제가 처음 투자한 집은 대략 7년동안 5천만원 올랐습니다. 그런데 바로 옆에 있는 단지는 약 8억이 올랐습니다. 이후 10년동안 부동산 투자를 계속 진행하면서 해당 실수를 몇 년전에 겨우 복구했고, 결국 부동산 투자로 경제적 자유 또한 얻었습니다.
집은 살면서 하는 모든 선택중에 두번째로 중요합니다. 첫번째가 배우자이고, 두번째가 집입니다. 그러니 돈으로 하는 의사결정 중에서는 독보적으로 가장 중요합니다. 하지만 대부분 첫 집에 대한 의사결정은, 저처럼 실패로 끝나게 됩니다.
그나마 그 실수를 복기하고, 바로잡는 과정을 거치게 되면 끝내 성공으로 연결됩니다. 하지만 대부분의 경우 처음부터 실패를 경험하게 되면, 해당 분야를 불신하고, 그 지점에서 멈추게 됩니다.
문제는 본인의 의사결정력이지, 부동산 투자 자체가 아닙니다. 오늘은 왜 대부분의 사람들이 같은 실수를 반복하는지, 그리고 그걸 피하는 판단 기준이 뭔지를 말씀드리겠습니다. 제가 실수를 바로잡는 10년이라는 기간동안 경험한 것을 하나의 칼럼으로 정리했습니다. 단 몇 분만에 여러분들은 제가 10년동안 경험한 것의 엑기스만 배워가게 될 것입니다. 그럼 시작합니다!
1. 시기를 잘 못 잡는다.
실거주용 집을 살 때는 싸게 살 필요까지도 없고, 타이밍을 잘 잡을 필요도 없습니다. 다만 너무 비싸게 사거나, 매우 안좋은 타이밍만은 피해야 합니다.
2021년부터 2022년까지가 바로 그랬습니다. 역사상 가장 비싼 수준이었고, 또한 가장 나쁜 타이밍이었습니다. 이전 사이클에서는 2008년부터 2012년까지가 그랬습니다.
이런 비싼 가격과 잘못된 타이밍을 알아차리기는 생각보다 어렵습니다. 하지만 몇가지 징조로 대략적으로라도 알아차릴 수가 있습니다. 실제로 저는 2016년부터 2019년까지 매년 투자를 할 정도로 왕성했으나, 2020~2022까지는 3년간 투자를 단 한건도 하지 않았습니다. 비싸다고 판단했기 때문이죠.
전문적으로는 통화량대비 집값, 주택구입부담지수, 주택담보대출의 이자금액 대비 임대료등 많은 지표가 있습니다. 실제로 저는 이 가격에 대한 지표를 대략 20개 정도를 확인한 후 투자를 진행합니다.
하지만 오늘 칼럼은 입문자를 위한 글이니까, 단 하나의 가장 확실한 징조를 말씀드리겠습니다. 바로 하급지 구축까지 단기간에 급등하여, 뉴스에 도배가 되는 것입니다.
저는 실제로 요식업장을 4개까지 운영 했었습니다. 당시 2021년에 해당 요식업장에 엠지세대들이 와서 부동산,주식,코인등을 이야기하는 것을 보면서 더욱 버블을 확신했습니다. 그래서 투자를 지금은 하지 말아야겠다라는 기존 생각에 더 확신을 가질 수가 있었습니다.
비슷한 맥라으로 확인하기 좋은 것은 바로 서점에 가보는 것입니다. 서점 베스트 셀러코너가 부동산 책들로 도배되어 있다? 저라면 그런 시기에는 투자를 하지 않을 것입니다. 왜냐하면 대중들이 부동산 시장에 참여하고, 자격이 없는 부동산들 까지 단기간에 급등하면, 시장이 끝물로 가기 때문입니다.
반대로 2023년처럼 매일 8시뉴스에 부동산이 폭락했다. 서울도 미분양이 났다. 전세금을 돌려주지 못해 전세사기가 역대 최고치다. 건설사들의 pf부실로 부도가 났다.등 부동산에 대한 비관론과 폭락이 동시에 나타났을 때가 바로 기회입니다.
왜냐하면 시장에 대중들이 없기 때문입니다. 그래서 우린 대중과 반대로, 좀 더 정확하게는 대중보다 빠르게 투자해야 합니다.
2. 단지를 잘못 선택한다.
21년 가을 최고점에 집을 샀다고 하더라도 지금 서울 상위50%이상의 주택은 급락후 모두 전고점을 회복했습니다. 그만큼 입지와 상품성이 좋은 단지들은 회복도 빠릅니다. 그런데 수도권 외곽이나 지방 아파트들은 어떤가요? 아직도 전저점 부근에 머물러 있습니다. 22년말 급락장 이후 이들은 전혀 반등하지 못하고 있습니다.
물론 수도권 외곽이나 지방이라고 해서 투자를 하지 않아야 한다는 이야기는 아닙니다. 저도 실제로 지방 중소도시 신축 아파트에 2번 투자했고, 결과는 매우 성공적이었습니다. 하지만 수도권 외곽이나 지방의 경우 난이도가 매우 높아서 일반인이 책 한두권 읽고 투자하기에는 적합하지 않습니다. 이렇게 잘못된 단지 선택을 하는 것에 대한 해결책은 네가지 있습니다.
첫째, 일단 본인이 가진 자금 + 적정한 레버리지를 활용하여 한채만 가장 좋은 것을 사는 방법입니다. 이렇게하면 본인의 경제력 중에 가장 좋은 것을 매수 할수 있습니다. 우리 모두가 한번에 강남 아파트를 살수는 없습니다. 하지만 이렇게 본인의 경제력 중에서 가장 좋은 것을 단 한채만 매수한 후, 1주택 갈아타기 전략을 사용하면, 나만의 강남에 도달 할 수가 있습니다.
둘째, 입지가치와 건축가치를 구분해서 보는 눈을 키우는 것입니다. 부동산이 올라가는 가장 근본적인 이유는 돈이 늘어나기 때문입니다. 그런데 이 늘어난 돈을 흡수하는 것은 바로 땅입니다. 우리는 이것을 입지라고 합니다. 반면에 건축물은 시간이 지날수록 감가상각 되어 그 가치가 떨어집니다. 자동차가 감각상각 되는 것과 같습니다.
다만 우리가 아파트를 산다고 했을 때, 눈에 보이는것은 건축물이지만, 실제로는 땅을 같이 사는 것이기 때문에, 아파트는 자동차와 달리 감각상각되지 않는다고 생각하는 것 뿐입니다. 땅값이 올라서, 아파트 값도 오르기 때문입니다. 이 둘을 구분해서 보면 보유기간에 따른 전략이 나옵니다.
보유기간이 초장기라면 무조건 땅의 가치가 높은 곳을 사야 합니다. 같은 가격인데 땅의 가치가 더 높으려면 입지는 좋은 구축을 선택해야 합니다. 보유기간이 중기라면 땅의 가치와 건축물의 가치를 고루 봐야 합니다. 주로 신축이거나 신축 될 확률이 매우 높은 개발사업이 여기에 해당합니다.
첫 집은 갈아타기 용도이기 때문에 땅의 가치와 건축물의 가치를 같이 봐야하며, 개발사업은 매우 어렵기 때문에, 초보자라면 준식축, 즉15년차 이하로 선택하는 것이 매우 유리합니다.
셋째, 아파트 가격 서열을 아는 것입니다 . 아파트 공부는 가격부터 입지공부를 하고, 임장을 하고, 경제뉴스를 보는 등, 다 좋은 공부법입니다. 하지만 자본주의는 결국 가격에 모든 것이 반영됩니다. 특히 아파트는 모두 같은 규격이기 때문에, 더욱 그렇습니다.
여러분들이 부동산 공부를 할 때, 지도를 보거나, 무작정 임장을 나가는 것은 비효율 적입니다. 아파트의 가격 서열을 아는 것이 먼저입니다. 이후 왜 그 가격일까?를 알기 위해서 지도도 보고, 임장도 나가고, 중개사와 대화도 해보는 것입니다.
그래서 아실이라는 사이트를 추천드립니다. 해당 사이트에서 순위분석탭을 이용하면 대한민국전체 가격 서열, 서울내에서 가격서열, 성동구내에서 가격서열, 평형별 가격서열, 기간별 가격서열등을 모두 검색할수 있습니다. 가격 서열을 아는 것이 부동산 투자 공부의 시작입니다.
넷째, 가격 서열을 알았다면 미래 가격을 추정해보기. 현재 가격 서열을 알았다면, 이제 미래에는 어떨지 추정해보는 것입니다.
예를들어 수지는 죽전보다 서열이 낮았습니다. 신분당선이 생기기전까지는 말이죠. 하지만 신분당선이 생기고 분당선보다 강남 접근성이 더 좋아지자, 수지가 훨씬 더 많이 올라, 서열으 역전했습니다.
일례로 더샵보정에비뉴39평은 2006년 6억이었고 현재는 10억입니다. 두배도 오르지 못했습니다. 반면 수지 신정주공1단지 25평은 2006년 2억이었고, 현재는 10억입니다. 약5배가 올랐습니다.
신분당선의 파급효과는 이정도로 강력했습니다. 하지만 당시 아무도 이정도로 강력 할 것이라고 예상하지 못했습니다.
여러가지 호재가 있지만, 그중에서 오늘 딱한가지만 알려드리면, 서울 중심업무지구인 강남,광화문,여의도 접근성을 극적으로 개선시켜주는 지하철 노선도중, 공사가 확정된 경우 매우 중요하게 봐야 합니다.
지금은 gtx-a,b,c정도가 대표적입니다. 특히 gtx-a의 경우 완공이 머지 않았습니다. 지금 서울역~삼성 구간이 개통되지 않았기 때문에 사실상 지선의 역할만 합니다. 그러다 보니 언론에서 비관론을 막 쏟아냅니다. 하지만 서울역에서 삼성역 구간이 개통되고, 서울역일대와 삼성열 일대의 개발이 향후10년동안 진행되면, gtx-a는 신분당선 급의 파급력을 갖게 될 것입니다.
착공~준공예정 단계에 있는 교통망들 - 출처 : 아실
이런식으로 어느정도 확정된 미래중 사람들이 얕보는 것은 투자에서 큰 기회가 될수 있습니다.
3. 자기의 경제력을 과소, 과대 평가한다.
저의 첫 투자가 실패로 끝났었던 이유는 제 경제력을 과소평가 했기 때문입니다. 자기 수준보다 못한 아파트를 사면 돈을 잃지는 않지만, 상대적으로는 잃을 수 있습니다. 우린 이것을 기회비용이라고 합니다.
저는 해당 투자로 월세를 7년간 대략 5천정도 받았었는데, 가격이 오천 올랐으니, 총 1억 정도를 벌었습니다. 돈을 잃지는 않았고, 심지어 벌었지만, 2016년부터 2023년까지의 수익으로는 매우 아쉬운 수익입니다.
또는 소위 영끌이라고 하는 본인 경제력을 과대평가 해서 집을 사게 되면, 결과는 시기에 따라 달라집니다. 23~24과 같은 시기의 영끌은 큰 수익으로 돌아왔을 것입니다. 반면 21년에 영끌은 큰 고통으로 돌아왔을 것입니다. 심하면 역전세로 인해 파산 했을 수도 있었습니다.
서울 대단지의 하락률. 헬리오-33% / 그라시움 -31%
서울 대단지 하락률2. 남산타운 -28% / 미미삼-29%
그렇다면 자기 수준에 맞는 아파트는 어떻게 찾을 수 있을까?
일단 아파트 가격 기준으로 레버리지를 나이에 따라 40~70%정도까지만 사용하면 적정합니다. 아는 국가에서 평시에 허용하는 범위이기도 하며, 글로벌 스탠다드입니다.
당신이 30대라면 70%, 40대라면 60%, 50대라면 50%이하로 레버리지를 사용하면 됩니다. 이 레버리지 비율은 주택담보대출과 전세금을 모두 합한 것으로 계산해야 합니다.
소득 기준으로는 주택담보대출 이자가 세후 소득의 20%이하수준, 이자와 원금을 모두 합하여 세후 소득의 40%이하로 설정하는 것입니다. 물론 이 또한 나이에 따라 달라집니다. 젋을수록 좀 더 높은 범주도 가능하지만, 반댈로 나이가 들수록 좀 더 낮아야 합니다.
정리
부동산 투자 처음하는 사람들의 결정적 실수 3가지는
시기를 잘못 잡는다.
단지를 잘못 선택한다.
자기 자신을 잘못 평가해서 산다.
이렇게 세가지 결정적인 실수와 그에 따른 해결책까지 제시해 드렸습니다. 이 정도만 이해하고 매수를 해도 큰 실수를 줄일 수 있습니다. 하지만 이것으로 충분하지는 않습니다. 부동산과 자산배분에 대한 더 깊은 공부를 원하시면, 이웃을 하주세요. 제 10년간의 노하우를 알려드리겠습니다. 특히 앞에서 언급한 부동산이 비싸서 투자할수 없는 시기에 할수 있는 글로벌 자산배분 전략도 함께 다룹니다.
부동산 전문가의 문제는 항상 부동산만 늘려가는 방법을 선호한다는 것입니다. 이제 다주택은 취등록세 최대12%, 보유세와 종합부동산세, 그리고 양도세 최대 80%로 그 실익이 전혀 없습니다. 또한 10년중 2~3년은 부동산이 매우 고평가 되어 있는 상태이고, 이럴때 투자하면 복구하는데 굉장히 오랜 시간이 걸립니다.
그래서 1주택 갈아타기 전략과 글로벌 자산배분 투자를 시기에 따라 무게 중심을 옮겨가는 것이 최적의 투자 방법이고, 이런 투자는 저만 다루는 분야입니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
