"낡은 빌라촌이었는데 84㎡ 17억? 사람들이 장위동을 다시 보는 이유"

안녕하세요. 대기만성 흙수저 대흙입니다.

최근 서울 분양시장에서 관심을 받고 있는 단지가 있습니다.

바로 성북구 장위동에 들어서는 '장위 푸르지오 마크원'입니다.

총 1,931세대 규모. 그중 일반분양만 약 1,000세대가 넘는 대단지로, 최근 서울에서 보기 어려운 대규모 공급이라는 점에서 많은 관심을 받고 있는데요.

특히 예상 분양가 역시 눈길을 끕니다.

전용 59㎡ 약 13억 원대,
전용 84㎡ 약 17억 원대.

몇 년 전만 해도 많은 분들이 장위동이라는 이름을 들으면

“거기가 17억이라고?” 라는 생각을 했을지도 모르겠습니다.

왜냐하면 과거 장위동은 서울 안에서도 오래된 주택가와 빌라 이미지가 강했던 곳이기 때문입니다.

그런데 왜 지금 사람들은 이 가격에도 관심을 가지고 있을까요?

단순히 새 아파트라서일까요?

그 이유를 알기 위해서는 아파트 하나가 아니라 동네 전체의 변화를 봐야 합니다.

바로 서울 강북 최대 규모 재개발 사업 중 하나인 장위뉴타운입니다.

서울이지만 사람들이 선호하지 않았던 이유

여러분은 장위동이라고 하면 어떤 이미지가 떠오르시나요?

서울에 오래 거주하셨던 분들이라면

"오래된 주택가"

"좁은 골목"

“낡은 빌라가 많은 동네”

라는 이미지를 떠올리는 분들도 많으실 것 같습니다.

실제로 장위동은 서울 안에 위치하고 있음에도 오랫동안 사람들의 선호도가 높은 지역은 아니었습니다.

이유는 간단합니다.

입지가 나빠서가 아닙니다.

서울 안에서 위치 자체는 나쁘지 않았지만, 사람들이 살고 싶어 하는 주거 환경이 부족했습니다.

부동산에서 중요한 것은 단순한 거리만이 아닙니다.

사람들은 결국 내가 매일 생활하는 공간, 즉 환경을 중요하게 생각하기 때문입니다.

그런데 장위동이 바뀌고 있습니다

그 변화의 중심에는 장위뉴타운이 있습니다.

장위뉴타운은 성북구 장위동 일대 약 123만㎡ 규모로 진행되는 서울 강북권 대표 재개발 사업입니다.

전체 계획 규모는 약 3만 세대.

기존 노후 주택지가 대규모 브랜드 아파트 생활권으로 변화하는 과정입니다.

이미 변화는 시작됐습니다.

과거 빌라와 노후 주택이 많던 곳에 브랜드 신축 단지가 하나둘 채워지고 있는 것입니다.

뉴타운의 힘은 단순히 새 아파트가 아닙니다

여기서 중요한 점은 “신축 아파트가 몇 개 생긴다” 가 아닙니다.

대규모 정비사업의 진짜 힘은 지역에 대한 사람들의 생각을 바꾼다는 점입니다.

과거에는 “거기 오래된 동네 아니야?” 라고 생각했던 곳이 시간이 지나면 “거기 신축 아파트 많은 곳 아니야?” 로 바뀌게 됩니다.

실제로 비슷한 사례들이 있었습니다.

마포 아현뉴타운.

동대문구 이문·휘경뉴타운.

처음에는 낡은 원도심이라는 평가를 받았지만, 신축 단지가 들어오고 젊은 세대가 유입되고 상권과 생활 환경이 개선되면서 지역의 평가가 달라졌습니다.

장위뉴타운 역시 지금 그 변화 과정에 있습니다.

좋아지는 것은 아파트뿐만이 아닙니다

장위뉴타운에서 또 하나 봐야 할 부분은 교통입니다.

• 대표적인 변화가 바로 동북선입니다.
  
  동북선은 왕십리역부터 상계역까지 연결되는 노선으로 2027년 개통 예정입니다.
   

  현재 장위뉴타운에서 강남 업무지구 접근성은 아쉬운 부분으로 평가받았습니다.

  하지만 동북선이 개통되면, 장위뉴타운 인근
   

  → 북서울꿈의숲역 → 왕십리역 환승

   

  동선을 활용할 수 있게 됩니다. (현재 공정률 74% 내외)

   

  특히 왕십리역은 2호선, 5호선, 수인분당선 등 다양한 노선 환승이 가능한 교통 거점입니다. 현재보다 강남 접근성이 개선될 가능성이 있습니다.

   

  물론 동북선은 2량 경전철이라는 한계도 있습니다만, 기존 부족했던 강북 내부 연결성과 주요 노선 접근성을 개선한다는 점에서 그 자체로 의미가 있습니다.

• 또 하나의 변화는 북쪽의 광운대역세권 개발입니다. 

  
  광운대역 주변은 업무·상업·주거가 함께 들어서는 복합 개발이 추진되고 있습니다.

   

  약 3,000세대 규모 주거시설과 함께 호텔, 업무시설, 상업시설 등이 계획되어 있습니다.

  
  기존 장위동의 약점 중 하나는 주변 생활 인프라였습니다.

  
  하지만 주변 개발이 함께 진행된다면 단순히 잠만 자는 주거지가 아니라 생활 편의성을 갖춘 지역으로 변화할 가능성이 있습니다.

   

그리고 등장한 장위 푸르지오 마크원

이런 변화 속에서 공급되는 단지가 바로 장위 푸르지오 마크원입니다.

장위 푸르지오 마크원은 장위10구역 재개발을 통해 공급되는 단지입니다.

규모는

• 지하 5층 ~ 최고 35층
• 23개동
• 총 1,931세대

대단지입니다.

특히 눈에 띄는 점은 일반분양 물량입니다.

전체 1,931세대 중 약 1,032세대가 일반분양으로 공급됩니다.

최근 서울 정비사업 단지는 조합원 물량이 많아 일반분양이 적은 경우도 많은데,

1천 세대 이상 일반분양 물량은 서울 안에서도 흔치 않은 규모입니다.

한 발 더 나아가 보겠습니다.

그렇다면 장위 푸르지오 마크원은 무조건 좋은 선택일까요?

서울 신축, 1,931세대 대단지, 뉴타운 변화, 교통 호재.

분명 좋은 요소들이 많은 단지입니다.

하지만 투자자는 항상 마지막에 숫자를 확인해야 합니다.

바로 ‘가격’입니다.

장위 푸르지오 마크원의 예상 분양가는 평당 약 5,200~5,300만 원 수준으로 예상되고 있습니다.

이를 전용면적으로 환산하면,

• 59㎡(약 25평) → 약 13억 초반
• 84㎡(약 34평) → 약 17억 중후반

수준입니다. (※ 실제 분양가는 모집공고 확인 필요)

그렇다면 주변 신축 단지와 비교해보겠습니다.

장위 푸르지오 마크원이 17억 중후반 수준으로 나온다면,

단순히 “서울 신축인데 싸다” 라고 보기에는 어렵습니다.

이미 주변 신축 가격과 비슷하거나 일부 단지보다 높은 가격입니다.

그렇다면 왜 관심을 받을까요?

첫 번째는 시간 차이입니다.

2030년 입주 시점이 되면 현재 신축 단지들도 연식이 쌓입니다.

예를 들어 2020년 입주한 래미안 장위 퍼스트하이는 입주 10년 차에 가까워지고,

푸르지오 마크원은 장위뉴타운 내 최신축 대단지가 됩니다.

두 번째는 6호선 돌곶이역 초역세권급 입지 (장위뉴타운 단지 중 역 접근성 우수)입니다.

세 번째는 레디언트 다음으로 큰 1,931세대 대단지입니다.

하지만 반대로 생각해야 할 부분도 있습니다.

좋은 미래는 누구나 알고 있습니다.

그리고 많은 사람들이 기대하는 변화는 자연스럽게 가격에도 반영되기 마련입니다.

결국 짚고 넘어가야 할 질문은 “장위뉴타운이 좋아질까요?” 가 아닙니다.

진짜 중요한 질문은

“이 가격에서도 가장 좋은 선택일까?” 입니다.

17억이라는 가격대에서는 장위뉴타운뿐 아니라 서울 내 다른 지역, 다른 단지들도 함께 선택지에 들어오기 때문입니다.

결국 부동산 투자는 좋은 것을 찾는 과정에서 끝나는 것이 아니라,

내가 가진 돈으로 선택할 수 있는 여러 기회 중 더 가치 있는 것을 찾는 과정을 겪는 것입니다.

장위 푸르지오 마크원이 가진 장점과 함께, 같은 가격에서 선택 가능한 다른 대안들도 함께 비교해보는 과정을 꼭 해보시길 추천드립니다.

글을 마치며

부동산을 보다 보면 위치는 그대로인데 시간이 지나며 사람들의 평가가 달라지는 지역들이 있습니다.

장위뉴타운 역시 그런 변화의 과정에 있는 지역입니다.

노후 주택지가 브랜드 신축 아파트로 바뀌고, 교통과 생활 환경이 개선되면서 과거와는 다른 모습으로 변화하고 있습니다.

하지만 좋은 변화가 있다고 해서 반드시 좋은 선택이 되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 좋은 것을 찾는 것에서 끝나는 것이 아니라, 좋은 것을 좋은 가격에 선택하는 것입니다.

장위 푸르지오 마크원이 가진 장점과 함께, 같은 가격에서 선택 가능한 다른 기회들도 함께 비교해보시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.