[갱얼쥐시리즈 🐶 규제 속 수도권 시장 분위기 알아보기] 5급지 은평구

복잡한 규제정책 속 수도권 현장은 어떻게 반응하고 있을까요?
월부학교 봄학기 10반이 알아보는 수도권 시장 분위기!

1급지부터 비규제 지역까지 수도권 전역을 살펴본
[갱얼쥐 시리즈🐶규제 속 수도권 시장 분위기 알아보기]를 시작합니다!

안녕하세요 잠구르미입니다 😊

5/9 다주택 규제 이후 수도권 시장이 어떻게 움직이고 있는지 

5급지 은평구의 현장분위기를 직접 확인해보았습니다.

은평구는 서울 내 4~5급지로 분류되며 (녹번역 아래를 4급지/녹번역 위쪽을 5급지)
하급지에서는 직장 접근성 즉, 교통이 특히 중요한 요소입니다.

과연 은평구 현장은 어떤 반응을 보이고 있을까요?? 

은평구 대표단지 3곳을 선정하여 시장분위기를 확인해보았습니다. 

🐶 1. 녹번역 e편한세상캐슬

하급지 15억 이상 대장 단지의 분위기는?

먼저 녹번역 e편한세상캐슬입니다.

은평구의 대표 대장 단지이자
3호선 초역세권 신축 브랜드 아파트인데요.

"하급지 내 15억 이상, 대출이 쉽지 않은 고가 단지는 어떤 흐름일까?"

를 확인해보기 위해 가져와봤습니다.

📊 데이터 확인

84㎡는 최근 실거래가 14억대 대비
현재 매물이 15억부터 시작하고 있었습니다.

59㎡ 역시 4월 실거래에서는 11억선도 있었지만
현재는 12억 후반부터 매물이 나오기 시작했습니다.

전·월세를 보면 대부분 갱신이 압도적으로 많았습니다.

• 59㎡ 전세 : 6억 후반
• 84㎡ 전세 : 8억 수준

매매 흐름은 조금 달랐습니다.

59㎡는 4월 거래가 활발했지만 → 5월 이후 거래가 끊겼고,

84㎡는 5월 이후 거래 자체가 거의 없는 모습이었습니다.

📞 그렇다면 실제 현장 분위기는 어떨까요?

현장에서는 5/9 규제 이전부터 매물 수 자체가 적었다고 합니다.

현재 84㎡는 사실상 15억 이상 구간이며
아직 실거래는 공개되지 않았지만
15.3억에 2건 거래되었다는 이야기도 들을 수 있었습니다.

분위기를 정리하면

• 투자손님 감소
• 실거주 중심 거래
• 급매·사연 있는 매물 거의 없음
• 갈아탈 집이 없어 거래가 보류되는 사례 존재였습니다.

세낀 물건 역시 대출 문제로 실제 거래가 쉽지 않다고 합니다.

🐶 2. 백련산 SK뷰 아이파크

대출 가능 구간 실수요는 어떻게 움직이고 있을까?

다음은 백련산 SK뷰 아이파크입니다.

15억 이하 구간에서 선호도가 높은 신축이며
대출 가능한 구간의 분위기를 보기 위해 확인해보았습니다.

📊 데이터 확인

약 1,305세대 대단지임에도 생각보다 매물이 많지 않았습니다.

특히 59㎡는 매물이 약 5개 정도로 더 희소했습니다.

59㎡는 최근 9억대 거래 대비 현재 10억 중반 호가를 보였고

84㎡ 역시 11억 후반 실거래 이후 12억선을 돌파한 모습이었습니다.

전세시장도 강했습니다.

• 59㎡ 전세 : 6.5억 돌파
• 84㎡ 전세 : 7억 이상

매매에서는
84㎡가 5월 이후 최고가 12억을 기록했습니다.

📞 그렇다면 실제 현장 분위기는 어떨까요?

현장에서는 5/9 이후 가격이 크게 내려가거나 급등한 것은 아니지만
이미 12억 이상 거래가 진행되고 있다고 했습니다.

무엇보다 인상적이었던 것은59㎡의 움직임이었습니다.

84㎡보다 접근이 쉬운 59㎡가 먼저 움직였고

매물이 빠르게 소진되며 가격이 상승!!!!!
이제는 그 수요가 84㎡로 확장되는 흐름이라고 합니다.

또한

• 보러 오는 손님 많음 (실거주)
• 현재 가격에도 매수세 존재
• 대부분 실거주·갈아타기 수요

라는 분위기였습니다.

다주택자 물건은 원래 많지 않았기에
5/9 규제 영향은 제한적이었다고 합니다.

🐶 3.은평뉴타운 박석고개 힐스테이트1단지

은평구 끝단 뉴타운의 분위기는?

마지막은 은평뉴타운 박석고개 힐스테이트1단지입니다.

은평구 끝단 고양으로 넘어가는 뉴타운 지역에 위치해 있으며

연식은 있지만 뉴타운 내에서는 선호도가 있는 단지입니다.

📊 데이터 확인

약 900세대 규모임에도 거래량 자체는 많지 않았습니다.

다만, 59㎡와 84㎡ 모두 최근 실거래가 대비 호가가 상승해 있었습니다.

전세는

• 59㎡ : 5억 중반
• 84㎡ : 6억 수준

으로 대부분 갱신이 많았습니다.

매매에서는 59㎡는 거래는 없지만 가격 상승 흐름이 이어졌고

84㎡ 역시 거래는 많지 않지만 5월 최고가를 경신했습니다.

📞 그렇다면 실제 현장 분위기는 어떨까요?

84㎡는 아직 실거래 공개 전이지만 이미 12억까지 거래되었다고 합니다.

주말에도 손님이 꾸준했고 특히 신혼부부 수요가 많다고 했습니다.

현재는

• 84㎡ : 12억대
• 59㎡ : 10억 이상

임에도 매수세가 이어지고 있었습니다.

뉴타운 역시 다주택 매물이 많지 않아

규제 전후 큰 변화보다는
실수요와 가격 상승 흐름이 더 체감된다고 했습니다.

🐶 은평구 전화임장 총평

세 단지를 살펴보며 공통적으로 느낀 점이 있었습니다.

✔ 다주택 매물은 원래 많지 않았다
✔ 실거주·갈아타기 수요가 시장을 움직이고 있었다
✔ 선호 단지는 매물이 빠르게 줄고 있다
✔ 전·월세뿐 아니라 매매도 최고가를 형성하고 있었다

즉, 5/9 규제가 은평구 시장을 급격하게 바꿨다기보다

이미 형성되어 있던 실수요 중심 흐름과 선호 단지 쏠림을 더 선명하게 보여준 모습에 가까웠습니다.

✨ 한 줄 결론

은평구는 규제 이후에도 실거주 중심 거래가 이어지고 있으며

선호 단지는 매물이 부족하고 가격은 오르고 있는 시장이었다.

이상으로 규제 속에서도 실수요의 힘으로 움직이고 있는 은평구 시장 분위기였습니다. 

다음 갱얼쥐 시리즈도 많은 기대 부탁드립니다! 🐶

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