안녕하세요.
정리하고 기록하는 투자자 정록12입니다.
지방 투자를 주력으로 삼던 프로 지방러인 제가 드디어 첫 수도권 투자를 완료했습니다.
월부강의와 튜터님들의 인사이트를 레버리지 하여 결심하고, 실행에 옮기기까지의 과정을 기록으로 남겨봅니다.
1. 결심 : 강의와 튜터님의 인사이트를 레버리지 하다
기존 저의 계획은 올해 9월 1호기를 매도한 후 지방 투자를 계속 이어가는 것이었습니다.
아무래도 익숙하기도 하고, 수도권에 비해 지방 단지들의 선호도를 파악하는 것이 훨씬 수월했기 때문입니다.
그래서 내심 3호기도 제가 애정하는 지역인 대구에 하려고 마음먹고 있었습니다.
하지만 지난 실전반 민갱 튜터님의 가이드와 이번 서투기 강의 튜터님들의 인사이트를 접하며 '수도권 비규제지역'으로 노선을 확실히 변경하게 되었습니다.
○ 튜터님의 가이드: 매도 난이도를 고려했을 때, 그리고 전세금 회수나 상급지 갈아타기 등 다음 스텝을 위해 지방보다는 수도권에 ‘주춧돌’을 미리 마련해 두는 방향을 추천
○ 강사님들의 인사이트: 현재 시장은 대세 상승장 직전이며, 수도권 외곽으로 상승의 온기가 퍼져나가기 전에 자산을 취득해야 하는 적기라는 메시지
결국 더 넓은 시야로 다음 스텝을 밟기 위해 수도권 투자를 결심했습니다.
2. 실행 1단계 : 손품 (구리, 부천, 그리고 산본의 비교평가)
수도권 비규제지역 4곳 중 기존에 앞마당으로 보유하고 있던 곳은 산본 1곳이었습니다.
'절대적 저평가' 상태이면서 '교통의 가치'를 지닌 단지들이 상대적으로 저평가되어 있다고 판단했습니다.
하지만 더 상급지인 구리에 내 투자금으로 잡을 수 있는 더 좋은 기회가 있는지 확인하고 싶어 이번 달 서투기 과정을 통해 구리시를 임장했습니다.
그러나 구리는 이미 어느 정도 상승하여 투자금 범위가 벌어져 있었고,
제 투자금으로는 구리 내 최후순위 단지밖에 남지 않는다는 것을 인지한 후 미련 없이 보내주었습니다.
이후 6월 한 달간 부천을 임장하고 산본 후보 단지와 비교해 '1등 물건'을 찾으려 했으나,
4주차 부천·산본 강의를 들으며 대략적인 가격 감을 잡을 수 있었습니다.
제 투자금으로 진입할 수 있는 부천 단지의 가치가 산본에 비해 크게 높지 않다는 결론에 도달했습니다.
"지금 시장에서는 무작정 앞마당을 늘리기보다는, 빠른 행동과 결정이 훨씬 더 중요하겠다.“
그렇게 확신을 가지고, 이미 파악해 둔 산본의 후보 단지 매물들을 털어 투자를 진행하기로 결정을 내렸습니다.
3.실행 2단계 : 발품과 협상
산본 전수조사 후 최종 후보 단지를 5개로 압축했고, 네이버에 나오지 않는 조건까지 전화로 확인하며 우선순위 1, 2, 3단지를 정해 매물 임장을 갔습니다. 시장에 매물이 많지 않아 선택지가 좁았기에 다시 한번 '빠른 선택과 타이밍'이 중요함을 직감했습니다.
○ 2순위 단지
마땅한 매물이 없었고, 인근 부동산을 방문·전화해 보아도 당장 가능한 매물이 없어 빠르게 놓아주었습니다.
○ 3순위 단지
새로 올라온 매물이 가격과 조건이 좋았습니다. 올수리가 되어 있어 추가 비용을 아낄 수 있었고, 적정 전세 세팅 및 향후 전세금 회수 구도까지 문제없는 집이었습니다. 실거래가 대비 호가는 올랐지만 전고점 대비 여전히 20%가량 저렴한 매물이었습니다.
○ 1순위 단지
네이버 호가와 전임내용상으로는 아직 할만한 집이 있었고, 세입자 사정으로 늦은 시간에만 매임이 가능해, 3순위를 먼저 보고 마지막 타임으로 매임을 잡았습니다.
여기서 3순위 매물의 가격을 조율할 수 있다면, 1순위 단지가 협상되지 않을 때 훌륭한 대안이 될 것이라 판단했습니다.
현재 시장 분위기상 조율이 쉽지 않아 보였지만, 저에게는 '아직 확인하지 않은 1순위 단지 매물이 남아있다'는 근거 없는 자신감이 있었고, 덕분에 조급함이 없이 훨씬 적극적이고 정중하게 협상을 시도해볼 수 있었습니다.(돌이켜 생각해보면 이 부분은 운이 좋았던 것 같습니다.)
"절대 불가능하다, 500만 원 정도나 겨우 빼보겠다" 하시던 사장님께 주인분을 잘 설득해달라며 거듭 정중히 부탁드렸고, 다음 예약을 기다리던 중 무려 1,500만 원을 조율했다는 연락을 받았습니다. 투자금도 줄어들고 가격도 좋아서 투자 진행해도 괜찮겠다는 판단이 섰습니다. (이후 다른 투자자도 강력한 매수 의사를 비추었다는 소식에 그때부터 조금 긴장감이 돌기 시작했습니다.)
우선 3순위 단지 사장님께 조금만 고민해보고 금방 다시 연락드리기로 하고,
기다림 끝에 늦은 시간 1순위 단지를 매임했습니다.
하지만 추가 수리 비용이 발생하는 구조였고 가격 조율은커녕 오히려 호가를 올리려는 분위기였습니다.
<가격은 예시입니다>
1순위 단지: 시세 5억 / 호가 5억 / 투자금 1.9억 (가격 조율 불가)
3순위 단지: 시세 4.8억 / 조율가 4.65억 / 투자금 1.5억
두 단지의 평소 가격 차이는 2~3천만 원 선인데,
가격 조율 덕분에 3순위 단지의 메리트가 압도적으로 커졌습니다.
제 상황과 투자금에 3순위 단지가 '최선의 선택'임을 최종 확인하고, 등기 및 누수 여부 검토 후 가계약금을 송금했습니다.
4. 복기 : 아쉬운 점과 잘한 점
○ 아쉬운 점: 인근 부동산 워크인을 더 많이 하지 못해 장부 물건을 샅샅이 찾아보지 못한 점, 그리고 매물 코칭을 받지 못해 쉽게 오지 않는 투자 기회를 투자자로서 성장하는 시간으로 100% 활용하지 못한 점
○ 잘한 점: 시장의 흐름을 놓치지 않고 거인의 어깨를 레버리지해, 현재 시장에서 내가 가진 자금으로 취득할 수 있는 '가장 가치 있는 자산'을 확보했다는 점
5. 지속 : 뚜벅뚜벅 이어가는 나만의 로드맵
돌아보니 월부에 입성한 후 그래도 나름 꾸준히 투자를 이어오고 있었습니다.
-2023년 3월: 월부 입성
-2024년 7월: 1호기 취득 (지방광역시 소액 투자 / 투자금 5천만 원 내외)
-2025년 12월: 2호기 취득 (지방광역시 소액 투자 / 투자금 1억 내외)
-2026년 6월: 3호기 취득 (첫 수도권 투자 / 투자금 1억 중반 내외)
종잣돈이 넉넉하지 않아 남들보다 속도는 많이 느리고 아직 가야 할 길이 멀지만,
타인과 비교하지 않고 월부에서 배운 대로 매순간 제가 할 수 있는 선택을 하나씩 이어왔던 것 같습니다.
이번 수도권 투자가 저에게 또 다음 투자른 위한 발판이 되어줄 것이라 믿으며, 앞으로도 초심을 잃지 않고 순자산 10억, 나아가 30억 달성까지 월부라는 좋은 환경 안에서 꾸준히 배우고 성장하며 투자를 지속하겠습니다.
그리고 덧붙여 감사의 인사 전합니다
3년이 조금 넘는 시간 동안 제가 월부 환경에서 지속할 수 있도록 늘 곁에서 동기부여 주시고 함께해주시는 동료분들,
투자자로서 올바르게 성장할 수 있도록 이 든든하고 소중한 환경을 만들어주신 너바나님과 너나위님,
그리고 매 순간 항상 진심을 다해 이끌어주시고 도와주시는 월부 튜터님들께 고개 숙여 깊은 감사의 인사를 드립니다.
받은 가르침과 에너지를 잊지 않고, 시장에서 오래도록 살아남는 단단한 투자자가 되겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
