같은 단지, 같은 평수인데도
가격이 수천만 원씩 차이 나는 이유,
궁금했던 적 있으신가요?
집을 보러 다니다 보면
“여긴 로얄동이에요”, “이 라인은 잘 안 나와요”라는 말을 자주 듣게 됩니다.
하지만 막상 왜 좋은지, 어디까지 차이가 나는지 정확히 설명해주는 사람은 많지 않습니다.
그래서 많은 분들이 평수와 가격만 보고 집을 선택하고난 뒤, 나중에서야 알게 됩니다.
“아, 동·호수가 이렇게 중요한 거였구나…” 하고 말이죠.
실제 동·호수를 잘 선택하면 실거주 만족도가 좋을 뿐 아니라,
나중에 매도 또한 쉽게 되고 가격 차이도 비로얄동에 비해 점점 크게 벌어집니다.
오늘 이 글에서는 같은 단지 안에서도 어떤 집을 골라야할지 고민되시는 분들을 위해
로얄동·로얄층과 어떤 기준으로 동·호수를 골라야 하는지
구체적인 예시와 함께 차근차근 정리해 볼게요.
로얄동 로얄층이 비싼 이유, 실제로 가격 차이가 날까?
정말 동호수에 따라 가격차이가 그렇게 많이 나는지 실제 사례를 한 번 찾아볼게요.
아래의 단지는 서대문구의 한 역세권 신축 대단지 아파트입니다
이 아파트는 언덕지형에 위치하고 있어 안쪽 동으로 들어갈수록 경사가 있습니다.
따라서 아파트 정문(입구)쪽이 지형적으로도 가장 유리하고,
지하철역과 상권도 가깝기 때문에 정문에서 가까운 동을 로얄동, 가장 안쪽 동을 비로얄동이라 부릅니다.
특히 가장 안쪽에 있는 2개 동은 층도 낮고,
다른 동들이 모여있는 곳에서 뚝 떨어져 있어
마치 별동같은 느낌을 주기에 선호도가 가장 낮습니다.
그럼 이것이 어느 정도의 가격차이로 벌어지는지 한 번 볼까요?
같은 단지임에도 실제로 전면동과 안쪽동의 가격은 적게는 수천만원,
많게는 1억원 이상 차이가 납니다.
가격차이 뿐 아니라 나중에 매도할 때 환금성도 다릅니다.
안쪽에 있는 내 집은 잘 팔리지 않는데,
입구 가까운 전면동의 더 좋은 집은 계속 매도가 되는 일이 생길 수 있습니다.
로얄동, 로얄층은 정확히 어떤 기준일까?
여기까지 글을 읽으신 분이라면
과연 “무엇을 기준으로 로얄동, 로얄층이라고 하는 걸까?” 궁금하실 수 있습니다.
사실 사람들이 선호하는 집에는 공통점이 있습니다.
우선, 로얄동이란 위치 / 동선 / 환경 / 향에 의해 결정됩니다.
사람들이 좋아할만한 요소(강 전망, 지하철 역 등)가 단지 주변에 있다면
그 요소를 누릴 수 있는 곳이 로얄동이 됩니다.
한강뷰를 볼 수 있는 동, 지하철역에서 가장 가까운 동 처럼요.
하지만 눈에 띄는 선호요소를 갖지 않는 아파트도 있습니다.
그럴 땐 사람들이 안 좋아하는 요소들(너무 시끄러운 대로, 기찻길, 교도소 등의 교정시설)로부터
떨어져 있는 동을 로얄동이라고 합니다.
실제 사례를 볼까요?
위 그림은 안양시에 있는 대단지 아파트입니다.
4000세대가 넘는 초대형 단지이기 때문에
아파트 한쪽 끝에서 다른 쪽 끝까지 걷는 데만도 시간이 꽤 걸립니다.
이 단지 옆에는 1호선이 지나가는데,
문제는 철로가 지상에 있는 [지상철] 구간이라 전철이 지나갈 때면 철컹철컹 소리가 납니다.
문을 닫고 지내는 여름, 겨울에는 소음이 좀 덜하게 느껴지겠지만,
창문을 열어두는 계절에는 전철이 지나가는 소리가 몇 분 간격으로 들립니다.
따라서 이 단지는 철로 옆에 붙어있는 동들은 소음 때문에 덜 선호하고,
오히려 조용한 안쪽동들을 찾는 분들이 많으십니다.
이렇듯 사람들이 선호할만한 요소를 가지고있거나,
덜 선호할만한 요소로부터 떨어져 있는 곳을 로얄동 이라고 합니다.
반대로, 선호요소로부터 멀거나 덜선호 요소에서 가까운 곳을 비로얄동이라고 하죠.
그리고 층은 일반적으로 중간층을 가장 선호합니다.
층이 너무 낮다면(3층 이하) 거실에서 보는 조망이 탁 트인 느낌이 덜하고,
앞을 지나다니는 사람들에게 집 내부가 보일 수 있어 사생활 침해도 있습니다.
구축아파트의 경우 너무 저층은 수도관 역류 및 벌레 등의 이슈가 있을 수 있습니다.
반대로, 무조건 층이 높다고 다 좋은 것만은 아닙니다.
아파트 맨 꼭대기층(이하 탑층)은 위에 세대가 없고 바로 지붕과 맞닿아 있어 외부 온도의 영향을 가장 많이 받습니다. 여름엔 옥상 열기로 인해 집 실내온도가 올라가고,
겨울엔 지붕 냉기로 인해 난방 효율이 떨어지죠.
최근 신축은 단열이 좋아졌다고 하지만,
그래도 “중간층보다 쾌적하다” 까지는 아닌 경우가 많습니다.
집을 한 번 사는 일은 굉장히 목돈이 드는 일이기에
실제 매수를 앞둔 사람들은 생각보다 보수적인 선택을 하는 경우가 많습니다.
무난하고 안정적인 선택이라고 느껴지는 중간층과는 달리,
저층 탑층은 “왜 굳이?”라는 생각을 갖는 경우가 많아요. 그
래서 실제로는 탑층이 뷰가 좋아도,
1층이 가격이 저렴해도 같은 동 중간층보다 매수 문의가 느린 경우가 많습니다.
하지만 로얄동, 로얄층이 너무 비싸다면?
여기까지 읽으신 분이라면 기왕 집을 살 때 해당 단지 내에서
로얄동, 층을 사야 한다는 것에 대해 고개를 끄덕이셨을 겁니다.
하지만 현실에서는 예산이 기준이기에 마음에 드는 동,층은 내 예산을 벗어나는 경우가 많습니다.
그래서 아파트를 고를 땐 선택과 집중이 필요합니다.
전부를 포기하지 말고, ‘가격에 가장 큰 영향을 주는 것’만 남기는 것입니다.
예산이 부족할 때 양보해도 되는 3가지
1. 완벽한 로얄동 위치는 양보해도 됩니다.
초역세권에 위치한 동이 아니어도, 거실 뷰가
영구 뻥뷰(단지 앞에 가리는 것 없이 앞의 조망이 탁 트인 것을 ‘뻥뷰’ 라고 합니다.)가 아니어도 괜찮습니다.
뷰는 “있으면 좋다”이지, 없다고 집값이 무너지는 요소는 아니기 때문입니다.
이 때 중요한 것은 “최고”가 아니라 “평균 이상”을 가져가는 것입니다.
위 서대문구 단지의 사례를 다시 예로 들어 볼게요.
가장 좋은 선택지는 지하철역에서 가까운 전면동이지만,
그곳이 내 예산에서 많이 벗어난다면 중간동에서 예산에 맞는 곳 중 최대한 좋은 층을 고르는 겁니다.
2. 완벽한 로얄층에서 약간 벗어나도 됩니다.
각 아파트의 층수에 따라 “최선호 로얄층”은 상황에 따라 조금씩 다른 면이 있습니다만,
일반적으로 15층짜리 아파트라면 대략 9~14층 정도면 로얄층이라고 할 수 있습니다.
층이 중간 이상이면서 탑층이 아니기 때문입니다.
하지만 이런 층이 너무 비싸다면,
로얄층에서 약간 벗어난 4~6층도 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
중고층에 비해 아무래도 덜 선호되는 건 사실이지만,
1~2층처럼 명확한 단점이 없고 탑층처럼 구조적 리스크가 있는 것도 아니기 때문입니다.
따라서 내가 매수할 때 저렴하게 샀다면,
그만큼 팔 때도 저렴하게 판다는 생각으로 매수하여 거주한다면
예산 대비 좋은 선택이 될 수 있습니다.
로얄층만 찾는 사람도 있지만 가격 때문에 4~6층까지 넓혀서 보는 사람도 많기 때문입니다.
3. 완벽한 정남향은 내려놓아도 괜찮습니다.
남향은 전통적으로 일조량이 좋아 겨울에도 해가 잘 들고 시장 선호도가 높습니다.
그래서 남향 프리미엄이 붙어있는 경우가 많습니다.
하지만 중요한 건, 가격에 반영된 장점은 이미 가격에 다 들어가 있다는 점입니다.
이 경우, 같은 단지에서 남향 프리미엄이 과도하여 내 예산에 맞지 않는다면
살짝 벗어난 남동/남서향 또는 동향/서향 아파트를 선택해도 괜찮습니다.
체감 손해보다 가격 이득이 큰 경우가 많기 때문입니다.
예산이 부족할 때 절대 포기하면 안 되는 것
1. 1~2층 + 비선호시설 조합
예를 들어 아파트 분리수거장 바로 앞 1층이거나 주차장 출입구 앞 2층 집이라면
수시로 들려오는 소음 외에도 집앞을 오가는 사람들에 의한 사생활 침해가 있을 수 있습니다.
특히 주차장 바로 앞 저층 세대라면
자동차가 진출입할 때 울리는 사이렌소리, 언덕을 올라오며 밟는 악셀 소리,
밤에도 쉴새없이 번쩍거리는 자동차 헤드라이트 빛공해 등으로 인해
실제 거주하는데 불편감이 많이 느껴질 수 있습니다.
이 경우엔 가격 메리트가 커 보여도 수요층이 극도로 좁아지기에 안정적인 선택이 되기 어렵습니다.
2. 단지 내에서 유독 거래가 안 되는 ‘문제 라인’
가끔 유독 거래가 안 되는 이른바 ‘문제 라인’이 있는 경우도 있습니다.
이유는 다양합니다.
특정 라인에서 누수가 빈번하게 발생하는 경우도 있고,
바로 옆 동과의 거리가 지나치게 가까워 일조나 조망에서 간섭이 생기는 경우도 있습니다.
이런 경우, 위의 [1~2층 + 비선호시설 조합] 만큼은 아니지만
실제 나중에 매도할 때 내 집의 선호도를 낮추기에 충분한 요인이 됩니다.
특히 거실창문이 앞 동의 그림자에 많이 가려 조망과 일조에 간섭이 심하다면
다른 동,층의 물건을 검토해보시는 게 좋습니다.
아파트 선택에서 로얄동·로얄층은 분명 장점이 있는 기준입니다.
하지만 모두를 완벽하게 갖춘 집은 늘 가장 비싸고,
모든 사람에게 정답이 되지는 않습니다.
중요한 것은 ‘최고의 조건’을 사는 것이 아니라,
가격에 비해 치명적인 단점이 없는 선택을 하는 것입니다.
취향의 영역은 예산에 맞게 조정하되,
환경·구조·환금성과 직결되는 요소만큼은 끝까지 지켜내는 것.
그것이 실거주 만족도도, 훗날 갈아탈 때의 가격 방어도 함께 잡는 방법입니다.
이 글을 덮을 때쯤, 남들이 좋다고 말하는 기준이 아니라
나에게 맞는 동·층·향의 기준이 하나쯤 갖게 되셨길 바랍니다.
여러분의 좋은 내집마련과 투자를 진심으로 응원합니다.
다음 편에서는 이제 내 손으로 선택한 집의 계약 과정을 알아볼게요.
계약 절차 전체 과정을 알고 실수하는 일 없도록,
다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요.
