부동산 시장에서 본격적인 ‘키맞추기’를 보여주는 것은 아닐까 싶습니다.

• 한 달 사이 호가가 2억 원이 오른 미미삼 

작년 12월 8억대, 올해 1월 9억대 실거래가 되고 있는 미미삼 아파트의 최근 호가는 얼마일까요? GTX-C 호재와 재건축 기대감으로 20평대 최저 호가가 11억까지 올라왔습니다.  

몇 가지 대표 단지들의 한 달 사이 실거래와 호가 변화를 표로 정리해 봤습니다. 

• 신축 : 포레나노원, 태릉해링턴플레이스
• 준신축 : 중계한화꿈에그린
• 구축 : 상계주공8단지

한 달이라는 짧은 사이에 노원구 가격대가 무섭게 변하고 있습니다. 여전히 저평가 된 기회가 남아 있을 때 실행해야 하는 이유입니다. 

💫 노원구 최근 실거래가 핵심 Point : 가격이 오르면서, 호가도 무섭게 오르고 있다. 기회를 잡아야 한다.

4. 내 집 마련 이렇게 해보세요.

이 파트는 노원구가 아니어도 다른 지역도 동일하게 적용해 볼 수 있습니다. 단계별로 따라해 보시면서 올해 꼭 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.

• 1단계 : 결심과 예산 설정

"아파트 가격이 더 떨어지지 않을까?"

시장이 너무 뜨거워지면서 이런 걱정이 들 수 있다고 생각합니다. 중요한 건 단기간의 가격 변화가 아닌 장기간의 가격 흐름입니다.

서울의 역세권 단지거나 입지가 괜찮은 지역의 아파트는 장기간 우상향 할 수 밖에 없습니다. 그래서 결심하는 것이 중요하고 행동하는 것이 필요합니다.

결심했다면, 감당할 수 있는 예산을 설정해 보세요.

대출 상품, 종잣돈, 상환 능력 등을 따져보고 전고점 대비 현재 가격이 10%를 넘지 않았다면 매우 좋은 가격입니다.

포레나노원처럼 전고점을 넘었다면? 감당 가능한지 확인해보세요.

📌 월 대출 상환액이 저축액의 ⅔를 초과하지 않는지?

📌 지금 가격에서 20% 하락할 수 있다는 걸 인지했는지?

📌  금리가 2% 정도 오르더라도 감당할 수 있는지?

• 2단계 : 매수후보 아파트 리스트 작성 

예산 범위에 맞는 매수후보 리스트를 작성해보세요. 예산 범위를 조금 초과하더라도 현장에서 가격 조정 가능성이 있기 때문에 괜찮습니다.

노원구 부동산에 오늘 전화를 해보니까 호가 대비 조정이 가능한 물건들이 꽤 나오더라고요. 천장을 먼저 만들고 시도하기 보다 일단 넓게 후보를 만들 것 같습니다.

단순히 가격만 보지 마시고, 가치를 먼저 보면서 후보 리스트를 만들어 보세요.  

절대적 위치가 아쉬운 노원구에서 역세권의 의미는 상당합니다. 1,4,7호선 역세권도 좋고, 현재 공사 중인 동북선 예정 역세권도 좋습니다.

• 3단계 : 직접 출퇴근 해보기

   

마음에 드는 아파트 후보를 다니면서 직접 출퇴근 해보시는 걸 추천합니다. 같은 노원구 4호선이라도 어떤 역은 앉아서 올 수 있고, 어떤 역은 절대 앉을 수 없는 역이 있습니다.

4호선 기준 노원역은 환승 구간이 정말 길고, 6호선 태릉입구역은 정말 환승을 빠르게 할 수 있습니다. 환승하면서 직장으로 가는 시간도 직접 느껴봐야 와 닿으실 겁니다.

노원구에서 출·퇴근을 실제로 하는 것은 네이버나 카카오 지도에서 검색을 통해 나오는 시간과 많이 다릅니다.

“어? 이 정도면 괜찮은데?” 하는 단지가 확신을 줄 겁니다.

5. 60대 어머니의 늦은 후회, OO님은 하지 않기를

“노원구가 진짜 괜찮을까? 가치가 있을까?”

우리 가족이 했던 고민이었습니다.

어머니는 8년 전, 노원구 아파트가 오르지 않을 것 같다며 대출을 줄이기 위해 매도를 하셨습니다. 그리고 가격을 한 번도 보지 않으셨는데요.

상승장을 지나 아직 가격이 회복하지 못했음에도 2억 원 넘게 오른 최근 실거래가를 보고 아쉬움을 표현하셨습니다.

내 집 마련을 고민하고 있는 분이라면 더 늦기 전에 후회하지 마시고 지금이라도 실행했으면 합니다.

더 좋은 입지에 있는 아파트를 사고 싶으신데 예산이 부족하시다고요? 노원구 아파트는 분명 디딤돌이 되어 줄 겁니다. 징검다리가 없는 사람은 통화량 폭등 시대의 급류를 건널 수 없습니다.

진심으로 응원하겠습니다. 

[형제 투자자 허씨허씨 시리즈]

#1. 7년 전 11평 빌라로 울면서 이사갔던 형제가 아파트 투자자가 되었습니다

#2. 부린이 탈출을 위한 필수 사이트 5가지, 이 글 하나면 정리 끝! 

#3. 부린이 탈출을 위해 현장과 사전조사, 무엇이 더 중요할까요? (+추천지역 포함)

#4. 여기가 바로 반포! 노원구 형제의 서초구 임장 이야기 (+임장 추천루트 제공)

#5. 내 집 마련 vs 투자, 부린이 동생이 'OOOO'을 선택한 기준과 이유는?

#6. 부동산 초보자가 가장 어려워하는 매물임장 고민 TOP7 정리

#7. 부동산 규제의 중심에서 수도권 투자를 안전하게 마무리 했습니다.

#8. 규제지역 확대? 강남 1시간 내 접근 가능한 경기도 투자 기회 놓치지 마세요.

#9. 부동산 가격에 영향을 주는 아파트 구조 특징 3가지

#10. 부동산 초보자가 협상에서 가장 많이 실수하는 3가지

#11. 첫 부동산 매수 계약, 이렇게만 준비하면 문제없습니다.

#12. 🏠 처음 부동산 매수 후, '복기' 이렇게 해야 다음투자 더 잘할 수 있습니다.

#13. 🏠 부동산 투자의 마무리는 전세! 이렇게 해야 후회하지 않습니다.

#14. 한국인 10명 중 9명이 좋아하는 투자처는 '예금', 그러나 부자들은 달랐다?

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