[1호기 복기] 스트레스 많이 받는다. 공부 많이 된다

안녕하세요. 

물속을 뚫고 내려가는 돌멩이처럼,

목표를 향해 거침 없이 나아가는 락솔트입니다. 😊

24년 6월 매수했던 1호기 기억을 더듬어보려 합니다.

지금의 나는 얼마나 다른 눈을 가지게 되었을지.

지금의 나는 그때의 나에게 무슨 말을 해줄 수 있을지. 

그때의 나는 지금의 나에게 무엇을 남겼을지. 

돌아보는 시간을 가져보려고 합니다.

멀리서 보기

1. 어쩌다  B도시를 보게 됐는지?

 강의를 들으며 당시에 투자하기 좋다는 지방도시를 두세달 뒤 임장지로 세팅해두고 천천히 부동산 공부 예열을 하다 보니 시장은 계속 바뀌더군요. 해서, 좀더 한 수 뒤를 봐야겠다 하는 마음에 A를 갔습니다. 아무도 투자하지 않는데, 싸긴 싸다는 거기요. 근데 웬걸 크레인이 사방천지에 깔린 공사판을 두눈으로 목도하니 겁이 나더라고요. 이미 전세가 낮아서 투자금도 많이 드는데, 앞으로도 한참은 입주가 있어 보였거든요. 그래도 좀 더 봐야지 하고 A시에서 두 개 구를 보다보니 이건 영… 제 투자금으로는 각이 안나왔습니다. 그래서 눈을 돌렸지요, B지역으로. 

 월부 입문 반년 차 초보였지만 교통비 숙박비 시간비용 모두 알뜰살뜰 쓰고 싶었기에 B지역에선 한달에 2개구를 보며 2달 동안 4개 구를 임장했어요. 마음이 급했던 것도 있고요. 여기저기서 B지역 투자 소식이 들려오던 차였습니다. 

24년 6월, 3번째 지기에서 투자 의지가 강한 조원들을 만나 함께 투자하자며 열의를 불태웠습니다.

잘한점_다음 투자에 적용할 점

> 계속 환경 안에서 수강하며 강사님들 레버리지 해서 시장 상황을 파악하는 게 필요한 것 같습니다.

> 남들이 이야기하는 지역을 쫓아서는 늦는다는 걸 배웠습니다. 미리 만든다는 생각으로 지금 투자 적합하지 않은 곳도 임장하며 앞마당을 계속해서 쌓는 축적의 시간이 필요함을 인정하고 정진해야지요. 기회는 준비된 자에게 온다고 믿습니다. 좇는 자로부턴 도망치고요.

못한점_지금은 달라졌나?

> 지금도 뭐 환경 안에 있으니 그나마 나아가고 있지 않나 생각하지만,,, 투자금이 언제 어떻게 생길지 예상하지 못했고, 새롭게 확정된 투자금에 맞는 앞마당이 없어서 여전히 남들이 좋다는 임장지를 좇아서 돌고 있는 현실입니다. 준비된 자가 되려면 한참 멀었다고 느끼고요. 계속 나아가야죠.  

2. 어쩌다 ㄷ구를 보게 되었는지?

 처음엔 중심인 ㄱ ,ㄴ구를 봤어요. 가장 좋은 ㄱ구는 투자범위에 구축밖에 들어오지 않았고, 심지어 투자금 1/3은 수리에 써야하는 조건들이 많았습니다. 이 먼 타지에서 첫 투자에 올수리 경험은 겁이 많이 났습니다. 물건의 절대가도 타 구에서 할 수 있는 것에 비해 좀 작았구요. 그래서 ㄱ구는 패스. 

 ㄴ구에는 적당한 준식축들이 눈에 들었는데 투자금이 애매하게 많이 들었네요. 옆에 대단지 입주가 있었어서 전세도 좀 쌓여있는 상황이었기에 투자금이 더 들 수 있겠다는 부담감이 있었습니다. ㄴ구는 보류.

 그 다음달, ㄷ,ㄹ 구를 지기 조원분들과 같이 봤습니다. ㄷ구는 애매했네요. 대장 동네는 있는 거 같은데  대장 아파트는 없는 듯한 느낌. 어디를 해야 하는지 뾰족한 단지가 보이지 않았습니다.

 ㄹ구라고 해서 크게 다르지도 않았어요. 제일 좋은 동네는 다 신축이고 매가도 크고 투자금도 컸습니다. 그런데 보다보니 저기 중간 정도 되는 동네에서 대장이 투자금에 들어오네요. 여기에 좀 느낌이 좋았습니다.

잘한점_다음 투자에 적용할 점

> 투자 동기부여가 많이 됐을 때는 집중력을 높여서 밀도 있게 임장하고 고민하는 것도 충분히 가치 있다고 생각합니다. 물론 미리 준비된 앞마당과 투자 대상 단지를 손에 쥐고 있으면 좋겠지만, 그렇지 못할 땐 몰아치는 것도 유의미하다고 봤습니다. 짧은 시간에 여러 구와 단지를 보니 비교평가도 더 잘 되고 좋더라고요.

못한점_지금은 달라졌나?

> 감도 없이 무작정 임장을 다 끝마쳐야만 결론이 나오니 효율적으로 보지 못했다는 점이겠지요. 이번에 배운 건데, 투자로 다음 임장지 어디 갈지 정할 때는 시세를 쭉 훑어보면서 내 투자금으로 가능해보이는 단지가 많은 쪽을 우선순위로 두면 된다는 것. 단지가 많이 걸리는 쪽에 더 많은 기회가 있다는 겁니다.

3. 왜 그 단지였는지?
 위에 서술했듯, ㄱ구에서는 매가도 낮고 수리를 꼭 해야하는 구축들이 투자범위에 들어왔고, ㄴ 구에서는 준신축인데 애매하게 투자금 오버되는 곳이 들어왔습니다. ㄷ구에서는 영 맘에 드는 게 없었고, ㄹ구에서 그나마 중위 생활권에 최선호 신축이 있었고요.

ㄱ구) 저렴한 구축

ㄴ구) 투자금 조금 애매 준신축

ㄷ구) 맘에 드는 거 없음

ㄹ구) 중간 생활권 초신축 최선호단지

이중에 ㄴ구는 물건은 전임을 몇번 해봤는데 네고가 되지 않을 것 같아 포기하고, 지방에선 신축 하랬으니까 ㄹ구의 위상이 좀 빠지더라도 초신축 단지를 봅니다.

 당시에 B도시 특강도 열린 게 있어서 그 강의에서 전고점 없는 신축의 전고점을 가늠하는 법을 배웠는데요. 우선적으로 그 지역 수급 상황을 파악하고, 같은 지역 안의 다른 단지들의 전고점을 참고하는 식이었습니다. 강의에서 배운대로 지역내 공급 히스토리를 보니, 내가 보는 단지가 전고 형성 당시에 입주가 많았어서 매매가가 많이 눌렸을 수 있겠다는 가정을 했고, 또 다른 지역의 비슷한 위상의 단지의 전고점을 참고하며 수익률을 계산했습니다.

 결론적으로 아래 그래프의 파란색: ㄴ구의 투자금 좀 넘는 준신축은 포기하고, 그래프 빨간색: ㄹ구의 물건들을 최종 후보로 올려 메코를 넣습니다. 

매코 통과 됐고, 이제 부동산 털러 내려갑니다.

잘한점_다음 투자에 적용할 점

 > 항상은 아니겠지만, 땅이 좀 빠져도 그 안에서 대장이면 좀 더 좋은 땅의 애매한 애들보다 더 많은 수요를 끌 수 있다는 걸 염두에 두고 투자 범위와 투자 우선순위를 생각하려는 노력을 그때도 했고. 앞으로도 해야 할 것 같아요.

못한점_지금은 달라졌나?

>  그래도 구 자체 위상이 더 높았던 ㄴ구의 단지를 투자금 조금 넘는다고 시도자체를 하지 않고 패스한 것.= 포기는 네고 할만큼 다 해보고 안되면 포기해야지 왜 지레 포기하누! > 이제는 투자 우선순위 개념 탑재 했으니 위에서 부터 훑어 내려오는 노력 할 수 있어요!

 > 매코에 아무리 1,2등이어도 바로 옆단지 가져가는 건 바보같았네요. ㄹ구 단지만 2개 가져갈 게 아니라 ㄴ구 단지도 가져갔더라면 좀더 넓게 보는 시야를 튜터님으로부터 얻고, ㄴ구를 사지 않은 것에 대한 미련을 일찌감치 갖지 않을 수 있었을 텐데요. >> 이제는 호락호락 질문 조금 하지 않죠. 물건 한 10개는 들고가서 여쭤봐야죠.

가까이 보기

1. 물건 찾기

 그때는 동이랑 층 정도는 보는데, 향이니 사이드니 그런 디테일 보는 훈련이 안돼있었던 것 같아요. 돌아보니 제 물건은 앞동 중층 이상으로 뻥 뷰를 가졌지만 작은 방들이 북동향이라 아쉬움이 남더군요. 매수 의사결정 과정에서 이 부분을 전혀 생각 못했어서 신기할 정도네요. 그만큼 어리숙했던 것 같아요. 

 당시에 매코 넣었던 물건(이하 기준물건)이 목표한 만큼 네고가 전혀 안되자, 저는 배운대로 부동산 문을 열어젖히며 기준 물건보다 나은 물건을 찾기 시작합니다. 그러다 만난 물건이 지금의 제 1호기지요. 옵션은 기준 물건보다 뒤지지만 동층에서 압도적이기에 기준 물건 네고 목표가 보다 1천5백만원 더주고 사게됩니다. 1천 5백을 더 주고 이걸 하는 게 맞는지 아닌지 의사결정하는 게 너무 어려웠는데요. 어떻게 하는지 몰라서 대충했던 기억이 있습니다.

잘한점_다음 투자에 적용할 점

> 글세요 그나마 그때 잘한 건 대충하지 않고 동네 모든 부동산에 들어가 본 거겠죠.  시장의 분위기에 따라 행동양식이 달라질 텐데, 그때 뭐 딱히 급매가 많거나 공동중개를 안하거나 하는 분위기가 아니어서 그게 맞았는지 모르겠지만, 그래도 부동산 다 털면서 배운건 부사님마다 같은 물건을 두고도 물건에 대한 정보가 달라, 협상에 대한 판단이 다르다는 것이었습니다. 누구는 딱 이가격 밑으론 절대 못해! 라고 했지만 누군가는 이렇게 저렇게 하면 될거 같다며, 좀 더 해보려고 하고 실제로 하는구나 배웠습니다. 지금의 수도권도 매물 털기가 유의미한 시장이지 않을까 생각도 해봅니다. 다주택자 물건으로 급매가 나오기도 하고, 공동중개를 안하려는 분위기가 보이는 지역도 분명 있으니 장부물건도 있을 수 있을 거구요.

못한점_지금은 달라졌나?

> 못한건 너무 많죠. 젤 아쉬운 건 같은 단지에서 적어도 3개 물건 1,2,3순위로 뽑아서 매코에서 묻고 대안으로 가져가지 않은 점이 아쉽네요. 그렇게 물었더라면 동층향에 따른 가격감도 한번 더 잡을 수 있었을 테고 좀더 자신있게 협상에 임할 수 있었을 텐데요. 지금이라면 애초에 단임/매임할 때 로얄과 비로얄 가격차 정도는 다 파악하고 옵션은 수리비나 옵션비용 계산 슥슥해서 가격감 잡을 수 있을 것 같습니다. 

2. 전세 빼기_전세권 설정

 후 첫 전세 빼려니 왜 이렇게 조마조마 하던지요. 하라는 대로 전세트레킹도 매일 하면서 인근 상하급지에 어떤 물건이 새로 생기고 어떤 물건이 사라지나 지켜봤습니다. 잔금은 9월 말이었고, 집은 공실. 6월 중순부터 볼 수 있었어요. 아직 잔금 여유도 있고, 부사님이 일을 잘하신다는 느낌이 있어서 매수 부사님께 2주 정도 시간을 드리기로 생각했는데. 1주일 지났을 때, 손님이 보러 오질 않더라고요. 사장님께 1주일만 더 드리겠다 하니. 가격 좀 네고해 달라고 하시더군요. 그럼 천만원만 더 생각해보겠다. 했습니다. 그러자 그 안에 한팀을 데리고 오셔서 천만원 네고 해주면 이 팀이 하겠다고 한다. 해서 그 팀과 계약을 했습니다. 가계약 문자가 오가고. 일주일 뒤였을까요 본계약을 하러 갔는데, 가계약 때 얘기되지 않은 전세권 설정을 요구하더라고요. 준비가 안돼서 공부할 시간을 좀 달라고 하고 밖으로 나와 30분 가량 이거저거 찾아봤네요. 결국 나눔글에서 전세권 설정 특약으로 대응하면 된다고 하기에 그렇게 하기로 하고 계약을 합니다. 

잘한점_다음 투자에 적용할 점

> 나름 주변 전세 전수 조사해서 가격 조건 변동 등을 매일 트래킹 하면서 지켜본 건 잘 한 것 같아요. 

못한점_지금은 달라졌나?

> 근데 트래킹 열심히 했지만, 전임을 통해서 더 상세하게 파악하려 노력하지 않은 것도 잘못인 것 같습니다. 경쟁 전세매물에 세입자로 전화해서 가격네고 수준과 언제까지 빠져야하는 물건인지 등을 파악했으면 제 물건의 우선순위를 좀더 면밀히 알게 되고, 그만큼 여유도 있었을 것 같아요. 가만히 앉아 사장님의 ‘7월 들어 더워지고 비오고 하면 손님 없다. 지금 빼자’ 같은 말을 듣고 있자니 맘에 여유가 없어져서 올린지 2주만에 1천 깎고 계약을 해버렸죠. 다시 돌아간다면 주변 전세 매물 투넘버로 전임 다 했을 것 같아요. 그럼 사장님의 말에 쉬 흔들리진 않았을 것 같습니다.

 > 전세권 설정요. 반드시 피해야 할 것도 아니지만. 괜히 신경 쓰이잖아요. 세낀 채로 판다고 했을 때도 매수인이 을구에 뭐 잡혀있는 물건보단 깨끗한 물건을 이왕이면 선택할 거구요. 위에서 말한 현 전세 상황에 대한 메타인지가 잘 되어 있었다면 아마도 저는 기차표 값과 그날 하루 시간의 값을 포기하더라도 가계약 때 없던 이야기이니 안 한다고 하고 올라왔을 것 같아요. 그리고 올라오는 길에 바로 여러 부동산에 전세 내놓고요. 그때는 그날 하루 지방에 내려왔다는 비용이 얼마나 크게 느껴지던지 그걸 포기 못해서 갑작스런 요구 받아주면서 까탈스럽다느니 뭐라느니 돌려돌려 비난도 받았네요.

 > 지금은 뭐 전세권설정 할거면 가계약 때 명시하도록 하고, 혹시나 갑자기 얘기 나오는 거 방지하려고 계약서 쓰기 전에 미리 확인 한번 하고 갈 거에요. 특약에 넣을 것도 있고 하니까요.

3. 잔금날_공부방 운영 인지

잔금날 일찍 갔죠. 30분 정도? 마지막으로 집 한번 봐야하니까. 음 그런데 잔금도 치기 전에 짐이 올라가고 이ㅆㅂ네요? 어이가 없어서 뭐지? 하고 짐을 보는데, 짐에는 책상과 의자가 많네요? 또 뭐지? 하고 보니 거실에 무슨 조그만 명패 같은 게 놓여있는데, 0000공부방. 후…. 일단 뭐 잔금도 쳐야하니 들어오지 말고 나가라고 할 수도 없는 노릇이고. 세입자랑 싸워봐야 방법이 없으니 부사님과 한참 이야기를 했습니다. 전세에 관한 중개비를 주기가 싫었죠. 제대로 된 중개 서비스를 누리지 못했으니까요. 그럼에도 일단 일부 주고 서울로 올라옵니다. 하루 종일 있어도 뭐 해결될 게 없을 것 같아서요. 그리고 한 일주일 내로 저는 만에 하나의 미래를 대비해 피해 사실을 기록해야겠단 생각으로 내용증명을 보내고, 부동산원에 신고를 하게 됩니다. 결과적으로 1차 영업정지 판결이 나왔는데, 그 이후 중개사가 항소했다는 이야기까지만 전해 듣고 신경을 따로 쓰진 않았습니다. 저는 이 경험에서 뭘 남겨야 할까요?

잘한점_다음 투자에 적용할 점

> 당하기만 해서 잘한 점이 있겠냐 싶지만. 일단 세입자랑 싸우지 않았다는 게 잘한 거라면 잘한거 같습니다. 부사님과 다투기 위해 세입자분께 ‘세입자는 중개사에게 공부방 운영 사실을 고지했다’라는 내용의 확인을 받았고, 그 과정에서 세입자가 불편하다길래 “불편하시죠. 중개사분이 실수한 부분이 있어서 그 부분을 다투기 위해 부탁좀 드린 거고, 세입자 분께서는 신경 쓰지 않으셔도 됩니다~ 사업 잘 하세요.” 하고 마무리 지었습니다. 엄청나게 감정이 요동치고 화가 치미는 상황에서도 세입자와 싸우면 좋을 게 없겠구나 본능적으로 느꼈던 것 같습니다. 다음 투자에도 무슨상황이든 세입자분과는 최대한 감정적으로 문제가 없게 해야겠습니다.

못한점_지금은 달라졌나?

> 지금의 저라면 아무래도 계약서를 다시 쓰고 서울을 올라왔을 것 같아요. 특약에 ‘2년 뒤 계약갱신권 사용 없이 퇴거한다.’는 조항 추가 요구를 적극적으로 해봤을 것 같습니다. 물론 안 될 수도 있는 거긴하지만요. 

 > 만약 이 조건이 수용되지 않았다면, 전세에 대한 중개비는 절대 주지 않았을 것 같습니다. 명백히 중개사의 기만 행위가 맞다고 보거든요. 

이번 복기를 하면서 

과연 다음 해, 또 다음 해 락솔트는 어떤 투자자가 되어서

또 다른 관점으로 이 경험을 돌아볼까 궁금해졌습니다.

아직 모자람이 한참이라 지금 복기한 내용도

나중에 보면 부끄러움 투성이일 것 같지만요.

그래도

예전보단 나아진 게 많은 것 같아

시간이 헛되지 않았단 생각도 듭니다.

상처에는 꽃잎이 떨어져도 아픈 법이라 

들춰보지 않던 지난 투자 경험이었는데,

소독하고 제대로 치료하라고 

독려해주신 김밍키님 감사합니다.